隨著二胎政策的放開，城市中等收入群體的日益壯大，改善型群體的購房需求不斷升溫。受到房價高企和限購、限貸等政策的影響，“以房換房”正成為改善型購房者的必然選擇。而在各地樓市調控政策密集出臺的當下，尤其是在土地市場全面走向自住房化的今天，供應端不斷萎縮，一些高端改善型商品房和別墅類產品迎來供不應求的稀缺態(tài)勢。

在2016年“930”新政實施后一年內，北京普通住宅市場成交量大幅下滑，而別墅項目卻持續(xù)熱銷。業(yè)內人士分析認為，在北京“新總規(guī)”的影響下，未來別墅類產品將日益緊俏，一墅難求，而隨著北京房市不斷企穩(wěn)，在接下來幾個月中或將迎來購房的“窗口期”。

調控升級一線城市成交量全面萎縮

距離去年“930”新政出臺已經滿一年。自“930”調控以來，樓市經歷了限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”以及“購租并舉”“租售同權”的時代。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國已經有超過100個城市或縣區(qū)發(fā)布各種房地產調控政策近200次。

在調控政策全面升級的情況下，2016年10月以來，一線城市的成交量受到政策影響，普遍成交量齊跌，降溫明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2017年1-9月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市總計成交1836.52萬平米，同比下滑46.35%。

就北京而言，據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至10月，北京商品房銷售面積為607.3萬平方米，同比下降51.4%。其中，住宅銷售面積為402.8萬平方米，同比下降44.4%。

據(jù)中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，北京新建住宅成交量為20550套，創(chuàng)造了北京新建住宅商品房最近10年有網簽數(shù)據(jù)的歷史最低值，同比跌幅高達50.6%。10個月時間，新房僅成交2萬套，可謂跌幅顯著。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，過去一年，北京樓市調控政策發(fā)布密度創(chuàng)造了全國及北京的歷史紀錄，一年內發(fā)布了超過30次各種調控措施。而經過連續(xù)6個多月的調控，市場逐漸適應，進入低谷徘徊期，預計后續(xù)市場將繼續(xù)在低位運行。

熱點區(qū)域高端改善房供不應求

在住宅成交總量不斷萎縮的同時，北京別墅市場的成交量卻仍然活躍。亞豪機構市場研究部總監(jiān)郭毅指出，從2006年北京開始網簽后的十年時間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%，但2017年的別墅銷量刷新了此前的歷史記錄。

根據(jù)中原地產數(shù)據(jù)顯示，2016年，北京別墅市場共成交8262套，超過了前三年的總和，占商品住宅總銷量的17.4%，創(chuàng)造了歷史新高。

這一趨勢在2017年得到了延續(xù)。今年1-8月，北京有146個別墅項目簽約，共計3550套，而供應量只有2606套。而從實際庫存看，當下北京只有6000多套的可售量，遠遠供不應求。

數(shù)據(jù)來源：中原地產張大偉（大偉看樓市）

從成交量來看，截至目前，北京別墅類產品的銷量超過商品住宅總銷量的20%。從成交金額來看，北京1-8月樓市整體成交金額為1144.52億元，其中別墅類成交金額為385.7億元，占比近34%，而根據(jù)北京市建委公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年這一占比數(shù)字僅為9%。

據(jù)經濟日報-中國經濟網記者了解，以朝陽區(qū)為例，在2017年1-10月期間，朝陽區(qū)的新增普通住宅和別墅的供應套數(shù)僅為163套，而成交量高達1169套?！斑@就意味著朝陽區(qū)每出1套住宅或別墅，即有7人產生購房需求，供求比僅為1:7，呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢?！庇袠I(yè)內人士分析。

根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，僅2017年10月一個月間，全北京別墅類產品成交量就達到了303套。相比火熱的成交量，10月新增供應量卻為0。

為何在調控力度不斷升級的當下，別墅類產品市場依舊火熱？“信貸市場對于普通住房的影響較大，但實際上別墅市場本身和信貸市場的關系不大，很多購房者是全款購房。所以從這個角度看，類似的市場沒有明顯降溫也是符合預期的?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

