今年，住房租賃領(lǐng)域的創(chuàng)新接連不斷。繼官辦租賃平臺、信用免押金租房等出現(xiàn)后，一些銀行也開始探索新型住房租賃金融產(chǎn)品，銀行做起“二房東”的背后，租賃交易將迎來哪些新體驗(yàn)和問題？

房子也能“存銀行”可一次性獲數(shù)年租金

12月中旬，中國建設(shè)銀行針對房東(出租人)推出“存房貸”，意味著房子也能“存銀行”了。

建行廣東分行將“存房貸”分為三部曲：房東將自己的住房租賃權(quán)出售給建行，建行一次性支付全部租金，比如，5年租金為50萬一次性交付給房東；然后，建行將房源交由專業(yè)租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)出租。

“房屋所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利，租賃交易將前三項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓后，銀行扮演了‘二房東’的角色。”北京市兩高律師事務(wù)所律師姜寶對記者表示，若合同約定合規(guī)合理就具備法律效力，轉(zhuǎn)讓一定期限的租賃權(quán)并不違法。

多位業(yè)內(nèi)人士均向記者表示，此類項(xiàng)目應(yīng)選取人口凈流入的一線城市切入，先試點(diǎn)、再推行。據(jù)媒體報道，該建行“存房貸”業(yè)務(wù)2018年1月8日率先在廣州推出。

個人房東愿不愿嘗試，看租金的吸引力

對于銀行的這類“存房貸”，在北京海淀區(qū)有一套兩居室出租的房東李先生對記者表示，如果起初設(shè)立的租金沒吸引力，在北京這樣的一線城市，類似產(chǎn)品很難有市場。

上海易居房地產(chǎn)研究院的報告顯示，一線城市租金指數(shù)均在2004年5月至2016年11月的時間段內(nèi)總體表現(xiàn)為上漲。58同城租房數(shù)據(jù)顯示，2017年全國年度人均月租金價格同比上漲16.7%。

“目前不明朗，不大愿意嘗試。”他說，“北京租房不發(fā)愁，未來三五年不漲房租不劃算；更不想把房子交給機(jī)構(gòu)，弄個統(tǒng)一裝修什么的就麻煩了。”

李先生擔(dān)心的是，在房東、租戶、銀行、租賃機(jī)構(gòu)四方參與的租賃模式下，如果發(fā)生財產(chǎn)損失等糾紛，解決起來比較麻煩。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)建議，由于涉及不同參與者，若合同難以維持，還需在法律文本上有新的創(chuàng)新。

“未必有很多人愿意嘗試。”姜寶直言，因?yàn)?，現(xiàn)在租房市場每年漲房租已成“慣例”，房子“存銀行”后卻三五年不能漲租金，臨時解約還需付違約金。

“在買賣不破租賃的前提下，房東若在合同期限內(nèi)出售房屋，購房人需默認(rèn)接受租賃協(xié)議，難免會讓房子變得‘不好賣’。”姜寶說。

銀行的閉環(huán)生意房租也可從銀行借

與“存房貸”相呼應(yīng)，建行的“按居貸”則是針對承租人租賃消費(fèi)推出的貸款產(chǎn)品。

根據(jù)建行此前公布的產(chǎn)品信息，針對租客的純信用貸款，“按居貸”享基準(zhǔn)利率，租客的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍，保證貸款額不超過個人年收入的3倍，額度最高達(dá)100萬元，貸款額度期限最長可達(dá)10年，最快1個工作日放款。

“為防范貸款變成買房首付，建議加強(qiáng)對錢款走向的監(jiān)管，甚至可作為房租直接匯給長期租賃機(jī)構(gòu)。”姜寶說，銀行目前倒是可通過“按居貸”和“存房貸”的銜接來降低資金風(fēng)險。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提醒，“按居貸”等金融產(chǎn)品需要銀行加強(qiáng)審核，防范信貸資金被挪用等騙貸風(fēng)險。

“租房應(yīng)量入為出，通過貸款租房非常不理性。”張大偉說，租房所需的資金量級和買房不是一個意義，租房都要靠貸款的話，其可支配收入和消費(fèi)結(jié)構(gòu)就比較成問題，甚至可能引發(fā)過度消費(fèi)。

看好住房租賃銀行紛紛大手筆進(jìn)入市場

雖然目前住房租賃領(lǐng)域存在個人出租期限短等問題。但北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，住房租賃行業(yè)將是房地產(chǎn)市場未來一個重要增長點(diǎn)。

中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。2017年，全國就有超50個城市出臺了支持住房租賃的政策。

看好住房租賃市場的機(jī)會，多家銀行在開發(fā)投資環(huán)節(jié)發(fā)力。如，工商銀行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心等合作，未來五年為北京住房租賃市場主體提供不少于6000億元的融資支持；中國銀行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署合作協(xié)議，推進(jìn)住房租賃市場建設(shè)；建行也至少與26家地級市簽署住房租賃領(lǐng)域的合作協(xié)議。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，多家銀行與開發(fā)商的數(shù)千億資金將投入住房租賃市場，涉足租賃市場的資本與開發(fā)商預(yù)期將繼續(xù)大幅增加。

樓建波說，“由于租賃企業(yè)前期資金壓力大、回籠慢，占用資金時間較長，企業(yè)無法再依賴銀行的短期融資，應(yīng)衍生出能為企業(yè)提供中長期支持的金融產(chǎn)品。”

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，目前國內(nèi)長租公寓租金回報率僅為3%，很多項(xiàng)目回報甚至不達(dá)融資成本水平。未來，可加大住房金融支持力度，豐富房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)的稅收優(yōu)惠和分紅制度，拓展多元產(chǎn)品類型。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。