如今，在眾多因素的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)光”已然成為過(guò)去時(shí)。在這樣的背景下，有分析師認(rèn)為年底中小房企或?qū)?huì)以?xún)r(jià)換量求生存。

持續(xù)不斷的房地產(chǎn)調(diào)控，給市場(chǎng)帶來(lái)的疊加效應(yīng)仍在發(fā)酵。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷(xiāo)售、到位資金等指標(biāo)的增速繼續(xù)下滑。其中，9月和10月單月，房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月同比下降。而樓市政策的持續(xù)收緊以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的不斷下挫，也改變了賣(mài)房人的心理預(yù)期。以北京為例，如今有不少換房業(yè)主都在急售舊房，價(jià)格直降幾十萬(wàn)元也可以商量。

對(duì)于樓市未來(lái)將如何發(fā)展，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步能夠保持持續(xù)健康發(fā)展。在這樣的情況下，有分析師認(rèn)為年底中小房企或?qū)⒁詢(xún)r(jià)換量。

樓市數(shù)據(jù)繼續(xù)下挫

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月14日發(fā)布1月－10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況顯示，前10月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資90544億元，同比名義增長(zhǎng)7.8%，增速比1月-9月回落了0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資61871億元，增長(zhǎng)9.9%，增速回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。

通常銷(xiāo)售被認(rèn)為是房地產(chǎn)市場(chǎng)的先行指標(biāo)。而在樓市調(diào)控政策的影響下，自去年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速總體呈下滑態(tài)勢(shì)。

據(jù)悉，今年1月-10月，商品房銷(xiāo)售面積為130254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了8.2%；商品房銷(xiāo)售額為102990億元，增長(zhǎng)了12.6%。兩項(xiàng)指標(biāo)的增速均連續(xù)4個(gè)月下滑。且與去年4月時(shí)的高點(diǎn)（銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)36.5%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)55.9%）相比，增速已大幅收窄。

對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著調(diào)控的深入，1月－10月市場(chǎng)成交面積同比漲幅僅為8.2%，刷新了自2016年初以來(lái)22個(gè)月的新低。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，銷(xiāo)售大幅下滑的原因，一方面是由于政策層面依舊嚴(yán)苛，限售城市持續(xù)擴(kuò)容――截至目前，已有47個(gè)城市相繼落地限售，降低了投資客們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，成交回落趨勢(shì)明顯，部分城市延緩了預(yù)售證的審批，房企觀(guān)望情緒強(qiáng)烈，客觀(guān)上造成了新盤(pán)的延遲入市，供應(yīng)緊縮的局面在短期內(nèi)難以緩解。而另一方面，資金的大幅收緊也是銷(xiāo)售下滑的重要因素。

張大偉分析認(rèn)為，貸款較2016年下半年相比有明顯的萎縮。10月單月，住戶(hù)部門(mén)長(zhǎng)期貸款新增3710億元，相比于9月單月的4800億元減少超過(guò)千億元，這也是最近兩年來(lái)第一次單月住戶(hù)長(zhǎng)期貸款單月增加額低于4000億元。

在此背景下，企業(yè)到位資金增速已從去年同期的15.5%降至7.4%。數(shù)據(jù)顯示，1月－10月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為125941億元，同比增長(zhǎng)7.4%，增速比1月－9月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，在以消費(fèi)貸款為主的居民短期貸款方面，因消費(fèi)貸、首付貸等貸款的嚴(yán)控，從9月的2537億元大幅度下滑至10月的791億元，出現(xiàn)了明顯下調(diào)。

對(duì)于如今的樓市情況，劉愛(ài)華指出，無(wú)論是熱點(diǎn)城市還是三四線(xiàn)城市，近幾個(gè)月的房?jī)r(jià)漲幅都出現(xiàn)了回落，這體現(xiàn)出去年以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。此外，劉愛(ài)華還表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的改善和投機(jī)性需求的抑制將帶來(lái)供需的繼續(xù)改善。

換房業(yè)主急售舊房

二手房市場(chǎng)同樣在降溫。有一些換房業(yè)主表示，可以接受房子的適當(dāng)降價(jià)，以期將房子盡快出售。

一位近期打算換房的購(gòu)房者在看了不少北京北部區(qū)域的二手房后表示：“看了一些二手房后，我們發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)上出售的好房源并不多，但著急賣(mài)的房源和非優(yōu)質(zhì)房源則掛牌較多，價(jià)格也在繼續(xù)下行。”

值得關(guān)注的是，記者近日在北京通州二手房市場(chǎng)走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，其業(yè)主報(bào)價(jià)再度下挫，成交價(jià)也繼續(xù)走低。中介門(mén)店生意冷清，當(dāng)來(lái)了一單生意時(shí)，店內(nèi)人員幾乎全線(xiàn)出動(dòng)，跟隨購(gòu)房者看房。記者在通州梨園某小區(qū)偶遇一家看房人時(shí)發(fā)現(xiàn)，中介服務(wù)人員比這家看房人還多，且邊走邊推薦多套房源，并直言幾乎都可以講價(jià)，只要是與業(yè)主面對(duì)面，就都有商量的余地。

