旺季過去，淡季來臨，7月過后北京（樓盤）住房租賃市場交易量、租金價格持續(xù)走低，10月租金更是進一步回落，不僅創(chuàng)下2017年的新低，跌幅也是今年前十個月以來之最。

據(jù)偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年10月，北京住房租賃交易量環(huán)比9月下降2.7%，8月以來已連續(xù)三個月回落。全月的租金均價為4022元/套，環(huán)比9月下降4.2%，降幅為2017年以來最大的一個月。

不過，雖然交易量連續(xù)下滑，但成交總量仍與3月的春季租賃高峰季持平，隨著淡季的到來，租房需求的減少，租房交易量在接下來的兩三個月里仍有下降空間。租金上，今年前八個月的租金走勢整體較為平穩(wěn)，始終維持在4400元/套左右，環(huán)比漲跌幅度都在2%以內(nèi)，9、10兩月的價格跌幅則明顯擴大，與今年年初時的租金均價相比，目前的租金已經(jīng)下降了8.2%。

戶型結(jié)構(gòu)上，10月北京住房租賃交易中一居室的交易占比為31.6%，環(huán)比9月減少0.3個百分點；兩居室交易占比為53.6%，環(huán)比9月增加0.1個百分點；三居及以上戶型交易占比為14.8%，環(huán)比增加0.3個百分點。整體來看，10月北京住房租賃交易的戶型結(jié)構(gòu)與9月基本一致，變化不大，與8月相比兩居室占比則減少了1.4%。

10月北京一居室的月租金價格為3598元/套，環(huán)比下降1.5%；兩居室月租金均價為3810元/套，環(huán)比下降6.7%；三居及以上月租金均價為5418元/套，環(huán)比下降7.8%。其中，三居及以上戶型的價格下滑較大，兩居室次之，二者最終帶來了全月租金的較大幅度回落。

租賃區(qū)域上，10月交易量占比最高的五個租賃區(qū)域依次是長陽環(huán)島、上地、回龍觀、大學(xué)城東（房山）、大學(xué)城西（房山）。排名前五的區(qū)域中，房山占據(jù)三席，長陽環(huán)島更是繼9月之后第二次位居榜首。從今年各月住房租賃交易量最多的五個區(qū)域看，房山的上升勢頭較猛。

10月非北京籍貫的租客占全部租客的75.69%，仍占北京租賃市場的四分之三，占比較9月擴大1.02個百分點，北京籍貫的租客則占23.29%。外地省份中河北仍居第一，占比達16%，山東、黑龍江、河南、山西、遼寧等省隨后，但占比都不超過10%，整體上北京的住房租賃客戶仍以非京籍為主。

租客的年齡分布上，10月北京的住房租賃人群中70后占19.0%，80后占40.9%，90后占26.5%，其它年齡段占13.7%，整體結(jié)構(gòu)與9月基本一致，變化不大。6月畢業(yè)生租房旺季時90后占比一度達到30%，7、8月有所下降，9、10月則再次回升，穩(wěn)定在了26%。目前來看， 北京住房租賃市場80后穩(wěn)定占四成左右，90后穩(wěn)定占四分之一上下，二者已是北京租房市場的絕對主力。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，隨著年底的日漸臨近，北京住房租賃的需求人群正在逐步減少，交易量的持續(xù)下滑符合市場規(guī)律，但大量換租需求的存在使得市場的整體交易量仍然保持著一定的規(guī)模，在春節(jié)到來前，租房需求還將進一步減少，北京的住房租賃交易量還會繼續(xù)下降。

市場需求下滑，沒有支撐的租金自然也開始下滑。不過，與往年相比，今年10月的租金價格走勢還是較為特殊的，年底租金低于年初春節(jié)最冷時期的情況雖然也曾出現(xiàn)過，但這么大的降幅卻較為罕見。事實上，今年前8個月里，北京的租金走勢整體表現(xiàn)得十分平穩(wěn)，淡季與春節(jié)后、暑期兩個旺季的價格相差也不大，直到9月、10月，租金的跌幅才有明顯的擴大。

根據(jù)以往的規(guī)律，春節(jié)過后的一個月左右和六七月份的暑期畢業(yè)季，一般都是北京租賃市場的旺季，租房需求集中爆發(fā)，交易量和租金價格都會有較為明顯上漲，但在今年，隨著人口疏解和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的遠(yuǎn)郊區(qū)域，原本租金相對較高的城市核心區(qū)的租房需求則在逐步減少，一增一減之下，今年租賃旺季的租金上漲趨勢便得到了中和沖抵，加上二手房市場交易停滯，部分不著急出售房產(chǎn)的業(yè)主更愿意把房屋放到租賃市場，使得租賃市場的房源明顯增加，所以北京的租金價格在今年前八個月走勢較為平穩(wěn)。

至于9月、10月，原本就是北京租金下滑的時期，但今年這兩月的降幅不僅超過前八個月，也超過了往年同期，這與今年高強度的樓市調(diào)控以及國家鼓勵租賃市場發(fā)展的政策關(guān)系密切。

首先，今年北京樓市的調(diào)控力度史無前例，3月過后北京二手房交易一直處在低谷之中，二手房價也一直在下跌。根據(jù)以往經(jīng)驗，二手房買賣受限會促使業(yè)主由售轉(zhuǎn)租，從而增加租賃市場房源供應(yīng)，緩解供需矛盾，而今年的樓市調(diào)控力度遠(yuǎn)超以往，政策長期持續(xù)的預(yù)期還在增強，所以今年待租的二手房源量較往年更多。租賃市場由旺季進入淡季后，市場本有的下降趨勢與今年特有的供給增加相疊加，從而帶來了今年9、10月租金更大的降幅。

其次，近兩年來，國家對租賃市場的重視程度與日俱增，“租購并舉”更是成為了國家戰(zhàn)略。今年下半年，促進住房租賃市場發(fā)展的中央精神開始逐步在個城市落地，北京也出臺了各種相關(guān)政策，如開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點、實施北京住房租賃新政、上線住房租賃監(jiān)管和服務(wù)平臺等等，加上上半年北京五年住宅用地供應(yīng)計劃中租賃住房用地的增加，整個租賃市場的政策正在向著規(guī)范市場秩序、穩(wěn)定租金價格的大方向發(fā)展，并在淡季期間對租金價格的下跌起到了催化作用。

所以，在市場的作用下，接下來北京的租賃市場將進入量價下滑的淡季，而在政策的作用下，未來北京的租賃市場將進入更加健康平穩(wěn)的發(fā)展時期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。