2017年“租賃”成為焦點(diǎn)。從中央的頂層設(shè)計(jì)到各地陸續(xù)出臺(tái)扶持政策，今年可謂是租賃的“紅利年”。

實(shí)際上，我國現(xiàn)階段租賃市場份額比較小，這也意味著未來潛在市場巨大。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示，一般的發(fā)達(dá)國家租購比例為3:7或4:6，由于我國一開始是以售為主，造成租賃市場和銷售市場的比例不協(xié)調(diào)。

在“租購并舉”政策的引導(dǎo)之下，長租公寓的出現(xiàn)正在補(bǔ)位租賃需求比例。國家政策方面頂層設(shè)計(jì)已搭建完備，租賃市場迎來多方資本入局。

龍湖集團(tuán)作為首家將長租公寓業(yè)務(wù)定位于主航道業(yè)務(wù)的開發(fā)商企業(yè)，積極響應(yīng)國家租售并舉政策的同時(shí)，布局樓市下半場。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石表示，冠寓是龍湖集團(tuán)繼住宅、商業(yè)、物業(yè)后，集團(tuán)的第四大戰(zhàn)略主航道業(yè)務(wù)，預(yù)計(jì)2017年底前開業(yè)1.5萬間，中期計(jì)劃開業(yè)5萬間，三年內(nèi)力爭進(jìn)入行業(yè)前三，實(shí)現(xiàn)20億元營收的目標(biāo)。

租賃政策護(hù)航

事實(shí)上，“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的”長效機(jī)制正在形成，從“重購輕租”到“租購并舉”意味著住房制度正迎來根本性轉(zhuǎn)變，“租售并舉”儼然已成為樓市調(diào)控的主基調(diào)。

去年6月，從國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》開始，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場的步伐越走越快。

直到今年7月，九部委確定首批12個(gè)重點(diǎn)城市開展住房租賃試點(diǎn)，“租賃之火”迅速蔓延。目前，除了試點(diǎn)城市以外，各地紛紛落地住房租賃政策。

其中，10月全國共有25個(gè)城市發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策34次，其中鼓勵(lì)租賃相關(guān)政策有近20次。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，全國已經(jīng)有超過12個(gè)省份50個(gè)以上城市發(fā)布了租賃政策。

從政策內(nèi)容來看全方位規(guī)范租賃市場，其中，廣州首次明確租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米，并嚴(yán)禁群租房；規(guī)定單套住房改造不得加建廚房和衛(wèi)生間，禁止“房中房”；嚴(yán)禁單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營“膠囊公寓”。

北京的租賃新政，則圍繞完善住房租賃管理服務(wù)體制，多渠道增加租賃住房供應(yīng)，加大住房租賃的金融支持，明確住房租賃行為規(guī)范，加強(qiáng)市場主體監(jiān)管等方面做了諸多規(guī)定。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，綜合各地租賃政策內(nèi)容來看，主要是通過加減法政策，增加土地供應(yīng)，減少選擇租賃居住的阻力，并通過建立租購并舉的住房制度，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，賦予租房者更多的權(quán)利。

此外，各大城市加速增加租賃用地。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國已經(jīng)有超過10個(gè)城市出現(xiàn)租賃類土地成交，供應(yīng)超過8萬套。

搶占市場高地

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，在政策利好和市場蓬勃的大環(huán)境下，萬億租賃市場還將迎來更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運(yùn)營端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場新格局。

然而，在傳統(tǒng)租住方式侵占了95%的租住需求情況下，新型消費(fèi)升級(jí)的租房需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有足夠供應(yīng)，長租公寓應(yīng)運(yùn)而生。

邁點(diǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市的集中式品牌長租公寓數(shù)量合計(jì)達(dá)335家，占集中式品牌長租公寓市場的70%。面對(duì)萬億級(jí)藍(lán)海市場，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式布局長租公寓。實(shí)際上，萬科、龍湖、保利等各大房企入局長租公寓，搶占市場份額成為今年一大看點(diǎn)。

