近日，國際評級機構(gòu)穆迪官網(wǎng)發(fā)布多家國資房企評級數(shù)據(jù)，其中評級最靠前的幾家國資房企，如萬科、保利和中海，評級展望均從穩(wěn)定調(diào)為觀察。而國際評級機構(gòu)惠譽更為“激進”，直接下調(diào)了保利和萬科的評級等級，均由BBB+調(diào)整為BBB。盡管仍處于“投資級”評級范疇，但距離“投機級”評級門檻B(tài)B已非常接近。

今年房企的整體環(huán)境頗為嚴峻，但最新國家統(tǒng)計局公布的前9月數(shù)據(jù)顯示，房企前三季度仍收獲不少亮點，如竣工面積48705萬平方米，同比增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，同比增長20.1%。

據(jù)公開資料顯示，多家頭部房企回應(yīng)稱，受中國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀下行周期影響，公司業(yè)績短期波動會觸及評級體系中的關(guān)鍵指標，下調(diào)償債預(yù)期，但基本面風(fēng)險可控，對公司日常經(jīng)營及償債能力影響不大。據(jù)媒體報道，由于房企境外債發(fā)行幾近停滯，各方建議投資者和債權(quán)人需要冷靜地觀察新的環(huán)境，新的變化，不要輕易被短期情緒捕獲。

保利、萬科均因杠桿率過高遭評級下調(diào)

惠譽在9月發(fā)布的報告中認為，中國全年新建商品住宅銷售額將下滑10%-15%，降幅大于預(yù)期。同月，穆迪評級機構(gòu)官網(wǎng)發(fā)布部分房企評級下調(diào)或評級展望下調(diào)數(shù)據(jù)，多家頭部國資房企在列。

進入10月后，房企平安不動產(chǎn)被穆迪下調(diào)評級，其主體評級由Baa2下調(diào)至Ba1，而惠譽下調(diào)保利和萬科的評級，則是首家在近期下調(diào)龍頭房企評級的國際評級機構(gòu)。

惠譽表示，目前中國頭部房企受房地產(chǎn)下行周期影響，杠桿率持續(xù)高企，其中保利杠桿率將保持在45%以上，而萬科為35%以上，均觸發(fā)惠譽評級指標中的關(guān)鍵節(jié)點。

銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前9個月，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約面積1918.59萬平方米，同比減少0.1%；實現(xiàn)簽約金額3351.53億元，同比增加4.7%。而萬科今年前9個月，公司累計實現(xiàn)合同銷售面積 1818.4 萬平方米，同比減少6.12%，合同銷售金額 2806.1 億元，同比下降10.82%。而同期中海地產(chǎn)、華潤置地的銷售額增幅則均在20%以上。

惠譽認為，盡管萬科在尋求可行的融資方案，但A股增發(fā)取消仍然降低了這家房企短期內(nèi)降低杠桿的可能性，也讓萬科杠桿率改善的影響變得有些不確定。同時惠譽認為，因合同銷售和現(xiàn)金流變化會削弱保利在去杠桿方面所做的努力。

不過，惠譽在下調(diào)評級后對這兩家房企的發(fā)展前景仍保持看好?；葑u認為，得益于保利和萬科在中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的領(lǐng)先地位，其充足可靠的境內(nèi)外融資渠道、強大的業(yè)務(wù)概況和靈活可控的負債結(jié)構(gòu)，將有助于降低企業(yè)的償債風(fēng)險。

房企竣工持續(xù)改善，短期評級波動不改基本面筑底回暖

據(jù)最新國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年前9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%，房屋新開工面積72123萬平方米，同比下降23.4%。不過竣工數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼，隨著“保交樓”的落地和早些年銷售的樓盤進入交房周期，竣工情況迎來持續(xù)好轉(zhuǎn)，房屋竣工面積48705萬平方米，同比增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

東興證券在最新的行業(yè)點評中表示，隨著八月底三部門聯(lián)合推動落實購買首套房貸款“認房不認貸”政策措施之后，核心城市限購的普遍放松，新房銷售有望迎來筑底回暖。目前金融機構(gòu)的信貸支持出現(xiàn)了回暖，國內(nèi)貸款同比轉(zhuǎn)正，自籌資金同比降幅明顯收窄，優(yōu)質(zhì)房企將受益于一二線需求端政策的落地和城中村改造的加速推進。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。