市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，政策沒有松動(dòng)的跡象，對(duì)“地王”們來說，正遭受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)的雙重夾擊。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年以來50宗高價(jià)地中，因資金壓力，有32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比高達(dá)64%。

“地王”成燙手山芋

近日，北京總價(jià)第三高地塊——豐臺(tái)地王僑禧項(xiàng)目正經(jīng)歷股權(quán)的第三次變動(dòng)。2015年，華僑城、華潤(rùn)、招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價(jià)獲得項(xiàng)目用地，而這一價(jià)格也成為當(dāng)時(shí)豐臺(tái)區(qū)地王，北京總價(jià)第三高的地塊。隨后，華潤(rùn)、招商以“地塊最終成交價(jià)格超出授權(quán)價(jià)格”為由相繼退出僑禧項(xiàng)目，華僑城持股100%。

直至今年8月，華僑城以51.83億元出售僑禧項(xiàng)目49%股份給泰禾集團(tuán)。而近日，華僑城再度在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌項(xiàng)目剩下的51%股權(quán)，合計(jì)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)56.8億元。至此，華僑城全部退出拿地兩年后仍未入市的僑禧項(xiàng)目。

事實(shí)上，除了華僑城地王項(xiàng)目外，近日，南京京奧港地王項(xiàng)目也被爆出因欠施工款而停工，雖然京奧港方面對(duì)此否認(rèn)，但仍可看出企業(yè)目前所面臨的窘境。

資料顯示，2016年4月15日，經(jīng)61輪競(jìng)拍，北京京奧港集團(tuán)有限公司力壓中南、棲霞建設(shè)、新城等眾多房企，以47.6億元摘得麒麟G09地塊，樓面價(jià)22353元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到163%，成為區(qū)域新地王。而彼時(shí)該區(qū)域新房售價(jià)僅為16000元/平方米至18000元/平方米。與此同時(shí)，與之形成對(duì)比的是，在一個(gè)月后，2016年5月13日，中南以48億樓面價(jià)拍得緊鄰京港澳項(xiàng)目的中南熙悅項(xiàng)目地塊，樓面價(jià)為19195元/平方米，也低于京奧港項(xiàng)目。

值得注意的是，京奧港項(xiàng)目拍地金額47.6億元中，母公司中融信托提供融資34億元，利率是6.4%至6.6%，于2017年底到期。同時(shí)，京奧港申請(qǐng)了由中信信業(yè)基金發(fā)行的“鳳凰8號(hào)-京奧港專項(xiàng)投資私募基金”，發(fā)行規(guī)模1.7億元，利率高達(dá)8.7%-9%。

高盈利加劇賭博之心

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，近兩年來，因市場(chǎng)的向好，房企積極搶地，對(duì)市場(chǎng)過度樂觀。

以京奧港集團(tuán)為例，有業(yè)內(nèi)人士透露，京奧港成立于1996年，最初以鋼貿(mào)物流起家。2011年，京奧港以5.3億元拿下南京老城區(qū)一地塊，樓面價(jià)1.42萬元/平方米。隨后，因房?jī)r(jià)的飛漲，這一僅有480套住宅的項(xiàng)目，2016年最高時(shí)賣到3.2萬元，讓京奧港嘗到了甜頭。

“項(xiàng)目畸高的利潤(rùn)率讓房企不惜一切代價(jià)去拍地。”上述人士坦言，例如京奧港未來墅項(xiàng)目，開發(fā)商初期心理售價(jià)高達(dá)4萬元/平方米，若沒有此次調(diào)控，項(xiàng)目并不是沒有以高價(jià)賣出的可能性。“開發(fā)商有個(gè)心理，地就是現(xiàn)金，若不開發(fā)，轉(zhuǎn)手出去也能賺一筆。”

克而瑞報(bào)告顯示，2014年1月28日，方興地產(chǎn)以101億元，溢價(jià)111.5%奪得了上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊住宅用地，折合樓板價(jià)47609元/平方米。但4.7萬的樓板價(jià)已經(jīng)比周邊在售精裝新房貴，與該地塊相近的明園都市森林毛坯僅賣3萬元/平方米。但是一年后，2015年4月1號(hào)，方興大寧金茂府正式開盤，開盤價(jià)約為68090元/平方米。截止到2016年4月，已推出的674套中賣出了643套，去化率達(dá)到95%，平均售價(jià)73112元/平方米。

從華僑城僑禧項(xiàng)目來看，其雖轉(zhuǎn)讓但也屬于溢價(jià)退出。華僑城股份在該項(xiàng)目上沉淀了逾90億元資金，到今年如果順利退出，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓投資收益及收回股東借款利息在內(nèi)，兩年時(shí)間公司投資該項(xiàng)目將凈賺約21億元，測(cè)算后內(nèi)部收益率會(huì)達(dá)到11%左右。