以龍湖旗下冠寓為例，冠寓在全國的布局節(jié)奏在下半年開啟加速模式，截至10月底，龍湖打造的冠寓已布局全國14座城市，并且全面進(jìn)駐北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市。而品牌成為龍湖做長租公寓的第一大優(yōu)勢 ―― 背靠集團(tuán)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)多個(gè)城市公司先期布局，使冠寓有低成本的融資能力，并且對(duì)不同城市深度的解讀也有更好的先決條件，再加上客研及大數(shù)據(jù)的支持可以深耕城市人群特性，在這樣的基礎(chǔ)上做冠寓，就會(huì)有很快的突破。其中，上海10月底9店齊開，廣州冠寓已拓展6個(gè)項(xiàng)目近2000間房，未來廣州龍湖長租公寓業(yè)務(wù)根據(jù)城市及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，結(jié)合軌道交通的便利性及配套的完善，重點(diǎn)拓展廣佛城區(qū)。

此外，深圳作為龍湖冠寓全國布局的重點(diǎn)城市，首次進(jìn)入便以長租公寓產(chǎn)品破題，業(yè)務(wù)進(jìn)展速度驚人，短短幾個(gè)月時(shí)間獲取6店共計(jì)4746間房量。

目前冠寓開業(yè)項(xiàng)目的出租率基本維持在95%以上，龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示，冠寓力爭在發(fā)展速度、資產(chǎn)經(jīng)營及增值服務(wù)等全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)發(fā)力。

事實(shí)上，在冠寓的管理和運(yùn)營當(dāng)中，得到了集團(tuán)的充分支持與授權(quán)，不僅可以快速?zèng)Q策與推進(jìn)，更加能夠協(xié)調(diào)整個(gè)集團(tuán)的資源為年輕租住人群所用。

龍湖方面希望將產(chǎn)品和服務(wù)延伸至“全生命周期”即“居住+租住”，冠寓就是集團(tuán)品牌對(duì)于年輕租住客群的一次拓展，讓更多的年輕人享受龍湖物業(yè)、地產(chǎn)、商業(yè)、租住等完備資源的配套服務(wù)。

盈利模式雛形

在長租公寓尚處于搶占市場階段，誰擁有規(guī)模優(yōu)勢，便占據(jù)了市場主動(dòng)權(quán)。

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，龍湖集團(tuán)是首個(gè)將長租公寓定位為繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后，第四大主航道業(yè)務(wù)進(jìn)行投資和布局。這意味著，冠寓在龍湖的地位不僅僅是長租公寓產(chǎn)品那么簡單。

華平投資執(zhí)行董事長張其奇曾表示，長租公寓盈利會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段：單店階段輕松盈利；單店擴(kuò)張階段由于企業(yè)管理、擴(kuò)張速度等原因?qū)е掠陆担灰?guī)模經(jīng)濟(jì)階段，形成真正的競爭力。

以冠寓為例，目前，冠寓的前期經(jīng)營資金主要以集團(tuán)投入為主，加之背靠集團(tuán)優(yōu)勢，以出色的資本市場評(píng)級(jí)和資金配置效率，資金獲取成本較低僅4.7%。

長租公寓考驗(yàn)房企的運(yùn)營能力，而運(yùn)營歸根結(jié)底人的因素占主導(dǎo)。龍湖集團(tuán)源源不斷的為長租公寓輸血，據(jù)了解，冠寓團(tuán)隊(duì)大都是龍湖體系的精英團(tuán)隊(duì)，這就為冠寓的運(yùn)營和發(fā)展提供了強(qiáng)大的人才儲(chǔ)備力量。

實(shí)際上，依托龍湖的穩(wěn)健基因和各大城市據(jù)點(diǎn)，冠寓充分運(yùn)用了集團(tuán)優(yōu)勢，對(duì)各地市場能夠做出精準(zhǔn)判斷，這是冠寓快速拓展的保障。從拿到項(xiàng)目到投入運(yùn)營的效率越高，對(duì)早日盈利越有利，冠寓從拿項(xiàng)目到開業(yè)控制在5個(gè)月左右的時(shí)間，盡可能發(fā)揮時(shí)間優(yōu)勢，而招標(biāo)采購環(huán)節(jié)中，可以采用集團(tuán)招采，不僅成本低，而且供貨速度快，還做到了質(zhì)量的把控和保證。

經(jīng)過不斷探索和經(jīng)驗(yàn)積累，韓石率先在業(yè)界提出“CityHub綜合平臺(tái)”理念，通過互聯(lián)網(wǎng)思維，背靠龍湖集團(tuán)，撬動(dòng)城市資源互通，讓租住去“孤島化”，進(jìn)入社區(qū)平臺(tái)化的3.0時(shí)代，讓資源為租住人群所用，為年輕人這一城市中堅(jiān)力量創(chuàng)造更優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。