剛剛過去的一周，房地產(chǎn)市場迎來了密集的政策利好信號。

繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確了政策支持方向后，多地隨即跟上，邁出落實(shí)的步伐。北京、深圳、廣州、上海四個一線城市已相繼站出來進(jìn)行表態(tài)。

醞釀中的利好或?qū)⒒菁澳男┏鞘校坑謱⒏采w到哪些方面？

一線城市紛紛表態(tài)

7月24日，中央政治局會議要求，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部緊接著明確了政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

一線城市的最新表態(tài)，也圍繞著這幾個方向展開。

29日晚，北京市住建委表示，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

30日，深圳市住建局表示，將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況，會同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

30日，廣州市住建局也表示，將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實(shí)事求是抓緊推進(jìn)落實(shí)，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

31日，上海市住建委、市房管局表示，將堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市及時跟進(jìn)表態(tài)，表明了政策放松的預(yù)期越來越清晰、寬松信號越來越明朗。

“這是2017年以來首次四個一線城市集中表態(tài)，說明政策方向高度一致。各地的表述都很相似，尤其是都有‘結(jié)合各地實(shí)際’的表述，所以我們認(rèn)為，但凡市場交易有疲軟的地方，都是后續(xù)政策會寬松的領(lǐng)域。尤其是在降低購房門檻、貸款成本和稅費(fèi)成本等方面，將是一線城市持續(xù)放松的重點(diǎn)內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

政策“工具箱”里有什么？

在當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中，既然調(diào)整已箭在弦上，政策寬松的邊界和趨勢或在哪里？

業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段可以總結(jié)“限購、限貸、限商、限售、限價、限公”，上述手段都屬于我國目前限制性樓市調(diào)控政策，“六限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志。

上海易居房地產(chǎn)研究院31日發(fā)布的《一線城市購房政策研究報告》(以下簡稱“報告”)，從限購、限貸、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)政策等內(nèi)容對四個一線城市重點(diǎn)政策進(jìn)行分析。

——限購、限貸政策

在限購方面，報告指出一線城市政策總體嚴(yán)厲，在本地戶籍和外地戶籍、離婚后、商住房和特定區(qū)域購房等方面都有體現(xiàn)。本地戶籍限購方面，深圳最嚴(yán)，新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件；而在外地戶籍的限購方面，上海最嚴(yán)，單身人士沒有購房資格。

在限貸方面，報告認(rèn)為一線城市同樣在首付比例、房貸利率等層面受到了更嚴(yán)格的限制，同時在二套房方面有更明顯的體現(xiàn)。其中，最受關(guān)注的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策，在四個一線城市中都有體現(xiàn)，導(dǎo)致很多換房需求無法享受到首套房的優(yōu)惠。

未來“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策會如何調(diào)整？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一線城市大概率會有針對性地實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，既讓市場有所好轉(zhuǎn)，又不至于刺激房價上漲。

“像北京、上海這種城市，現(xiàn)在市場雖然有一定程度的調(diào)整，但是它的購買力還是比較旺盛的，所以政策不太可能直接把‘認(rèn)房又認(rèn)貸’轉(zhuǎn)化為‘全面首套’。有可能針對其中受影響最大的一小部分人群，做一些定向的寬松，那么對于市場來說影響就是可控的。”張大偉說。

——稅費(fèi)政策與“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)

報告從稅費(fèi)政策方面分析，對比全國二三線城市，一線城市契稅和增值稅的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也相對較重。后續(xù)若對這兩種稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，則可以比較明顯降低交易成本。

住建部此次提出的“改善性住房換購稅減免”，也與財政部、稅務(wù)總局在去年9月發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》一脈相承，對于“賣一買一”的置業(yè)人群，實(shí)行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還。

“此次住建部的表態(tài)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，預(yù)計(jì)稅收政策可能有兩個調(diào)整方向，除了熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本；還有就是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)前，調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也已成為購房人熱議的話題。報告認(rèn)為，一線城市總體執(zhí)行了略過時的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致很多住房交易無法納入到普通住宅的范疇之中。計(jì)算顯示，若戶型認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放開，一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調(diào)檔”優(yōu)惠。

陳文靜則指出，盡管現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于更好地滿足居民的住房需求，但其難點(diǎn)在于如何確定不同片區(qū)項(xiàng)目單價或總價標(biāo)準(zhǔn)，價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小。

東吳證券認(rèn)為，更可能的政策調(diào)整情況是，為有效釋放剛需和改善性需求，各地在取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整“非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”、降低“二套房首付比例”等方面會選擇性地出臺一攬子措施，并且很可能與試點(diǎn)“一區(qū)一策”相結(jié)合。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。