一個(gè)建筑面積39萬(wàn)平方米的社區(qū)，其中22萬(wàn)平方米住宅被深圳星河控股集團(tuán)拿來(lái)打造首個(gè)長(zhǎng)租公寓，這也是深圳首個(gè)整體長(zhǎng)期租賃的住宅社區(qū)。

這個(gè)小區(qū)叫做星河容御，位于深圳沙井，星河控股集團(tuán)副董事長(zhǎng)兼總裁姚惠瓊稱，長(zhǎng)租公寓全部入住后將可容納1萬(wàn)人。

11月16日，星河控股與中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行簽訂合作協(xié)議，共建“CCB建融家園-星河榮御”長(zhǎng)租社區(qū)，星河控股將項(xiàng)目中2687套房源全部提供給建行用于租賃，而租住該項(xiàng)目的租客可以向深圳建行申請(qǐng)“按居貸”個(gè)人住房租賃貸款，用于支付其本人的長(zhǎng)租租金。

中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行副行長(zhǎng)張躍云表示，建設(shè)銀行與星河合作已有22年歷史，這是雙方此次合作的基礎(chǔ)，未來(lái)雙方將一道探索長(zhǎng)租模式下的發(fā)展機(jī)遇。

姚惠瓊對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，和建行的合作是催化劑，讓星河加速進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，目前星河已經(jīng)組建起針對(duì)長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的團(tuán)隊(duì)。

探索社區(qū)長(zhǎng)租

據(jù)記者了解，星河容御項(xiàng)目以住宅用地為主，原本是商品房性質(zhì)，并計(jì)劃在2017年10月份入市，但在與建設(shè)銀行協(xié)商后，不到半個(gè)月的時(shí)間里，星河便決定將項(xiàng)目整體改作長(zhǎng)租社區(qū)，建行總部方面也很快便通過(guò)了合作項(xiàng)目的審批。

從戶型看，與目前小戶型租賃公寓不同，CCB建融家園-星河榮御項(xiàng)目包含一房至五房，合計(jì)10種戶型，面積從45平米到180平米不等。項(xiàng)目整體為39萬(wàn)平米規(guī)模的綜合體，規(guī)劃中配備了食堂、班車以及社康中心等共享式社區(qū)配套，定位為中高端長(zhǎng)租公寓。

“項(xiàng)目不單單是公寓，還有一房一廳、兩房一廳等多種戶型，能夠滿足不同租戶的需求。”姚惠瓊說(shuō)，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)比較大，尤其是目前三口及以上的家庭也比較多，在考慮租房子的時(shí)候，小戶型例如40平米肯定不夠用，而本次推出的長(zhǎng)租項(xiàng)目能夠滿足多口之家的需求。

“不然這部分人群最后還是只能去買房。”姚惠瓊認(rèn)為，要從根本上去實(shí)現(xiàn)“租售并舉”的愿景，過(guò)去只提供小戶型公寓的模式是不合適的，今后長(zhǎng)租公寓的供應(yīng)模式會(huì)發(fā)生改變。

在對(duì)外出租上，星河容御會(huì)散租和團(tuán)租同步進(jìn)行。姚惠瓊介紹，在真正租賃開(kāi)始前三個(gè)月，會(huì)和有需求的企業(yè)確定下來(lái)大概的租賃數(shù)據(jù)，其他的則可以提供給別的租戶。

姚惠瓊告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前已有一些求租企業(yè)和星河簽訂了意向書(shū)，這些企業(yè)的資質(zhì)也通過(guò)了銀行、政府方面的審核，在供房方面享有優(yōu)先權(quán)。

姚惠瓊表示，CCB建融家園星河容御的推出，是星河試點(diǎn)商品房開(kāi)發(fā)銷售與租賃經(jīng)營(yíng)一體化運(yùn)作模式的一次重要嘗試，將顛覆傳統(tǒng)意義上的租房模式。

對(duì)于星河而言，本次和建設(shè)銀行合作也是一個(gè)契機(jī)，讓其在長(zhǎng)租市場(chǎng)上的步伐加快。據(jù)姚惠瓊透露，星河控股從2016年起便開(kāi)始籌備組建了長(zhǎng)租公寓的團(tuán)隊(duì)，也和世聯(lián)行在談合作，計(jì)劃在其他的項(xiàng)目上加入青年公寓的項(xiàng)目。

