前7次清盤呈請(qǐng)聆訊延期獲準(zhǔn)之后，中國(guó)恒大的“好運(yùn)氣”，用光了。

2024年1月29日上午，香港高等法院舉行了對(duì)中國(guó)恒大清盤呈請(qǐng)的聆訊，法官現(xiàn)場(chǎng)裁定，對(duì)中國(guó)恒大清盤。有關(guān)該集團(tuán)的內(nèi)部聆訊，則于當(dāng)日下午進(jìn)行。

公開資料顯示，自2022年6月27日以來，中國(guó)恒大先后8次提交了呈請(qǐng)聆訊押后申請(qǐng)。恒大最后一次關(guān)于延期申請(qǐng)公告，是在2023年12月4日。中國(guó)恒大在當(dāng)天的公告中表示，“高等法院于2023年12月4日批準(zhǔn)了本公司的延期申請(qǐng)，將該呈請(qǐng)的聆訊進(jìn)一步延至2024年1月29日。”然而，恒大第8次的延期申請(qǐng)，未能獲得法院通過，法院對(duì)其頒布了清盤令。

協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖向記者表示，此前也有房企或有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)被清盤，但像恒大這樣已經(jīng)發(fā)展到此如大規(guī)模的“超級(jí)房企”被清盤，近幾年以來，還是第一個(gè)。

對(duì)于什么是清盤令，上海功承瀛泰律師事務(wù)所合伙人翁冠星律師指出，在香港等英美法地區(qū)，公司清盤是一種常見的解散公司的方式。

“當(dāng)一家公司無法償還債務(wù)或無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)，便會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)毓痉ê驮V訟法申請(qǐng)清盤。清盤分為自愿清盤和強(qiáng)制清盤，根據(jù)目前已公開的信息，恒大面臨的應(yīng)該是強(qiáng)制清盤。”翁冠星表示。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前投資者對(duì)房企清盤的呈請(qǐng)，法院方面都未予以批準(zhǔn)，但本次法院頒布了清盤令，或從一個(gè)側(cè)面反映出相關(guān)部門對(duì)恒大債務(wù)問題的處理并不滿意。

“恒大被清盤，該事件在客觀上對(duì)于行業(yè)而言可能會(huì)產(chǎn)生不小的影響：房企在保交樓、保交付、化解債務(wù)問題等方面，應(yīng)當(dāng)展開積極有效的妥善處置，而不是消極應(yīng)對(duì)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

“不存在大而不倒的僥幸”

就中國(guó)恒大被清盤，恒大集團(tuán)執(zhí)行總裁肖恩在回應(yīng)媒體時(shí)表示，法院的裁決結(jié)果和公司初衷相悖，對(duì)此只能表示已盡全力、非常遺憾。

黃立沖指出，法院此前之所以對(duì)恒大的清盤呈請(qǐng)多次延期，事實(shí)上已經(jīng)考慮到各方面因素。

“清盤呈清不斷延期的這段時(shí)間里，恒大在化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及保交樓等問題上，一直沒有取得重大進(jìn)展。而債務(wù)問題不可能一直拖而不決，這無論對(duì)與恒大相關(guān)的上下游企業(yè)及相關(guān)方面，還是行業(yè)而言，都會(huì)產(chǎn)生不利影響。因此，或許是出于宜早不宜遲的考慮，法院本次對(duì)恒大頒布了清盤令。短期來看，這對(duì)市場(chǎng)心理和行業(yè)可能會(huì)產(chǎn)生一定震動(dòng)，但長(zhǎng)期來看，早日出清，也有利于行業(yè)早日筑底、復(fù)蘇。”黃立沖在接受記者采訪時(shí)說。

中指院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，從經(jīng)營(yíng)角度看，恒大集團(tuán)當(dāng)前債務(wù)高企、資不抵債、經(jīng)營(yíng)困頓、旗下上市公司股價(jià)均很低，加之實(shí)控人和多名高管被調(diào)查，其債務(wù)重組方案很難達(dá)成。

