巨頭涌動(dòng)下的房屋交易群像

10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在黃金周落入“冰點(diǎn)”，前期成交火熱的三四線城市也“熄了火”，全月成交或繼續(xù)回落。嚴(yán)厲調(diào)控政策下，一些房企已經(jīng)開(kāi)始年底促銷出貨沖業(yè)績(jī)了，部分區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)。不過(guò)，房企拿地投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創(chuàng)下歷史新高。

嚴(yán)查消費(fèi)貸、限售升級(jí)擴(kuò)圍、限購(gòu)限價(jià)不放松……今年的9、10月份，樓市遭遇了更為嚴(yán)厲的調(diào)控堵截，傳統(tǒng)的“金九銀十”不再。

10月，房地產(chǎn)市場(chǎng)在黃金周落入“冰點(diǎn)”，隨后的二三周增長(zhǎng)乏力，且前期成交火熱的三四線城市也“熄了火”，全月成交或繼續(xù)回落。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，一些房企已經(jīng)開(kāi)始年底促銷出貨沖業(yè)績(jī)了，部分區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)了降價(jià)。

不過(guò)，整體而言，今年房企的日子還是過(guò)得不錯(cuò)，尤其是大型房企，萬(wàn)科前三季度的銷售已經(jīng)超過(guò)去年全年。銷售飄紅之下，房企的拿地和投資熱情全年未減，一些房企的拿地金額創(chuàng)下了歷史新高。

廣州一家大型開(kāi)發(fā)商人士指出，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，今年大部分過(guò)得都不錯(cuò)。如果調(diào)控持續(xù)不變，考驗(yàn)將在明后年。

整體成交乏力

10月26日，萬(wàn)科在新出爐的三季報(bào)中指出，下半年以來(lái)，全國(guó)商品住房銷售進(jìn)一步放緩。第三季度全國(guó)商品住宅銷售面積同比下降1.7%，為2015年第二季度以來(lái)首次同比下跌，商品住宅銷售金額同比僅增長(zhǎng)1.3%。與此同時(shí)，部分省市繼續(xù)加大調(diào)控力度，推出包括限售在內(nèi)的各項(xiàng)政策以穩(wěn)定市場(chǎng)，熱點(diǎn)城市的新房供應(yīng)與成交面積持續(xù)回落。

10月截至27日的樓市成交數(shù)據(jù)印證了萬(wàn)科的判斷。10月首周，樓市傳統(tǒng)“銀十”成交大跌。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，一線城市創(chuàng)歷史新低，同環(huán)比跌幅均超八成，二線城市同環(huán)比降幅則均超六成。三四線城市成交量亦全線回落，同比跌幅近七成。

黃金周樓市成交低迷有因可循。據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年以來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)發(fā)布接近180次，光是9月份，含央行等部門在內(nèi)多達(dá)45個(gè)城市發(fā)布有關(guān)政策52次。

節(jié)后的第二周，各線城市成交量出現(xiàn)小幅環(huán)比回升。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，第二周一線城市全線上漲，廣州成交面積超20萬(wàn)平方米，上海環(huán)比漲幅最大；二線城市成交量環(huán)比均有所上揚(yáng)，三四線城市成交量也漲多跌少。

進(jìn)入第三周，樓市成交趨于平穩(wěn)運(yùn)行，各線城市成交環(huán)比均小幅波動(dòng)，但同時(shí)，各線城市樓市情況出現(xiàn)分化。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，一線城市中，除北京成交量環(huán)比上漲30.12%外，其余城市均有回落，廣州降幅達(dá)38.69%。二線城市成交量環(huán)比漲多跌少，同比仍下降6.5%。

一線以深圳樓市為例，Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了黃金周的低谷，新房住宅量跌價(jià)漲，10月前三周，新房累計(jì)備案2032套，上個(gè)月則為2728套。而二手住宅過(guò)戶量雖然恢復(fù)至年內(nèi)中高位水平，但由于月初數(shù)據(jù)缺失一周，月度數(shù)據(jù)難逃回落。

從克而瑞監(jiān)控的11個(gè)二線城市看，截至10月25日，10月累計(jì)成交4.7410萬(wàn)套商品房和商品住宅，9月同期成交量為5.2933萬(wàn)套，預(yù)計(jì)10月也將是環(huán)比回落。

值得關(guān)注的是，有別于一二線城市，前三個(gè)季度成交火熱的三四線城市開(kāi)始呈現(xiàn)出后勁不足的狀態(tài)，第三周環(huán)比跌多漲少，安慶、江門、三明等市跌幅均超60%。