“通常在雙方講價(jià)時(shí)，業(yè)主都會(huì)愿意讓一些價(jià)，但是如果總價(jià)僅僅降5萬(wàn)元、10萬(wàn)元，現(xiàn)在是達(dá)不到客戶(hù)心理價(jià)位的，這種情況很難成交”，麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，現(xiàn)在看房的人不少，但真正能簽約的卻不多。

而曾經(jīng)火爆的環(huán)京樓市如今已熱度不再。距離北京近30公里的河北燕郊，由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，自2009年開(kāi)始便緊隨北京步入了樓市快速上漲的通道，也因此被視為北京樓市的“晴雨表”。在過(guò)去8個(gè)月的時(shí)間里，隨著3月和6月河北省廊坊地區(qū)兩次出臺(tái)嚴(yán)格的限購(gòu)政策，燕郊的房?jī)r(jià)經(jīng)歷了2014年后的又一次“高空跳水”，二手住宅單價(jià)普遍下跌1萬(wàn)元，商住房總價(jià)跌去三分之二，但成交量卻仍萎靡不振。當(dāng)?shù)赜兄薪楸硎荆S多投資客已經(jīng)“賠掉了首付”。

據(jù)了解，目前河北燕郊的房?jī)r(jià)，比起七八月時(shí)每平方米又降了2000元左右。

對(duì)于這種情況，多家機(jī)構(gòu)分析師表示，房地產(chǎn)調(diào)控不放松的態(tài)勢(shì)已經(jīng)非常明確，投機(jī)者紛紛退場(chǎng)。此外，受眾多利好消息的影響，剛需族的需求也得到了很大疏解。

年底中小房企或以?xún)r(jià)換量

如今，在眾多因素的作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)光”已然成為過(guò)去時(shí)。而在這樣的背景下，中小房企的日子更是愈發(fā)難過(guò)，年底或會(huì)出現(xiàn)以?xún)r(jià)換量的情況。

克而瑞近日發(fā)布的《2017年1月-10月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》數(shù)據(jù)顯示，千億房企達(dá)到12家，其中碧桂園、萬(wàn)科、恒大穩(wěn)坐榜單前三，三家企業(yè)的前10月銷(xiāo)售額均超過(guò)4000億元。而融創(chuàng)10月當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額439億元，前10月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售2484億元，同比增長(zhǎng)了142%，排名也隨之上升至第四位。與龍頭房企規(guī)模的快速擴(kuò)大不同，更多的中小房企依然面臨較大市場(chǎng)壓力。

據(jù)了解，今年前三季度，合生創(chuàng)展、深圳控股、瑞安房地產(chǎn)、朗詩(shī)綠色地產(chǎn)等多家房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了明顯下跌。其中，合生創(chuàng)展前三季度銷(xiāo)售金額為60億元，同比下降20%；深圳控股銷(xiāo)售金額102億元，同比下降43%；瑞安房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為74.8億元，同比下降62%；朗詩(shī)綠色地產(chǎn)銷(xiāo)售金額為129.5億元，同比下降43%。

此外，在盈利方面，部分中小房企前三季度出現(xiàn)了盈利下滑甚至是虧損的情況。如大名城歸母凈利潤(rùn)為6.57億元，同比下滑17%；廣宇集團(tuán)為1.29億元，同比下滑19.5%；中航地產(chǎn)和中交地產(chǎn)則分別出現(xiàn)了0.72億元、0.26億元的虧損。

克而瑞的上述榜單也顯示，與去年末相比，前10月有12家房企跌出了百?gòu)?qiáng)榜單?？硕鹫J(rèn)為，跌出百?gòu)?qiáng)榜單的12家房企大致分為三類(lèi)：項(xiàng)目布局集中、2016年單項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模較大的房企；逐漸降低內(nèi)地投資的港資房企；部分項(xiàng)目被收并購(gòu)后，操盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量和對(duì)應(yīng)業(yè)績(jī)減少的房企。

進(jìn)入第四季度，隨著調(diào)控的持續(xù)深入，對(duì)于房企特別是大部分中小房企而言，將承受較大的業(yè)績(jī)和回款壓力。同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為，第四季度，隨著銷(xiāo)售壓力的加大，部分房企或項(xiàng)目有可能選擇以?xún)r(jià)換量，通過(guò)降價(jià)快速出貨。

而易居研究院研究員賴(lài)勤也認(rèn)為，隨著調(diào)控的持續(xù)推進(jìn)，投資、投機(jī)需求正逐漸被擠出市場(chǎng)，市場(chǎng)的觀(guān)望情緒較強(qiáng)。四季度房企將承受較大的去化壓力，部分中小房企將在年底面臨以?xún)r(jià)換量加速回款的壓力。

而對(duì)于大房企而言，其或許也會(huì)發(fā)起愁來(lái)。張宏偉認(rèn)為，雖然今年大多數(shù)房企已經(jīng)提早完成銷(xiāo)售目標(biāo)，并且部分房企還上調(diào)了目標(biāo)，但是銷(xiāo)售業(yè)績(jī)自今年下半年以后已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)壓力，房企2018年重置銷(xiāo)售目標(biāo)背后的壓力將會(huì)越來(lái)越大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。