對(duì)此，肖恩向媒體表示，公司經(jīng)營(yíng)面臨巨大困難、資源極其有限，同時(shí)債權(quán)人初步投票情況未達(dá)預(yù)期，且恒大地產(chǎn)已被中國(guó)證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查、集團(tuán)實(shí)控人等因涉嫌違法犯罪被依法采取強(qiáng)制措施，公司也認(rèn)為無法滿足境外債務(wù)重組關(guān)鍵環(huán)節(jié)的相關(guān)法定條件，這些情況使得各類不確定性不斷強(qiáng)化，以致債務(wù)重組方案最終難以落地。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，企業(yè)出現(xiàn)資不抵債情況，債務(wù)人前期與債權(quán)人磋商，進(jìn)行資產(chǎn)重組的種種努力失效以后，債權(quán)人向法院申請(qǐng)對(duì)企業(yè)進(jìn)行清盤，這符合法律邏輯，也是解決債權(quán)債務(wù)關(guān)系的最后一個(gè)步驟。

“對(duì)恒大頒布的清盤令，不僅彰顯了法院按照市場(chǎng)化、法制化原則推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件處置，也彰顯了房地產(chǎn)領(lǐng)域不存在大而不倒的僥幸。”李宇嘉表示。

值得一提的是，2023年12月中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心舉行的2023-2024中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)董建國(guó)提到，對(duì)于違法違規(guī)導(dǎo)致資不抵債、失去經(jīng)營(yíng)能力的企業(yè)，要按照法治化、市場(chǎng)化原則出清，這也是市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的結(jié)果。

“在恒大清盤事件中，充分說明監(jiān)管部門對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，會(huì)在保交樓的前提下，按照市場(chǎng)化來處置風(fēng)險(xiǎn)。這也反映出高層不會(huì)因?yàn)橐＝粯牵驗(yàn)橛行袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)，而會(huì)展開無謂的救助。” 李宇嘉補(bǔ)充道。

恒大如何走到這一步

恒大行至當(dāng)前這一步，由投資者向法院提出對(duì)恒大進(jìn)行清盤呈請(qǐng)而引發(fā)。

對(duì)于強(qiáng)制清盤，翁冠星律師梳理出大致的流程以及三個(gè)重要階段。

首先，是申請(qǐng)清盤令階段。債權(quán)人向法院申請(qǐng)清盤令，以強(qiáng)制公司進(jìn)行清盤。債權(quán)人需要提供充分的證據(jù)，證明公司無法償還債務(wù)。

其次，是清盤程序。一旦清盤令獲得批準(zhǔn)，清盤師將被委任來處理公司的資產(chǎn)和債務(wù)。清盤程序?qū)⑴c自愿清盤的步驟相似。

此后，則是解散公司。在清盤程序完成后，清盤師將向香港公司注冊(cè)處提交一份終結(jié)清盤的文件。一旦文件獲得批準(zhǔn)，公司將正式解散。

劉水認(rèn)為，本次香港法院頒布的境外清盤令所涉主體是在香港上市的中國(guó)恒大，對(duì)其境內(nèi)子公司日常經(jīng)營(yíng)，也可能產(chǎn)生較大影響。

“法院通常會(huì)委派清盤人組成清盤組進(jìn)行清盤，清盤過程中將不再開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，清盤人會(huì)變現(xiàn)公司資產(chǎn)、裁定債權(quán)人的申索，以及從清盤產(chǎn)業(yè)中分配給債權(quán)人。一旦公司完成清盤，清盤人將向法院申請(qǐng)免除清盤人的責(zé)任及解散公司。考慮到公司嚴(yán)重資不抵債，清盤后對(duì)公司股東及相關(guān)債權(quán)人影響較大。”劉水表示。

翁冠星律師也向記者表示，接下來，香港高等法院將指定的清盤人進(jìn)駐公司，處理集團(tuán)公司和下屬企業(yè)的資產(chǎn)和債務(wù)。

“在處理策略上，清盤人將不再以傳統(tǒng)的盈利或營(yíng)收作為目標(biāo)，而是通過清點(diǎn)資產(chǎn)和負(fù)債，追索對(duì)外債權(quán)為首要目標(biāo)。因此，恒大集團(tuán)要‘翻身’面臨不小的困難。從實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)上看，接下來清盤人會(huì)通過低價(jià)快速出售現(xiàn)有資產(chǎn)或者與部分恒大的債務(wù)人（欠恒大錢的主體）進(jìn)行和解，快速回籠資金。“翁冠星律師稱。

