土地市場(chǎng)再掀整頓風(fēng)暴。國(guó)土資源部官網(wǎng)信息顯示，日前，國(guó)土資源部部署開(kāi)展了住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查。檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。檢查內(nèi)容為2013年1月1日以來(lái)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開(kāi)工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。按照工作部署，各省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。

值得注意的是，本次國(guó)土資源部的大規(guī)模整頓風(fēng)暴，劍指70個(gè)大中熱點(diǎn)城市，并單獨(dú)點(diǎn)名了蘇州市。近日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者實(shí)地走訪蘇州了解到，此前擱置多年未開(kāi)發(fā)，一度陷入囤地疑云的雅戈?duì)柕赝蹴?xiàng)目正陸續(xù)完成建設(shè)和銷(xiāo)售。同時(shí)，十年前恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒基兆業(yè)”）在蘇州相城區(qū)競(jìng)得的665.18畝土地，目前仍有部分閑置地塊暫無(wú)動(dòng)工跡象。

針對(duì)整個(gè)地塊的規(guī)劃以及開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，記者致函恒基兆業(yè)方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。而在蘇州當(dāng)?shù)氐年?yáng)光便民官網(wǎng)上，有多條關(guān)于恒基相城地塊涉嫌囤地的消息。蘇州市相城區(qū)國(guó)土分局在公開(kāi)致市民的回復(fù)函中表示，恒基地塊已辦理收回手續(xù)，未來(lái)將有計(jì)劃地推進(jìn)上市。

開(kāi)發(fā)緩慢恒基相城地塊被回收

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡無(wú)疑是影響未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的一個(gè)重要因素。不過(guò)，倘若樓市存在囤地的頑疾，即便有大量土地供應(yīng)，能否及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)也成了未知數(shù)。

據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)商一般通過(guò)部分開(kāi)發(fā)、先開(kāi)工再改規(guī)劃等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地。近日，記者走訪蘇州了解到，恒基兆業(yè)位于蘇州市相城區(qū)的地塊因開(kāi)發(fā)進(jìn)展緩慢，多次陷入囤地風(fēng)波。

時(shí)間回溯到2007年，恒基兆業(yè)首進(jìn)蘇州，一舉挺進(jìn)相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域。根據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道，恒基兆業(yè)拿地時(shí)備受矚目，彼時(shí)它三度出手，通過(guò)公開(kāi)競(jìng)拍購(gòu)得位于人民路北延、相城區(qū)活力島中心商貿(mào)城區(qū)域共計(jì)面積為665.18畝的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，土地用途為居住、商業(yè)用地。

不過(guò)，自2012年起，在蘇州當(dāng)?shù)氐年?yáng)光便民官網(wǎng)上，多次出現(xiàn)關(guān)于恒基兆業(yè)地產(chǎn)囤地的消息。近日，記者探訪恒基兆業(yè)蘇州相城地塊發(fā)現(xiàn)，處于商貿(mào)城核心區(qū)域的恒基地塊上，仍有部分地塊蘆葦飄蕩、荒草叢生，附近居民將鐵皮圍墻圈起來(lái)的土地開(kāi)墾成菜園，種上了各種青菜，與周邊陸續(xù)交房入住的高層住宅樓格格不入。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦告訴記者：“部分開(kāi)發(fā)商拿地后久不開(kāi)工，或進(jìn)展緩慢，通過(guò)囤地來(lái)獲取更多利潤(rùn)。”延遲開(kāi)工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，就會(huì)導(dǎo)致按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目相對(duì)減少，進(jìn)一步加劇熱點(diǎn)城市樓市供不應(yīng)求的狀況，即便土地市場(chǎng)加大供應(yīng)力度，但若囤地投機(jī)行為不遏制，這些土地也難以及時(shí)形成有效的房源供應(yīng)。

針對(duì)市民對(duì)恒基地塊囤地的質(zhì)疑，蘇州市相城區(qū)國(guó)土分局回應(yīng)稱(chēng)，恒基地塊已辦理了收回手續(xù)，其中春申湖路北地塊已重新掛牌出讓?zhuān)溆嗟貕K將根據(jù)相關(guān)條件、市場(chǎng)形勢(shì)等因素，有計(jì)劃地推進(jìn)上市（供地）。

同時(shí)，記者采訪中了解到，2016年9月，旭輝與恒基兆業(yè)地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)恒基旗下蘇州水漾花城2期、蘇州水漾花城3期、蘇州相城區(qū)G3項(xiàng)目等。近日，記者走訪水漾花城售樓處看到，水漾花城花苑清盤(pán)在即，僅剩少量123~144平方米房源在售。

對(duì)此，業(yè)界分析人士認(rèn)為，盤(pán)活閑置土地，是比單純?cè)黾油恋毓?yīng)更重要的一項(xiàng)工作。在近日的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查中，國(guó)土資源部也明確指出，此次檢查目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。通過(guò)檢查督促加快住宅用地開(kāi)發(fā)建設(shè)，有助于改善住房供求關(guān)系，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

監(jiān)管從嚴(yán)捂地拖延大為改善

根據(jù)2012年修訂的《閑置土地處置辦法》，開(kāi)發(fā)商原因造成的閑置土地，未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿一年的，按土地價(jià)款的20%征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開(kāi)發(fā)滿兩年的，無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。