有業(yè)內人士表示，對于將現(xiàn)有住房變現(xiàn)的改善型置業(yè)者來說，別墅滿足了這類購房者家庭對于功能空間的改善需求，無論從單價和總價上都體現(xiàn)出了相對的優(yōu)勢。

“新總規(guī)”下別墅類項目臨近“斷供”

從數(shù)據(jù)不難看出，雖然近年來別墅類產品越來越成為購房者熱捧的對象，但隨著住宅用地資源的稀缺，加之政策對于土地容積率的限制，別墅項目正日益緊俏。

“在過去兩年銷售后，這類優(yōu)質的低密度住宅土地庫存數(shù)量明顯減少。”張大偉表示。

在堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位下，今年9月29日，北京市政府發(fā)布《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》，要求未來五年新供應各類住房150萬套以上。根據(jù)計算，在150萬套住房中，租賃類住房占30%，即45萬套，產權類住房占70%，即105萬套；105萬套產權住房中，保障房占30%，約為31.5萬套，商品住房占70%，為73.5萬套；在商品住房中，中小套型商品住房、共有產權住房占70%，改善類住宅占30%，即為22.05萬套。

張大偉指出，未來北京供應的每10套住宅中，將有5套是自住房，有4套是90平米以內的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。

“根據(jù)新總規(guī)，可以推算未來五年中北京改善型住宅供應總套數(shù)為22萬套，那么每年供應量約為44100套?！睒I(yè)內人士指出，以北京市朝陽區(qū)別墅產品為例，2016年別墅新增供應占商品住宅供應總量16.42%，2017年新增供應套數(shù)占比僅為1.67%?！凹僭O供需比例不變，未來5年內朝陽區(qū)平均一年中的高端改善型別墅產品供應套數(shù)僅為144套左右。”

“從近2年的土地趨勢看，出現(xiàn)新增別墅用地的可能性不大。”有業(yè)內人士表示，從極低的供求比來看，北京別墅市場臨近“斷供”。

房價企穩(wěn)買房迎來新一輪“窗口期”

面對即將斷供的別墅市場，張大偉表示，隨著北京城市建設不斷擴容，在京津冀一體化發(fā)展的背景下，北京向七環(huán)發(fā)展，五環(huán)已經能算得上是城市的核心區(qū)域。因此，處于“五環(huán)別墅帶”上的順義九章別墅、朝陽景粼原著等眾多熱點別墅項目憑借臨近望京CBD等區(qū)位優(yōu)勢，成為今年房產市場上的熱銷項目。

從地產營銷人統(tǒng)計的數(shù)據(jù)可以看出，1-10月朝陽區(qū)的景粼原著位于冠首，且大大超越后面的排名。 為何成交套數(shù)和金額遙遙領先的只有景粼原著一個？龍湖地產負責人對經濟日報-中國經濟網記者表示，景粼原著所在的孫河板塊是先規(guī)劃后建設的低密墅區(qū)，區(qū)內將建設亞洲最大濕地公園，加之望京CBD北擴，聚集了一批風口企業(yè)，因此受到了購房者的熱捧。此外，龍湖雖然一向以別墅產品而出名，但目前景粼原著也推出了132㎡的墅區(qū)三居洋房產品，具有優(yōu)勢的價格成為了改善型購房者的首選。

“這些都凸顯出了購房者在考慮改善型產品時，會從地理位置、居住環(huán)境、配套資源、戶型空間等多維度來進行考量，而隨著政策的不斷收緊，未來市場上的優(yōu)質產品將會日益稀缺?！睒I(yè)內人士指出。

在政策的不斷“加碼”下，北京房價持續(xù)回落企穩(wěn)，有部分購房者已經開始逐步結束觀望，理性入市。同時，同策研究院分析指出，從今年年底到明年上半年，樓市將進入深度調整期，2018年面臨銷售目標壓力的房企或將在春節(jié)前后主動降價。有分析人士指出，以上因素或將引領北京樓市在未來幾個月內進入購房的“窗口期”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。