對(duì)項(xiàng)目交付有何影響

香港法院向中國(guó)恒大發(fā)出清盤令后，恒大已售未交付樓盤如何善后，以及如何化解巨額債務(wù)這兩大問題，成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)的恒大項(xiàng)目數(shù)據(jù)，2018年9月以后其未竣工面積存量項(xiàng)目數(shù)量合計(jì)1322個(gè)。有業(yè)人士認(rèn)為，中指院該項(xiàng)統(tǒng)計(jì)以一二線及核心三線城市為主，還有部分四線城市項(xiàng)目或未被納入。而恒大最近一次提到保交樓相關(guān)數(shù)據(jù)是在2022年12月：2022年1月到11月實(shí)現(xiàn)交樓25.6萬套。

中國(guó)恒大被清盤，對(duì)于其樓盤交付有何影響？對(duì)此，李宇嘉認(rèn)為，于保交樓方面，在心理上可能會(huì)產(chǎn)生沖擊，但實(shí)際上造成影響可能相對(duì)有限。

“未交付樓盤的民生屬性是第一位的，我們認(rèn)為，在相關(guān)排序當(dāng)中，對(duì)業(yè)主權(quán)益的保障應(yīng)該會(huì)被放在第一位。恒大被清盤之前，為推進(jìn)保交樓、保障業(yè)主權(quán)益，已經(jīng)對(duì)恒大集團(tuán)包括土地、在建工程、項(xiàng)目等相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了梳理，這些資產(chǎn)的處置，首先要保障小業(yè)主的權(quán)益。此外，2022年最高法和住建部也聯(lián)合發(fā)文，境內(nèi)外債權(quán)主張，不能查封企業(yè)的資產(chǎn)或抽調(diào)預(yù)售資金賬戶的錢，這些資金優(yōu)先用于保交樓。”李宇嘉稱。

不過，在黃立沖看來，各地項(xiàng)目交付情況，可能并不一樣。

“恒大項(xiàng)目的資金，應(yīng)該已被地方相關(guān)部門嚴(yán)格監(jiān)管起來，進(jìn)行封閉運(yùn)轉(zhuǎn)：A項(xiàng)目上的資金，只用于A項(xiàng)目，而不太可能用于B。這樣展開監(jiān)管，既有好處，也會(huì)產(chǎn)生一些問題。一些位置不錯(cuò)，或經(jīng)過少量投入即能周轉(zhuǎn)起來的項(xiàng)目，有可能通過引入AMC公司、其它合作方或新的投資人，使項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)起來，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目交付。但一些處于三四線城市，或者市場(chǎng)前景不明的項(xiàng)目，就很難講了。因此，項(xiàng)目的交付雖然被排在比較靠前的位置，但各項(xiàng)目之間，可能會(huì)出現(xiàn)分化的情況。”黃立沖表示。

對(duì)于恒大正在開發(fā)的項(xiàng)目，專家指出，應(yīng)分幾部分討論。

翁冠星表示，本次清盤主體是恒大香港，目前公開信息并不清楚恒大在香港是否有開發(fā)項(xiàng)目，從法律上來說，恒大香港公司與恒大在大陸的主體是互相獨(dú)立的法律主體；對(duì)于已經(jīng)上內(nèi)地“保交樓”名單的物業(yè)項(xiàng)目，理論上應(yīng)該不會(huì)受到香港公司清盤的影響。

“然而，對(duì)此有必要持審慎態(tài)度。一般來說，像這種同屬于一個(gè)集團(tuán)、在兩地都有注冊(cè)主體的公司，往往互相之間有非常復(fù)雜的互相控股、借貸和擔(dān)保關(guān)系。因此，恒大香港的清盤不排除會(huì)導(dǎo)致作為擔(dān)保人的恒大境內(nèi)主體的資產(chǎn)被國(guó)際債權(quán)人凍結(jié)等情形，對(duì)‘保交樓’造成一定影響。”翁冠星稱。