不過(guò)，業(yè)界分析人士提出，近年來(lái)，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)常出現(xiàn)波動(dòng)，實(shí)際執(zhí)行中，開(kāi)發(fā)商推遲項(xiàng)目開(kāi)工、竣工等囤地現(xiàn)象一直存在，住宅用地出讓合同執(zhí)行力度不足。

此前，本報(bào)報(bào)道雅戈?duì)柼K州相城區(qū)“地王”項(xiàng)目，因被擱置七年未開(kāi)發(fā)而陷入“囤地”疑云。11月7日，記者以購(gòu)房者身份探訪該地塊發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目已被命名為雅戈?duì)栕辖鸹▓@，由別墅、高層，以及沿街商業(yè)等業(yè)態(tài)構(gòu)成。根據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前大部分房源已售出，剩余部分88平方米和90平方米的小戶型現(xiàn)房在售。

值得一提的是，記者采訪中發(fā)現(xiàn)，2016年5月雅戈?duì)栐龠M(jìn)相城，以11.60億元的成交總價(jià)斬獲蘇地2016-WG-34號(hào)地塊，成交樓面價(jià)14717元/平方米，溢價(jià)率99.96%。該項(xiàng)目被命名為雅戈?duì)柨?a href="http://www.jingsongyx.com/city/jinhua/" target="_blank">金華庭。

近日，記者探訪位于春申湖西路與織錦路交匯處的雅戈?duì)柨椊鹑A庭看到，地塊被貼有項(xiàng)目廣告語(yǔ)的圍墻遮擋，抬頭向上，高高聳立的住宅樓包裹著綠色的防護(hù)網(wǎng)，吊塔在一旁忙碌地作業(yè)。銷(xiāo)售人員介紹稱(chēng)，項(xiàng)目包括一棟酒店和7棟高層住宅，其中，住宅規(guī)劃有500余戶，主要面向改善型客戶，近期剛剛開(kāi)盤(pán)，精裝交付，銷(xiāo)售均價(jià)在27000~28000元/平方米左右。

“目前，土地市場(chǎng)拿地成本較高，且對(duì)開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間等都有較為明確的規(guī)定，因此房企的囤地現(xiàn)象大大減少。”長(zhǎng)三角一位市場(chǎng)觀察人士對(duì)記者提到，蘇州雖然不在70個(gè)大中城市之列，但作為環(huán)上海的熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)異?；鸨糠址科笤谏虾Ｍ僚碾y有斬獲的情況下，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍蘇州、杭州等熱點(diǎn)二線城市拿地補(bǔ)倉(cāng)。

2016年以來(lái)，隨著蘇州土地市場(chǎng)供應(yīng)增加，品牌房企扎堆入駐。記者在采訪中了解到，開(kāi)發(fā)企業(yè)2016年競(jìng)得的高價(jià)地項(xiàng)目東原千潯、國(guó)瑞熙墅、恒大悅瓏灣等項(xiàng)目，均在今年入市開(kāi)盤(pán)，當(dāng)前處于正常銷(xiāo)售中。

據(jù)了解，截至2017年三季度末，蘇州市已累計(jì)處置閑置用地148宗、總面積7728畝，處置率為77.4%。

而對(duì)于打擊囤地投機(jī)行為，國(guó)土資源部其實(shí)早有打算。今年兩會(huì)期間，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，根據(jù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，國(guó)土部提出“住宅用地是保障住有所居的，不能拿來(lái)炒作囤積”，將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，遏制炒作土地的投機(jī)行為。

這一次，國(guó)土資源部部署對(duì)70城市住宅用地出讓合同執(zhí)行情況展開(kāi)檢查的同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，住宅用地是保障住有所居的，不能拿來(lái)炒作囤積。并明確了三個(gè)檢查工作環(huán)節(jié)，包括城市開(kāi)展自查，省級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)指導(dǎo)、現(xiàn)場(chǎng)抽查核實(shí)和督導(dǎo)，以及國(guó)土資源部調(diào)研、督導(dǎo)。

“自今年二季度以來(lái)，蘇州市房?jī)r(jià)已經(jīng)從快速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為穩(wěn)定發(fā)展。隨著炒房行為的減少，供給側(cè)的改善，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于均衡。捂地、拖延、惜售等行為在目前來(lái)看，已經(jīng)大為改善。”中國(guó)城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄對(duì)記者表示，國(guó)土資源部檢查程序進(jìn)入收尾總結(jié)階段，從土地出讓合同的執(zhí)行到開(kāi)工竣工情況都有涉及，對(duì)目前存量土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目入市起到顯著的規(guī)范作用。結(jié)合目前的房地產(chǎn)形勢(shì)看，供給側(cè)的規(guī)范是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性發(fā)展的重要保障機(jī)制。

針對(duì)住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查的進(jìn)展以及蘇州市近年來(lái)閑置土地的開(kāi)發(fā)利用等問(wèn)題，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者致電蘇州市國(guó)土資源局辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱(chēng)：“該項(xiàng)工作由省國(guó)土資源廳統(tǒng)一部署，目前正在執(zhí)行中，不方便接受媒體采訪。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。