杠桿高企風(fēng)險(xiǎn)凸顯

有業(yè)內(nèi)人士表示，華僑城急于出手，并不僅僅是可以溢價(jià)售地，而是其資金壓力過大，急于退出以換取現(xiàn)金。“華僑城其實(shí)是一筆賠本生意。該項(xiàng)目連年虧損，大量資金沉淀帶來的資金財(cái)務(wù)成本、時(shí)間成本，以及項(xiàng)目開發(fā)、營(yíng)銷等各環(huán)節(jié)均有投入，但變現(xiàn)還需更多時(shí)間。”

事實(shí)上，到今年三季末，華僑城短期借款余額達(dá)228億元，占到有息負(fù)債規(guī)模的1/3，而初期時(shí)，華僑城短期負(fù)債僅58億元，占有息負(fù)債比重13.6%。

中信建投證券報(bào)告顯示，中型房企其短債壓力和凈負(fù)債率分別達(dá)93%和143%，分別較去年提升28個(gè)百分點(diǎn)和35個(gè)百分點(diǎn)，加杠桿更為突出。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，較2016年底上升2.24個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)近年新高；凈負(fù)債率方面，凈負(fù)債率達(dá)到113.3%，較6月末上升7.8個(gè)百分點(diǎn)。

以陽(yáng)光城為例，19日陽(yáng)光城發(fā)布公告稱，股東福建陽(yáng)光集團(tuán)有限公司所持有公司部分股份辦理了質(zhì)押。公告顯示，截至公告披露日，陽(yáng)光集團(tuán)所持股票7.09億股已100%質(zhì)押，陽(yáng)光集團(tuán)子公司東方信隆資產(chǎn)管理有限公司持有6.2億股已質(zhì)押比例達(dá)98.24%，一致行動(dòng)人福建康田實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司持股近4.12億股質(zhì)押100%。

值得一提的是，按照陽(yáng)光城半年報(bào)來看，其第一大股東上海嘉聞投資管理有限公司持有有限售條件股票約7.3億股也全部進(jìn)行質(zhì)押，在此背景下，陽(yáng)光城前四大股東持股占總股票數(shù)達(dá)61.04%，已基本全部質(zhì)押。

負(fù)債高企的陽(yáng)光城，截至9月30日，陽(yáng)光城負(fù)債總計(jì)1694億元，但須注意的是，在2012到2016年間，陽(yáng)光城負(fù)債總額僅分別為126億元、284億元、392億元、564億元和1015億元。高負(fù)債對(duì)比之下，陽(yáng)光城的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流卻多年為負(fù)，到2017年前三季度，其為-58.56億元。

根據(jù)陽(yáng)光城發(fā)布的公告顯示，截至目前，陽(yáng)光城累計(jì)對(duì)外擔(dān)保額度達(dá)到1380.88億元，超出2017年預(yù)估130%。而根據(jù)陽(yáng)光城4月15日發(fā)布的關(guān)于公司2017年擔(dān)保計(jì)劃的公告顯示，公司預(yù)計(jì)在2017年為旗下51家子公司提供額度為600億元的擔(dān)保，被擔(dān)保人均為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司。但同時(shí)，陽(yáng)光城目前不存在逾期擔(dān)保、涉及訴訟擔(dān)保的情況。

對(duì)于高負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，陽(yáng)光城執(zhí)行副總裁吳建斌表示，因陽(yáng)光城的資產(chǎn)較為優(yōu)質(zhì)，隨時(shí)可以變現(xiàn)，所以并不存在資金鏈緊張的問題。

吳建斌認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債多是土地儲(chǔ)備，地買對(duì)了，流動(dòng)性就會(huì)變好，就能保證現(xiàn)金流。充裕優(yōu)質(zhì)且價(jià)格低廉的土地儲(chǔ)備，將為業(yè)績(jī)爆發(fā)提供強(qiáng)勁動(dòng)力。但他也表示，如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷售、周轉(zhuǎn)和利潤(rùn)。

而對(duì)于房企激進(jìn)的深層原因，一位不具名的業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年來一些中型房企不計(jì)成本大量購(gòu)地、高杠桿并購(gòu)、激進(jìn)擴(kuò)張，是為防止被大房企吞并，增加企業(yè)規(guī)模。“中小型房企賭博的心理就是等也是死，擴(kuò)張則或許還有機(jī)會(huì)。”該人士說。以擴(kuò)張著稱的陽(yáng)光城為例，其年報(bào)顯示，2016年，陽(yáng)光城新增計(jì)容建面977.8萬平方米，其中85.5%來自并購(gòu)。

對(duì)此，中國(guó)住房報(bào)告課題組成員劉偉表示，這樣急于擴(kuò)大規(guī)模，一旦銷售狀況不理想，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力受阻，償債能力將會(huì)失控，風(fēng)險(xiǎn)隨之積聚。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。