債務(wù)化解仍困難重重

對(duì)于公司債務(wù)問題的化解，黃立沖認(rèn)為，債權(quán)人能拿到多少償付金額，要視其所對(duì)應(yīng)的債權(quán)，是否對(duì)應(yīng)了足夠的資產(chǎn)。

“部分債權(quán)有抵押物，且質(zhì)押物較為充分，如果清償序列排位較排前，可能獲得相對(duì)多一些的償付。但有一些債權(quán)抵押物并不充分，還有部分債券是信用債沒有抵押物，這部分債務(wù)能拿到足額償付的概率可能相對(duì)比較低。”黃立沖稱。

關(guān)于公司總體債務(wù)情況，恒大在2023年7月17日公布的2022年半度業(yè)績(jī)中，曾進(jìn)行了披露。

恒大集團(tuán)公布的信息顯示，截至2022年6月30日，中國(guó)恒大集團(tuán)負(fù)債總額24740.9億元，剔除合約負(fù)債8543.6億元后為16197.3億元，其中，借款5877.6億元、應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付款項(xiàng)9264.6億元（含應(yīng)付工程材料款5411.7億元）、其他負(fù)債1055.1億元。

另?yè)?jù)中國(guó)恒大集團(tuán)2023年12月29日披露的信息，截至2023年11月末，恒大地產(chǎn)標(biāo)的金額3000萬元以上未決訴訟案件數(shù)量共計(jì)2053 件，標(biāo)的金額總額累計(jì)約4900.69億元。

未能清償?shù)狡趥鶆?wù)方面，截至2023年11月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計(jì)約3163.91億元；此外，恒大地產(chǎn)逾期商票累計(jì)約2055.37億元。

“這些已公布的數(shù)據(jù)，只是恒大表內(nèi)的債務(wù)，還有部分債務(wù)并沒有體現(xiàn)在上市公司報(bào)表中。此外，隨著時(shí)間不斷延長(zhǎng)，一些債務(wù)金額越滾越大，實(shí)際逾期債務(wù)的金額可能會(huì)更大一些。”黃立沖表示。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，恒大集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目體量不小，但其在債務(wù)處置的進(jìn)程，卻較為緩慢：相對(duì)于公司龐大的規(guī)模，恒大出險(xiǎn)兩年多以來，其處置的項(xiàng)目?jī)H80個(gè)。

中國(guó)恒大集團(tuán)披露，截至2022年6月30日，恒大集團(tuán)擁有土地儲(chǔ)備2.3億平方米。此外，中國(guó)恒大還參與舊改項(xiàng)目87個(gè)，其中大灣區(qū)62個(gè)（深圳38個(gè)），其他城市25個(gè)。

而據(jù)恒大2023年12月29日公布的房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)處置信息，截至2023年11月末，恒大地產(chǎn)通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地及在建工程轉(zhuǎn)讓、信托、代持等方式，已完成過戶的房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)80個(gè)。

對(duì)于債權(quán)人能追回多少債務(wù)，對(duì)此有媒體報(bào)道，恒大去年7月在香港法庭的一次聆訊會(huì)上引用德勤（Deloitte）的分析，稱恒大一旦最終被清盤，債權(quán)人獲得的回收率是個(gè)很低的數(shù)字。

“債權(quán)人之所以提出清盤，可能已經(jīng)做好了償付不足的心理準(zhǔn)備。債務(wù)問題未來會(huì)如何處置，仍然是個(gè)漫長(zhǎng)的過程，有待進(jìn)一步觀察。”黃立沖表示。

就恒大接下來的安排，肖恩向媒體表示，公司將積極與清盤人溝通，依法配合清盤人履行相關(guān)程序，根據(jù)國(guó)際慣例、市場(chǎng)規(guī)則推進(jìn)債務(wù)化解，推進(jìn)保交樓等工作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。