綜合上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，雖然10月第四周數(shù)據(jù)仍未出爐，但從前三周的表現(xiàn)來(lái)看，一二線和三四線成交全部回落，是大概率事件。

中金公司分析師張宇認(rèn)為，一二線城市銷售面積增速將于今年年末至明年年初反超三四線城市，并在明年持續(xù)優(yōu)于三四線銷售表現(xiàn)。

價(jià)格方面，張宇指出，9月70個(gè)大中城市中一線城市房?jī)r(jià)繼8月首次出現(xiàn)環(huán)比下滑后再度下滑0.1%，同比漲幅收窄3.2個(gè)百分點(diǎn)至1.6%；二三線城市同比分別上漲5.5%和7.2%，相比8月分別為8.4%和8.2%的漲幅也下滑了。

在此基礎(chǔ)上，10月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比也不大可能上漲。中金公司監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月前三周，樣本城市累計(jì)銷售面積同比下滑36%，銷售均價(jià)同比上漲15%(9月分別為-23%和+16%)，顯示出10月的成交下滑，而價(jià)格平穩(wěn)。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查，近期佛山、東莞甚至深圳、廣州已經(jīng)出現(xiàn)平價(jià)、低價(jià)出貨現(xiàn)象，一些在售樓盤以低于前期售價(jià)的價(jià)格進(jìn)行階段促銷。“很多上市公司到年底要沖業(yè)績(jī)，尤其是合營(yíng)公司，若一方有并表要求，就更會(huì)加快推盤、清貨。”深圳一位大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

大型房企謹(jǐn)慎樂(lè)觀

一面是市場(chǎng)成交的疲軟，另一面是房企的銷售和投資仍在高位。

今年截至目前，大部分房企的銷售情況表現(xiàn)良好。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年1-9月，碧桂園以4281.7億元的銷售額位居房企之首。萬(wàn)科以3961億元緊隨其后，二者均已超過(guò)2016年全年水平；保利、融創(chuàng)分列第三第四，也都超過(guò)了2000億。

在市場(chǎng)下滑的7-9月，萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)銷售面積795.5萬(wàn)平方米，銷售金額1189.2億元，同比分別增長(zhǎng)36.5%和63.3%。

萬(wàn)科董事會(huì)秘書朱旭表示，“行業(yè)調(diào)控的加碼以及市場(chǎng)環(huán)境的變化都加速了行業(yè)的分化，在這種背景下，品牌房企的優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步體現(xiàn)。”

不僅是萬(wàn)科。從9月份數(shù)據(jù)來(lái)看，中指院監(jiān)測(cè)的30家房企中，26家銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比穩(wěn)步增長(zhǎng)，其中碧桂園以475億元的銷售額位居榜首，融創(chuàng)以218%的增長(zhǎng)率達(dá)到430.4億元銷售額，增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超其他房企。

在手中有了足夠現(xiàn)金流之后，大型房企今年的投資力度也在加大，力圖在逆市中反周期操作。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16733萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，增速比1-8月份提高2.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款8149億元，增長(zhǎng)46.3%，增速提高3.6個(gè)百分點(diǎn)。

截至10月26日，全國(guó)已經(jīng)有6個(gè)城市土地出讓金達(dá)到千億。北京為2030億，杭州、南京、重慶、上海、蘇州超過(guò)1000億。超過(guò)500億的城市達(dá)16個(gè)，均創(chuàng)造了同期歷史最多。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，截至2017年9月，拿地積極的50家大型房企合計(jì)拿地金額達(dá)17711.8億元，與2016年同期50家大型房企拿地金額11937億元對(duì)比，漲幅達(dá)到48%。

以萬(wàn)科為例，1-9月，萬(wàn)科累計(jì)新增143個(gè)項(xiàng)目，按萬(wàn)科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約2099.5萬(wàn)平方米，截至9月底，萬(wàn)科規(guī)劃中項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積約3907.3萬(wàn)平方米。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，上述50家房企已有26家房企拿地金額超過(guò)200億元，2017年前9月拿地超過(guò)100億元的企業(yè)有49家。2016年同期，超過(guò)100億元的只有37家。

這種趨勢(shì)到了10月依然未變。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，10月16-22日，其重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共拿地47宗，出讓金額共303.81億元，其中萬(wàn)科拿地五宗，拿地金額68.3億元，碧桂園單獨(dú)拿地5宗，拿地金額12.15億元，此外還聯(lián)合中南建設(shè)以14.27億競(jìng)得南通1宗宅地。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。