2018年省級(jí)地方兩會(huì)正密集召開,截至1月25日,多省份發(fā)布的政府工作報(bào)告都聚焦了樓市調(diào)控,租購(gòu)并舉成為高頻詞,同時(shí)分類調(diào)控思路漸趨深入,熱點(diǎn)城市趨向“穩(wěn)房?jī)r(jià)”、三四線城市堅(jiān)持“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向更趨明朗。

住有所居多類型保障房源供市場(chǎng)

自2016年中央會(huì)議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”后,保障居民“住有所居”連續(xù)兩年成為各地部署房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要內(nèi)容,各類保障性住房供應(yīng)明顯加速。

據(jù)中新網(wǎng)記者統(tǒng)計(jì),截至1月25日,安徽、新疆、上海、江西、北京、天津、內(nèi)蒙古、河南、湖南、湖北、甘肅、西藏、浙江、廣東、黑龍江、山東、山西、云南、廣西、河北、陜西等20余個(gè)省區(qū)市已召開省級(jí)地方兩會(huì)。

北京市代市長(zhǎng)陳吉寧在作政府工作報(bào)告時(shí)指出,落實(shí)承租人穩(wěn)定居住和享受公共服務(wù)的各項(xiàng)保障政策,著力推進(jìn)已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房和600萬平方米商品住房建設(shè),建設(shè)籌集各類保障性住房5萬套,完成棚戶區(qū)改造2.36萬戶。

回顧2017年,北京力推了房企自持租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房、專項(xiàng)配租公租房、集體租賃住房等多類型保障房源,未來此類房源供應(yīng)將加速又加量。

無獨(dú)有偶,今年,上海將新增供應(yīng)各類保障性住房49.3萬套;安徽新開工保障性安居工程28.18萬套,基本建成23.75萬套;河南表示將基本建成各類保障性住房34萬套;在今年湖南要辦好的12件民生實(shí)事中,城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造預(yù)計(jì)達(dá)27.76萬套;浙江將開工建設(shè)棚改安置住房29.2萬套、建成19.5萬套;河北年內(nèi)新開工建設(shè)23萬套住房。

“從各地保障房建設(shè)規(guī)劃來看,今年或出現(xiàn)一波開工建設(shè)小高潮,公租房、棚改安置房等都會(huì)積極推進(jìn),尤其是三四線城市棚改力度的加大,會(huì)提升整體保障房建設(shè)規(guī)模。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)記者表示,租賃住房建設(shè)將是后續(xù)保障房建設(shè)的重頭戲,商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃住房組成的“四元產(chǎn)品”住房供應(yīng)體系將更加完善。

租購(gòu)并舉落實(shí)承租人權(quán)益保障

2017年中央會(huì)議提出,要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。

正因如此,“租購(gòu)并舉”成了近期省級(jí)兩會(huì)的高頻詞。

上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇說,加快培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng),穩(wěn)妥有序推進(jìn)商業(yè)辦公項(xiàng)目清理整頓;北京提出,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃,推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房;安徽則聚焦租賃住房保障,要求實(shí)行公租房實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼并舉;河南提出,支持鄭州開展培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn),強(qiáng)化公租房保障。

“預(yù)計(jì)到3月全國(guó)兩會(huì)期間,租賃住房的各種配套政策討論都將是輿論焦點(diǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì),截至目前,北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海等超過10城開啟租賃土地供應(yīng)加速模式,全國(guó)范圍內(nèi)累計(jì)出讓的租賃土地面積超過600萬平米,按平均60平米單套計(jì)算,可直接提供房源超10萬套,主要集中一二線熱點(diǎn)城市。

在張大偉看來,發(fā)展租賃市場(chǎng)既要從供應(yīng)上做“加法”,又要為租賃居住阻力做“減法”。首先要直接影響房源供應(yīng),供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的租賃用地;同時(shí)增加承租人權(quán)益,穩(wěn)定租賃關(guān)系。“穩(wěn)定租賃市場(chǎng)能避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,減少非理性購(gòu)房需求”。

熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控不放松三四線城市繼續(xù)去庫(kù)存

步入2018年,各地樓市調(diào)控步伐并未停息。據(jù)中新網(wǎng)記者不完全統(tǒng)計(jì),不到一個(gè)月時(shí)間里,就有廈門、成都、合肥、蘭州等多地先后發(fā)布樓市調(diào)控舉措;南京、武漢、天津、青島等11城調(diào)整了落戶寬松和人才引進(jìn)策略。

針對(duì)樓市調(diào)控,中央會(huì)議表示要分清中央和地方事權(quán)、實(shí)行差別化調(diào)控。

從已經(jīng)召開的省級(jí)兩會(huì)來看,差別化調(diào)控思路得以落地,且一二線熱點(diǎn)城市趨向“控房?jī)r(jià)”,三四線城市繼續(xù)“去庫(kù)存”的政策導(dǎo)向更趨明朗。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)城市,北京、上海均表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

陳吉寧說,要嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和政策儲(chǔ)備,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行;天津市代市長(zhǎng)張國(guó)清強(qiáng)調(diào)穩(wěn)控住房價(jià)格,合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)房行為,同時(shí),加強(qiáng)住房信貸管理,嚴(yán)格限制信貸資金用于投資投機(jī)性購(gòu)房,防止信貸資金過度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中,有效防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí),“去庫(kù)存”任務(wù)仍在一些地方繼續(xù)推進(jìn)。甘肅表示要將商品房去化周期保持在合理區(qū)間;青海提出,抓好“去降補(bǔ)”重點(diǎn)任務(wù),大力破除無效供給,大力優(yōu)化住房供給,大力降低企業(yè)成本;天津要求持續(xù)深入去庫(kù)存,盤活空置樓宇300萬平方米、示范工業(yè)園區(qū)低效閑置土地1500畝。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年12月末,全國(guó)商品房待售面積58923萬平方米,比上年末下降15.3%,商品房庫(kù)存水平持續(xù)下降。

“整體看,‘去庫(kù)存’已接近尾聲。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長(zhǎng)劉向東認(rèn)為,伴隨調(diào)控深入作用,三四線城市樓市庫(kù)存有所下降;一二線城市因限購(gòu)限貸等舉措,庫(kù)存也會(huì)慢慢補(bǔ)上來。

張大偉認(rèn)為,仍需“去庫(kù)存”的城市基本都會(huì)放寬戶籍政策,吸引人才落戶,增加城市吸引力;另外就是通過提高農(nóng)民宅基地價(jià)值,吸引農(nóng)民進(jìn)城。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。