往年“地王”頻出的場(chǎng)景依然歷歷在目，那時(shí)就有許多人疑問，用近乎瘋狂的價(jià)格拿地，開發(fā)商真的能賺回來？如今，南京“京奧港未來墅”停工的事實(shí)擺在眼前，畫風(fēng)突變劇情直轉(zhuǎn)，地產(chǎn)界出人意料地打響今年來地王“崩盤”的第一槍。

這只是近兩年來“地王”們命運(yùn)的一個(gè)縮影。2016年全國(guó)各地誕生340宗樓面價(jià)和總價(jià)“地王”，但2017年來全國(guó)各地也實(shí)行了近乎嚴(yán)苛的調(diào)控政策。身陷調(diào)控風(fēng)暴中的地王們，如今開發(fā)現(xiàn)狀如何呢？

南京地王項(xiàng)目折戟

南京麒麟板塊“京奧港未來墅”曾是響當(dāng)當(dāng)?shù)奶靸r(jià)項(xiàng)目。眼下項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)卻無工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地門口，白紙黑字貼著三張封條，上書“工程暫停、大門封閉”。工地門口的公示牌還在昭告該地塊不菲的出身：價(jià)值47.6億元，樓面價(jià)2.2萬元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)?shù)禺?dāng)時(shí)出讓價(jià)格紀(jì)錄。

“停工緣于拖欠施工方工程款數(shù)千萬元，此外，該項(xiàng)目一筆逾30億元的融資即將到期。”一位不愿具名的知情人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露，開發(fā)商為了回籠資金，每個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般控制在3年內(nèi)，如碧桂園、萬科等成熟開發(fā)商，從拿地到預(yù)售最快半年。但“京奧港未來墅”從2016年4月拿地至今，資金鏈一直偏緊，其正在施工的A地塊僅有幾棟樓形似封頂，但項(xiàng)目整體距離完工還相去甚遠(yuǎn)。“其實(shí)11月25日就停工了，工程欠款已累積數(shù)月。”該人士表示。

“南京的案例并非極端個(gè)案，而是行業(yè)性現(xiàn)象的開始。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，過去兩年地王頻出，當(dāng)限購、限價(jià)、限制流通等政策密集出臺(tái)后，開發(fā)商回籠資金的周期會(huì)拉長(zhǎng)，一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就陷入停罷的泥潭。

克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年誕生的340宗總價(jià)和樓面價(jià)“地王”中，有50宗屬于典型案例，截至目前，其中14宗處于未開工狀態(tài)，整體開發(fā)進(jìn)度較為緩慢，有相當(dāng)一部分項(xiàng)目選擇延遲入市。

中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)近年來北京“地王”項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目如今命運(yùn)頗為坎坷。

在車水馬龍的北京南三環(huán)西路上，比鄰麗澤橋金融商圈，兩棟新樓矗立在老舊小區(qū)中顯得格外顯眼。該項(xiàng)目即為2013年拍出的豐臺(tái)區(qū)夏家胡同“地王”項(xiàng)目。有意思的是，四年多過去了，該項(xiàng)目的圍擋并沒有掛出該項(xiàng)目的宣傳海報(bào)，而是開發(fā)商的另一個(gè)項(xiàng)目。該項(xiàng)目銷售人員告訴中國(guó)證券報(bào)記者，他是另一個(gè)項(xiàng)目的銷售，該項(xiàng)目開盤時(shí)間未知，連售樓處都沒建。一般情況下，從拿地到預(yù)售最快在半年左右。

在朝陽區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)，2015年拍出的一塊“地王”項(xiàng)目上，卡車進(jìn)進(jìn)出出，施工機(jī)械繁忙運(yùn)轉(zhuǎn)。中國(guó)證券報(bào)記者從高處俯瞰時(shí)，該地塊只開工了一部分，另一部分仍是荒地。該項(xiàng)目開發(fā)商系首開股份和保利地產(chǎn)，“項(xiàng)目開工的部分是配套保障房，商品房還在等公司的規(guī)劃。”該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露。首開股份董秘王怡就這一現(xiàn)象接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)表示，其對(duì)此并不知情。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下，高價(jià)地塊項(xiàng)目入市難度高，這些地塊拿地時(shí)對(duì)市場(chǎng)過度樂觀，特別是從2016年下半年集中出現(xiàn)的部分高價(jià)地，恰好分布在調(diào)控最嚴(yán)格的15個(gè)核心熱點(diǎn)城市。整體來看，高價(jià)地面臨市場(chǎng)與政策雙風(fēng)險(xiǎn)。

