每年春節(jié)都是一二線城市樓市的傳統(tǒng)淡季，但對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，卻可能是最佳的去庫(kù)存窗口。狗年春節(jié)，上證報(bào)多名記者返鄉(xiāng)走訪各地樓市發(fā)現(xiàn)，三四線城市的分化比較明顯，呈冷熱不均態(tài)勢(shì)。

房地產(chǎn)資深人士指出，二手房市場(chǎng)的活躍度是判斷三四線城市樓市發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)鍵，同時(shí)，一線或“強(qiáng)二線”城市周邊的三四線城市仍然是最值得關(guān)注的。

“因城施策”有了效果

“這兩年，金華的房?jī)r(jià)上漲比較明顯。2016年前，金華房?jī)r(jià)都在10000元/平方米以下，這次回老家發(fā)現(xiàn)，想在金華比較好的地段買(mǎi)套房，均價(jià)都得在15000元/平方米左右。”老家在浙江金華的易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴上證報(bào)記者，現(xiàn)在金華的上海財(cái)經(jīng)大學(xué)浙江學(xué)院、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)附近都在搞開(kāi)發(fā)，都是比較熱門(mén)的地段。不少人還是希望到城里買(mǎi)個(gè)房讀個(gè)書(shū)。

在安徽阜陽(yáng)，上證報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貥鞘羞€是比較紅火的，到處是在建樓盤(pán)，農(nóng)村居民進(jìn)城和返鄉(xiāng)打工者的置業(yè)熱情高漲。為了將來(lái)的子女教育，當(dāng)?shù)亟Y(jié)婚的“標(biāo)配”都是購(gòu)置新房和新車(chē)。

不僅是東部地區(qū)的樓市比較紅火，中西部的新疆烏魯木齊和內(nèi)蒙古包頭的樓市在“因城施策”的靈活調(diào)控下也發(fā)生了明顯變化。烏魯木齊市民小徐向上證報(bào)記者表示，烏魯木齊的房子比以前好賣(mài)了，尤其是學(xué)區(qū)房，房主價(jià)格咬得緊，可砍價(jià)的空間很小，總價(jià)100多萬(wàn)的房子也就能降2萬(wàn)到3萬(wàn)的樣子。即使不是學(xué)區(qū)房，在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌心理的推動(dòng)下，也好賣(mài)了，看房的人明顯多了。“我有一套單身公寓，2016年下半年掛出去的，一直不冷不熱的，但在最近終于賣(mài)掉了。”

包頭市的房地產(chǎn)中介王曉孔告訴上證報(bào)記者，這兩年來(lái)包頭的二手房房?jī)r(jià)也有過(guò)一波行情，目前已進(jìn)入平穩(wěn)期，房?jī)r(jià)總體是穩(wěn)步向上的走勢(shì)。以王曉孔所負(fù)責(zé)片區(qū)的某央企樓盤(pán)為例，90多平方米毛坯房的成交價(jià)已從2016年的約6000元/平方米上漲到目前的約7500元/平方米。

當(dāng)然，也有房子不好賣(mài)的地方。在山西陽(yáng)泉，上證報(bào)記者實(shí)地走訪后最大的感受就是二手房賣(mài)不動(dòng)，買(mǎi)一手房的人也不多。當(dāng)?shù)厝诵№n告訴記者：“我姨在市中心有套房子，買(mǎi)的時(shí)候50萬(wàn)元，這都過(guò)去3年了，房?jī)r(jià)依然是50萬(wàn)元，還賣(mài)不出去。一手房，原來(lái)房?jī)r(jià)最貴的地段也就4000元/平方米，而現(xiàn)在新開(kāi)發(fā)的小區(qū)普遍還賣(mài)不到這個(gè)價(jià)格。”

小韓表示，在當(dāng)?shù)貛缀鹾苌儆蟹掂l(xiāng)置業(yè)這種情況，大家的共識(shí)是當(dāng)?shù)氐姆孔記](méi)有啥價(jià)值，大家反而都比較想“出去”。對(duì)當(dāng)?shù)啬贻p人來(lái)說(shuō)，石家莊、太原和北京都是更好的去處。

再看樓市曾經(jīng)火爆的江蘇，在南京六合區(qū)工作的小王告訴記者，六合的房?jī)r(jià)總體還是比較平穩(wěn)的。但目前的一手房市場(chǎng)已很少有開(kāi)盤(pán)日光的情況，二手房的價(jià)格也略有下跌。“現(xiàn)在房子不如以前好賣(mài)了，地鐵口經(jīng)常有人拉客看樓盤(pán)，房源供應(yīng)也在增多，安置房一建一大片。”而回到蘇州、南通老家過(guò)年的上證報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)貨](méi)什么人討論房?jī)r(jià)，這個(gè)話題聊不過(guò)三句就會(huì)被岔開(kāi)，讓人感覺(jué)樓市的關(guān)注度較以往已大為下降。

哪些三四線城市有潛力

去年12月下旬，住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示：2018年將針對(duì)各類(lèi)需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿(mǎn)足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。庫(kù)存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫(kù)存工作。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，今年三四線城市房地產(chǎn)政策將寬緊結(jié)合，寬在人才、自住需求，緊在投資投機(jī)。三四線城市的樓市調(diào)控目前主要還是以庫(kù)存多少分為兩類(lèi)：靠近一二線城市的三四線城市整體仍存在收緊的可能，特別是核心城市周?chē)膮^(qū)域；中西部的三四線城市則可能繼續(xù)執(zhí)行去庫(kù)存政策。

在易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱看來(lái)，判斷一個(gè)三四線城市是否具有發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)便是其二手房市場(chǎng)的活躍程度。一般，成熟市場(chǎng)的一二手交易相對(duì)來(lái)說(shuō)都是非?；钴S的，而后，二手市場(chǎng)會(huì)逐步占據(jù)主導(dǎo)地位，這也是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)基本的發(fā)展邏輯。

丁祖昱認(rèn)為，未來(lái)可以重點(diǎn)關(guān)注兩類(lèi)三四線城市：一是環(huán)一線或是環(huán)強(qiáng)二線城市的三四線城市，只要解決交通和配套問(wèn)題，它們會(huì)成為這些一線或是強(qiáng)二線城市的衛(wèi)星城。二是完全獨(dú)立的，特別是省會(huì)級(jí)（或地區(qū)中心）的城市，這些城市主要還是靠自身的能力和實(shí)力發(fā)展。判斷其發(fā)展情況主要應(yīng)從人口基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)水平、房地產(chǎn)成熟度、城市建設(shè)和通達(dá)性、共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等幾個(gè)維度來(lái)考察，而其中的核心指標(biāo)仍是二手房市場(chǎng)，主要應(yīng)關(guān)注轉(zhuǎn)讓和租賃的活躍程度。如果一個(gè)城市的二手房市場(chǎng)并不發(fā)達(dá)，那么基本也可以判斷，高房?jī)r(jià)很可能是“曇花一現(xiàn)”，是不存在實(shí)際支撐的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。