鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部列為第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。昨天，鄭州市政府公布《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，鄭州將在鄭東新區(qū)及托管區(qū)域內(nèi)運營一批集體租賃住房項目。根據(jù)新政，承租人可依法申領居住證，居住滿3年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會保障機制。試點為何選擇在鄭東新區(qū)?

【新聞】鄭東新區(qū)被選為鄭州市第一批試點區(qū)

鄭州市政府有關負責人說，鄭州市被國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部列為第一批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。經(jīng)慎重考慮，選取鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域作為鄭州市的第一批試點區(qū)域。初期計劃5個集體建設用地建設租賃式住房試點，采取國資控股公司與集體建設用地經(jīng)濟組織聯(lián)合成立租賃式住房平臺公司的方式推動該項工作實施。

通過改革試點，在鄭東新區(qū)及其托管區(qū)域內(nèi)運營一批集體租賃住房項目，參考北京、上海等有多年集體土地管理經(jīng)驗和成功試點的優(yōu)秀做法，逐步完善鄭州市集體建設用地建設租賃住房規(guī)則和管理，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構建鄭州市城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。

承租人可依法申領居住證，居住滿3年后享受規(guī)定的鄭州市市民待遇及社會保障機制。

【問題1】租賃住房能否銷售

只租不售，承租者不得轉(zhuǎn)租

鄭州市政府有關負責人說，鄭州將探索租賃住房監(jiān)測監(jiān)管機制。集體租賃住房出租管理過程中，不得以租代售。承租的集體租賃住房，不得轉(zhuǎn)租。

租房者心里有一個痛點：房租猛漲。對此，鄭州探索建立租金形成、監(jiān)測、指導、監(jiān)督機制，防止租金異常波動，維護市場平穩(wěn)運行，搭建統(tǒng)一的網(wǎng)上租賃平臺。

據(jù)介紹，為維護租賃市場正常運營秩序，設立集體租賃住房使用黑名單，定期將違約個人及單位相關違約信息向金融管理部門通報，降低其信用等級，使用金融制裁手段有效制止違約行為。

【問題2】試點為何選擇在鄭東新區(qū)

鄭東新區(qū)域外遷入企業(yè)較多，本地及外來人才自住房、租賃住房需求大

鄭州市政府有關負責人說，鄭東新區(qū)各類域外遷入產(chǎn)業(yè)企業(yè)較多，本地及外來人才自住房、租賃住房需求較大。同時，考慮早期動遷的有關村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有強烈建設意愿、自有資金來源，區(qū)域政府監(jiān)管和服務能力較強，初步選定龍子湖北部區(qū)域和白沙園區(qū)區(qū)域設立5個項目，開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。

【問題3】如何防范小產(chǎn)權問題

村集體經(jīng)濟組織與國有控股公司成立租賃租房平臺公司開發(fā)運營

省內(nèi)房地產(chǎn)資深人士趙先生說，過去很多集體建設用地的建房是違規(guī)的，出現(xiàn)很多小產(chǎn)權房。

鄭州市政府有關負責人說，集體建設用地建設租賃住房，嚴格按照程序進行，符合規(guī)劃，依法審批，受不動產(chǎn)登記保護，同時只租不售。小產(chǎn)權房不受法律保護。

他說，鄭州集體租賃住房建設和運營機制，在制度設計上也考慮到防范小產(chǎn)權問題。

根據(jù)鄭州市實際情況，采取村集體經(jīng)濟組織與國有控股公司成立租賃租房平臺公司進行開發(fā)運營的方式，建設運營集體租賃住房。

試點區(qū)域內(nèi)村集體經(jīng)濟組織前期需征得村組三分之二以上村民代表的同意，并形成書面意見，在兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益的前提下，理清權利義務關系，按照項目投資和征地成本實際投入情況達成一致意見并簽訂合作合同，最終成立租賃租房平臺公司進行項目建設和管理，按實際投入比例分配相關收益與承擔平臺公司管理職能。

日前，國土部、住建部確定，在北京、上海等全國13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。北京等城市也在制度設計上積極探索，防范小產(chǎn)權問題。北京市所有集體建設用地建設租賃住房項目，土地的集體土地所有權不變，不征地，采用占地方式辦理用地手續(xù)。而且房屋都是大產(chǎn)權登記，不予分割辦理單元產(chǎn)權證。

【問題4】如何避免國有資產(chǎn)流失，保障村鎮(zhèn)集體利益

項目用地應當符合規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地

鄭州市政府知情人介紹，鄭州將堅持政府主導，項目用地應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。

據(jù)悉，鄭州市國土資源局、市規(guī)劃局、市建委和市房管局還將定期組織專項督查小組，負責鄭東新區(qū)及托管區(qū)域的試點工作的督促、檢查和指導，及時研究解決試點中存在的問題。

【問題5】試點項目審批程序如何簡便

建立專項快速審批通道

市國土資源局負責集體建設用地的不動產(chǎn)發(fā)證等工作

鄭州市政府有關負責人說，鄭州將完善試點項目審批程序。鄭州市政府及國土、規(guī)劃、建設、房管、稅務等行政審批職能單位梳理項目報批（包括預審、立項、規(guī)劃、占地、施工）、項目竣工驗收、項目運營管理等規(guī)范性程序，組織市級層面領導小組作為決策機構，建立專項快速審批通道。

據(jù)悉，鄭州市國土資源局負責試點區(qū)域的集體建設用地的土地基準地價核定、價格和供應方式審議、行政審批、不動產(chǎn)發(fā)證和閑置土地監(jiān)管工作。

鄭州市住房保障局負責出具試點區(qū)域用于建設租賃住房的集體建設用地的前置條件，推動租賃住房市場建立和發(fā)展，搭建網(wǎng)上租賃平臺，負責租賃市場監(jiān)管工作。

鄭州市財政局負責協(xié)調(diào)國、地稅部門解決集體建設用地租賃住房涉稅事宜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。