5月20日，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來年內(nèi)首次下調(diào)，1年期LPR和5年期以上LPR均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。財(cái)聯(lián)社記者從上海多家銀行了解到，目前首套房利率已下調(diào)至3.05%，主城區(qū)二套房利率調(diào)至3.45%，臨港、嘉定等區(qū)域的二套房利率為3.25%。

不過，財(cái)聯(lián)社記者注意到，蘇州、南京、合肥等原本首套房利率為3%的城市，在當(dāng)日LPR下調(diào)后，銀行通過減少加點(diǎn)幅度，仍維持執(zhí)行3%的原利率。以蘇州地區(qū)為例，原先首套房利率為3.6%-60個(gè)bp，當(dāng)日LPR下調(diào)至3.5%后，為了守住3%的首套房底線，將執(zhí)行3.5%-50個(gè)bp。

有地產(chǎn)專家對財(cái)聯(lián)社記者表示，不突破3%的下限背后主要是為了維護(hù)按揭貸款利率下限的行業(yè)自律規(guī)則，防范銀行為了搶份額，在貸款利率上內(nèi)卷?！叭绻y行為份額不計(jì)成本，或?qū)?dǎo)致在審批程序上放松風(fēng)控規(guī)則，助長不合理的貸款投放，中長期來看對整個(gè)行業(yè)來說可能是不良率上升的結(jié)局?！?/p>

LPR今日調(diào)整上海跟進(jìn) 蘇州、南京等地仍執(zhí)行3%利率

在保持6個(gè)月按兵不動后，LPR終于迎來了下行。20日，1年期LPR下調(diào)至3.00%，5年期以上LPR下調(diào)至3.50%，各地的房貸利率也隨之調(diào)整。

“20日起執(zhí)行最新貸款利率，首套房利率下調(diào)至3.05%?！?一位股份制銀行上海支行個(gè)貸經(jīng)理對財(cái)聯(lián)社記者表示。此前，上海首套房商業(yè)貸款利率為LPR減45個(gè)基點(diǎn)，此前LPR為3.60%時(shí)，這一數(shù)字是3.15%，今日起下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。

目前，上海地區(qū)首套房利率已下調(diào)至3.05%，主城區(qū)二套房利率調(diào)至3.45%，臨港、嘉定等區(qū)域的二套房利率為3.25%。

上海易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對財(cái)聯(lián)社記者表示，據(jù)測算此次LPR降息10個(gè)基點(diǎn)，對于100萬貸款本金、30年期、等額本息的個(gè)人按揭貸款而言，政策前后對比，其中月供額減少54元，總還款額（本金+利息）減少1.9萬元。

“央行數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，全國個(gè)人住房新發(fā)放貸款加權(quán)平均利率約3.1%。疊加過去歷次LPR的降息操作，其對于購房消費(fèi)的成本下降具有積極作用。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

不過，對于部分城市LPR下調(diào)后首套房利率并無變化。財(cái)聯(lián)社記者從長三角多個(gè)城市求證仍將執(zhí)行3%的房貸利率?！艾F(xiàn)在執(zhí)行的首套房利率還是3%，不會突破此下限?！碧K州某城商行的個(gè)貸經(jīng)理對財(cái)聯(lián)社記者表示。

該經(jīng)理對財(cái)聯(lián)社記者表示，房貸利率由“LPR+銀行加減點(diǎn)”構(gòu)成，之前蘇州執(zhí)行的浮動點(diǎn)數(shù)為3.6%減去60個(gè)bp，今日根據(jù)央行公告，最新LPR下調(diào)至3.5%后，為了守住3.0%的首套房底線，未來將執(zhí)行3.5%減去50個(gè)bp。

合肥某股份制銀行經(jīng)理對財(cái)聯(lián)社記者表示：“合肥地區(qū)統(tǒng)一定價(jià)底線為3%，那么為了不突破這個(gè)底價(jià)，在LPR下調(diào)之后銀行會上調(diào)浮點(diǎn)，保證3%的底線。原本是3.6%-60個(gè)bp，現(xiàn)在接到通知執(zhí)行3.5%-50個(gè)bp?！?/p>

銀行守住3%底線原因?yàn)楹?？息差壓力下后續(xù)LPR下調(diào)幅度有限

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對財(cái)聯(lián)社記者表示，不突破3%的下限背后主要是為了維護(hù)按揭貸款利率下限的行業(yè)自律規(guī)則，防范銀行為了搶份額，在貸款利率上內(nèi)卷，導(dǎo)致銀行為份額不計(jì)成本。

“如果銀行為份額不計(jì)成本，或?qū)?dǎo)致在審批程序上放松風(fēng)控規(guī)則，助長不合理的貸款投放，中長期來看對整個(gè)行業(yè)來說可能是不良率上升的結(jié)局。”李宇嘉表示。

另一方面，也有銀行業(yè)人士指出一季度商業(yè)銀行凈息差大幅下行，當(dāng)前房貸利率均值為3.1%，處于自2013年末以來十年歷史低位，銀行需進(jìn)一步強(qiáng)化負(fù)債成本管控助力銀行穩(wěn)息差。

數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，受資產(chǎn)端重定價(jià)、消費(fèi)貸“以價(jià)換量”較為明顯以及有效信貸需求不足等影響，商業(yè)銀行凈息差較上年大幅收窄9bp至1.43%，跌至歷史低位。其中，國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行凈息差分別為1.33%、1.56%、1.37%、1.58%，較上年分別下降11、5、1、15bp。

因此，有專家指出，后續(xù)LPR報(bào)價(jià)下調(diào)空間收窄。民生銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家溫彬?qū)ω?cái)聯(lián)社記者表示：“在新一輪降息帶動下，利率中樞整體繼續(xù)下移，資產(chǎn)端貸款利率仍將處于下行通道，銀行息差仍承壓，LPR報(bào)價(jià)短期內(nèi)繼續(xù)下調(diào)空間受限?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。