在杭州主城區(qū)，僅上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)，就有超過70億元的物業(yè)專項維修資金躺在賬戶中。

為了能在這塊蛋糕中分得一杯羹，同時幫助杭州各小區(qū)解決好房屋修繕問題，綠城今年成立了房屋4S店，想將綠城品質(zhì)延伸至房屋維修領(lǐng)域，成為其中的BBA（奔馳、寶馬、奧迪）。

但是，物業(yè)專項維修資金這塊蛋糕并不是那么好啃。申請物業(yè)專項維修資金的程序復(fù)雜，流程漫長，導(dǎo)致每年的實際撥付比例非常低。今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)的核實撥付物業(yè)專項維修資金僅3342.5萬元，意味著使用率嚴(yán)重不足。

無論是主管部門、房屋維修企業(yè)還是小區(qū)業(yè)主，都想盡快破局。

巨額物業(yè)專項維修資金躺在賬戶上

據(jù)市物業(yè)資金管理中心透露，截至2017年6月底，僅杭州主城區(qū)的上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)，在近20年時間里收取物業(yè)專項維修資金本息累計超過70億元。如果再加上濱江、余杭、蕭山、富陽、臨安五區(qū)，這一數(shù)字將更為可觀。

如此巨額的物業(yè)專項維修資金沉淀在賬上，看上去就像是一塊很大的蛋糕。

今年9月25日，在創(chuàng)始人及聯(lián)席董事長宋衛(wèi)平的提議下，綠城成立了理想生活集團(tuán)，其中一個重要板塊，就是房屋4S店，瞄準(zhǔn)的就是房屋維修和二次改造市場。

“汽車有4S店，房屋為什么沒有4S店？”綠城理想生活集團(tuán)董事長杜平說，中國有巨大的存量房市場，近二十多年來又是房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，新造的房子加上以前的老房，再包括公建，如醫(yī)院、學(xué)校、酒店等等，都需要得到優(yōu)質(zhì)的維修服務(wù)，這是一個龐大的市場。

杜平還說：“按照掌門人宋衛(wèi)平的說法，和房子有關(guān)的內(nèi)容涉及到3000多項標(biāo)準(zhǔn)，我們這個房屋4S模式，就像汽車4S店一樣，提供精細(xì)的維修、美容等眾多服務(wù)?！?/p>

理想生活集團(tuán)總經(jīng)理祝軍也表示，綠城正在推動政府出臺使用房屋質(zhì)保金的政策，和保險公司探討房屋商業(yè)保險，再結(jié)合物業(yè)維修資金，準(zhǔn)備建立一整套制度。

杜平表示：“僅綠城杭州項目繳納的物業(yè)維修資金就上億了，這筆錢應(yīng)該有效使用，用到業(yè)主身上去。不管是不是綠城開發(fā)的小區(qū)，綠城房屋4S都很愿意提供高品質(zhì)維修服務(wù)?！?/p>

物業(yè)專項維修資金用起來并不容易

但理想很豐滿，現(xiàn)實未必如此。雖然大家都交了物業(yè)專項維修資金，但要使用起來并不容易。今年1~9月，上城、下城、江干、拱墅、西湖五區(qū)核實撥付物業(yè)專項維修資金僅3342.5萬元，不到沉淀資金的千分之五。

根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條例》，首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項，然后業(yè)主委員會審核后征求業(yè)主意見。

在征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上，且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請。

看起來按部就班走流程即可，但業(yè)委會、物業(yè)等申請主體在操作時會遇到很多現(xiàn)實問題。首先就是預(yù)（結(jié)）算價格審價問題。

近日，杭州某小區(qū)業(yè)委會主任徐先生就遇上了難題。小區(qū)外立面整面墻滲水，花了半年從三家企業(yè)中篩選出一家性價比最高的修繕公司，通過物業(yè)專項維修資金搖號，請審計公司審計預(yù)算花了三個月，審計一刀切掉3萬多元，修繕公司表示價格太低無力承擔(dān)。

“還沒走到業(yè)主簽名程序，事情就泡湯了，只能讓墻體繼續(xù)開裂，委屈幾十戶居民繼續(xù)過房子滲漏的日子?！毙煜壬硎?，動用物業(yè)專項維修資金修繕小區(qū)遠(yuǎn)不止“最多跑一趟”那么簡單。

市物業(yè)資金管理中心有關(guān)負(fù)責(zé)人承認(rèn)，審價是比較嚴(yán)格，“我們也是本著對業(yè)主負(fù)責(zé)的態(tài)度，讓每一分錢的去處都有一個合理合規(guī)的說法，讓專業(yè)審價部門去監(jiān)督，盡可能做到物有所值，甚至超值。如果審計寬松，業(yè)主自然而然會有質(zhì)疑?！?/p>

而不少業(yè)委會主任表示，其實最難的還是業(yè)主簽字這一項。因為杭州動用物業(yè)專項維修資金需要業(yè)主簽字或授權(quán)同意，考慮到出租、投資、商用、移民等情況，要湊到三分之二的業(yè)主同意并不容易。

主管部門推出“一站式”管理讓物業(yè)專項維修資金申請更便捷

房齡越久，維修需求越多，申請使用和流程長，使用復(fù)雜的矛盾就顯現(xiàn)出來了。

浙江省直單位住房基金管理中心早在2013年就對公有住房售后維修基金使用規(guī)定做了完善，只要建筑物內(nèi)所有權(quán)人不超過三分之一的人書面提出反對意見，就視為同意。雖然從字面上看，“三分之二同意”和“不超過三分之一反對”，意思差不多，但從執(zhí)行角度來看，大大提高了可操作性。

而市物業(yè)資金管理中心根據(jù)《杭州市物業(yè)管理條件》規(guī)定，針對涉及公共安全的電梯、消防申請物業(yè)專項維修資金設(shè)置了簡易程序，只要業(yè)委會取得質(zhì)監(jiān)和消防部門的同意，就可以申請使用專項維修資金。

為了方便申請使用物業(yè)專項維修資金，市物業(yè)資金管理中心最近推出了“審價確認(rèn)”APP，實現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)項目備案、物業(yè)維修資金申請、維修進(jìn)度查看等多個環(huán)節(jié)的便捷操作。通過移動端APP和網(wǎng)頁端連接物業(yè)企業(yè)、審價單位、維修資金中心工作人員、窗口受理人員，共同組成物業(yè)專項維修資金使用申請的“一站式”管理體系，加強(qiáng)了物業(yè)維修資金使用管理，希望通過改善，為使用資金提供便捷。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。