資金問(wèn)題待解

在11月3日建設(shè)銀行深圳分行與11家房地產(chǎn)公司、11家企事業(yè)單位舉行的房產(chǎn)租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式上，簽約的包括“CCB建融家園”在內(nèi)的長(zhǎng)租房源合計(jì)約5000余套，星河提供的房源便超過(guò)了一半。

這是非常大膽的嘗試。業(yè)內(nèi)人士表示，以租代售的模式拉長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商資金回籠周期，讓資金承壓，企業(yè)一般不愿意將優(yōu)質(zhì)房源投入租賃市場(chǎng)。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王峰則指出，以租金和房?jī)r(jià)比例換算，出租住宅要收回成本差不多需要60年，這使得很多開(kāi)發(fā)商都不愿意進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

姚惠瓊表示，目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓仍然是以國(guó)企、央企以及萬(wàn)科、碧桂園這樣的企業(yè)為主導(dǎo)，民營(yíng)企業(yè)更多的是少量參與。對(duì)星河而言，一次性拿出一個(gè)社區(qū)的房源作為長(zhǎng)租項(xiàng)目，也是比較困難的。

目前，政策對(duì)于長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目有一定的優(yōu)惠，而本次項(xiàng)目因?yàn)橐?guī)劃時(shí)是商品房則不會(huì)享有公寓項(xiàng)目的優(yōu)惠，對(duì)于企業(yè)而言，沒(méi)有了政策優(yōu)惠，做起來(lái)更加吃力。

此外，由于項(xiàng)目本身是精裝修項(xiàng)目，在改建為長(zhǎng)租項(xiàng)目后，內(nèi)部設(shè)計(jì)也需要改造，改為長(zhǎng)租項(xiàng)目后內(nèi)飾也要相應(yīng)地改為耐用型產(chǎn)品，這也會(huì)增加開(kāi)發(fā)商成本。

因此，姚惠瓊坦言，從賬面上來(lái)算星河短期內(nèi)會(huì)有比較大的利益犧牲；但另一方面，這也是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)；且與建行合作多年后，星河也非常愿意在這個(gè)項(xiàng)目上支持建行，將長(zhǎng)租公寓這個(gè)業(yè)務(wù)先做起來(lái)，“在民營(yíng)企業(yè)或是房地產(chǎn)企業(yè)里面有一個(gè)示范作用”。

對(duì)于如何支撐該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，除了收取租金、管理費(fèi)之外，她透露，在本次合作中，星河將2687套房源一定年限的居住權(quán)交給建行，建行給予星河一筆長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，一定程度上解決了星河的資金壓力；另一方面，建行也會(huì)對(duì)企業(yè)提供全方位的金融支持，以及更多的綜合服務(wù)。

未來(lái)和建行的這種合作模式是否會(huì)繼續(xù)？姚惠瓊指出，星河當(dāng)下沒(méi)有現(xiàn)成的項(xiàng)目可以提供給銀行做長(zhǎng)租項(xiàng)目，但在幾年后項(xiàng)目數(shù)量跟上來(lái)后，還是會(huì)考慮和更多的銀行在力所能及的范圍內(nèi)展開(kāi)合作，“目前更多的還是試水，因?yàn)椴恢朗袌?chǎng)的需求是否真的有這么大，如果大批量入市，炒房的人變成炒租房肯定是不好的。”

姚惠瓊認(rèn)為，在今后的長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展中，有了保利地產(chǎn)的首例“租賃住房REITs”的先河，政策對(duì)房企的長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的金融支持也會(huì)放開(kāi)，會(huì)考慮發(fā)行REITs產(chǎn)品來(lái)支持長(zhǎng)租項(xiàng)目的建設(shè)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從行業(yè)的角度來(lái)看，未來(lái)通過(guò)新建商品住宅進(jìn)行租賃改造，或者直接收購(gòu)自持用地項(xiàng)目和房屋改造，都具備較大的市場(chǎng)空間，其他企業(yè)也會(huì)嘗試模仿。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。