政策高壓資金趨緊

不順的銷售回款和即將到期的債務(wù)，是懸在開發(fā)商頭上的兩把利劍，對(duì)公司的資金鏈?zhǔn)菄?yán)重考驗(yàn)。隨著時(shí)間推移，越來越高的資金成本使得“地王”項(xiàng)目越來越難盈利。

例如2013年的豐臺(tái)夏家胡同項(xiàng)目，土地轉(zhuǎn)讓資料顯示，夏家胡同地塊總價(jià)17.7億元，規(guī)劃建筑面積76630平米，配建3.8萬平米公租房，剔除保障房后，樓面價(jià)高達(dá)45819元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，夏家胡同地塊打造的產(chǎn)品售價(jià)可能達(dá)到9萬元/平方米以上。從今年來北京的新房?jī)r(jià)格控制來看，該項(xiàng)目若想獲得這一理想售價(jià)頗具難度，但如果不能盡快銷售，企業(yè)面臨著更大的資金成本。

該項(xiàng)目開發(fā)商在2015年10月下旬將該項(xiàng)目土地及現(xiàn)房抵押給長(zhǎng)城資產(chǎn)，后又于2016年將項(xiàng)目公司全部股權(quán)質(zhì)押給長(zhǎng)城資產(chǎn)。

一邊是步步驚心的財(cái)務(wù)成本，一邊是融資渠道越來越難。今年來，房企融資難度較往年大增。在此境況下，海外融資、資產(chǎn)證券化、聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)設(shè)立并購基金等方式成為房企融資新途徑。2016年11月以來，多家房企的公司債發(fā)行處于“冰凍”狀態(tài)。從證監(jiān)會(huì)給各公司的反饋文件看，證監(jiān)會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)在于企業(yè)的融資用途，比如是否用于重點(diǎn)調(diào)控城市的土地競(jìng)拍。

同策咨詢監(jiān)測(cè)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)在銀行融資渠道連續(xù)4個(gè)月的融資額降低；境內(nèi)公司債渠道10月份僅發(fā)行兩筆，這兩筆公司債均為2016年度獲批的額度。

張大偉認(rèn)為，整體來看，不管是境內(nèi)，還是境外，房企的融資難度越來越大。前期放杠桿拿地的企業(yè)，如今資金成本會(huì)劇增，下一步將影響銷售安排。

聯(lián)合開發(fā)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)

“開發(fā)商以近乎瘋狂的價(jià)格拿地，遇到這一年多來的政策高壓，若自身專業(yè)能力不夠，資金儲(chǔ)備不足，應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力欠缺，那么短線資金就會(huì)在嚴(yán)苛的調(diào)控之中遭受巨大壓力。”一上市房企副董事長(zhǎng)告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在嚴(yán)格調(diào)控面前，房企往往相互抱團(tuán)、聯(lián)合開發(fā)來解燃眉之急。

以綠城為例，它是曾經(jīng)受天價(jià)拿地影響最大的企業(yè)。2009年，這也是一波地王降臨的年代，此后國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，在2014年尤甚，這一年，受累于持續(xù)的資金壓力，綠城連續(xù)兩次被整合。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年來住宅類單宗地塊成交金額超過65億元地塊約50宗，因涉及的資金體量大，其中32宗地塊產(chǎn)權(quán)在拿地后出現(xiàn)了變動(dòng)，占比達(dá)64%。因此，引入更多的資金分擔(dān)壓力與風(fēng)險(xiǎn)成主流。這樣的“聯(lián)合體”分布在北京、上海、深圳、武漢等“地王”頻現(xiàn)的區(qū)域。

“除了聯(lián)合操盤，政策高壓之下，行業(yè)集中度也會(huì)進(jìn)一步提升，大魚吃小魚的行業(yè)并購整合現(xiàn)象將增多。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

今年以來，陽光城因拿地規(guī)模較大而出現(xiàn)短期負(fù)債上升的情況。陽光控股執(zhí)行董事、陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，陽光城的土地大多集中在一、二線城市。這些地方隨時(shí)可以找到合作伙伴，“需要的話，明天拿出來賣就可能賣掉，換成現(xiàn)金。”

多位接受中國(guó)證券報(bào)采訪的房企高管對(duì)后市的預(yù)判認(rèn)為，長(zhǎng)期看好一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)進(jìn)程跟隨市場(chǎng)節(jié)奏靈活調(diào)整也很正常，大公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)，因此會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面。但對(duì)于中小房企來說，就沒那么輕松了。項(xiàng)目少、資金緊，意味著騰挪空間就小，一旦項(xiàng)目無法及時(shí)銷售回籠資金，現(xiàn)金流一斷裂，就只能待價(jià)而沽或破產(chǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。