在12個(gè)租賃試點(diǎn)城市中，杭州、廣州表現(xiàn)積極。

2017年10月19日，廣州上線了官方租賃信息平臺(tái)“陽光租房”；早在8月，杭州住保房管局便聯(lián)合阿里打造住房租賃服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)。

北京雖然不在首批12個(gè)試點(diǎn)城市中，但也積極發(fā)展租賃市場。10月23日，北京宣布將與京東合作建設(shè)“北京住房租賃監(jiān)管平臺(tái)”。

其中，廣州“陽光租房”完全由政府建設(shè)，杭州、北京的平臺(tái)分別由阿里和京東提供技術(shù)支持。

官方住房租賃平臺(tái)的紛紛上線，是在國家大力提倡租售并舉、發(fā)展租賃市場的背景下，建立權(quán)威、可靠的租賃平臺(tái)，以有效規(guī)范租賃市場。

長遠(yuǎn)來看，租房平臺(tái)僅涉及到發(fā)展租賃市場的執(zhí)行和效率部分，在更深的保障居民的居住權(quán)利和公共權(quán)利層面，有賴國家相關(guān)住房法和租賃法的出臺(tái)。

實(shí)踐“陽光租賃”

10月19日，廣州名為“陽光租房”的房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)正式對(duì)外服務(wù)。

據(jù)悉，該平臺(tái)包含放盤、交易、備案、評(píng)價(jià)、數(shù)據(jù)發(fā)布等房屋租賃全過程，且要求出租人和承租人實(shí)名注冊(cè)，租賃成交，雙方網(wǎng)簽后，誠信互評(píng)并備案。所發(fā)布的房源全部經(jīng)核實(shí)，房屋經(jīng)過備案，以此保證房源真實(shí)，價(jià)格透明。

截至10月26日，陽光租房平臺(tái)已有186套房源可租，來源基本為大型知名長租公司和官方機(jī)構(gòu)；21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從廣州中原、合富等中介公司了解到，他們目前正在進(jìn)行平臺(tái)測試，預(yù)計(jì)11月底將自己的房源上線。

同時(shí)，北京的住房租賃平臺(tái)也在抓緊建設(shè)中。10月23日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布公告，確認(rèn)京東為北京住房租賃市場的支持平臺(tái)。

“京東提供技術(shù)，政府掌握技術(shù)后自己處理數(shù)據(jù)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

而杭州搭建官方租賃平臺(tái)的時(shí)間更早。8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團(tuán)、螞蟻金服集團(tuán)簽約，合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。

經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢，除了上述三個(gè)城市，目前深圳、佛山、廈門、沈陽、合肥、武漢等城市也都在籌備租賃平臺(tái)，抓緊推進(jìn)住房租賃平臺(tái)建設(shè)。

地方官辦住房租賃平臺(tái)的推出，是發(fā)展租賃市場的配套措施。與此前眾多的租房平臺(tái)僅著眼于服務(wù)不同，官方租賃平臺(tái)兼具服務(wù)與監(jiān)管功能。“之前鼓勵(lì)租賃的政策很難落實(shí)，是因?yàn)檎疀]掌握租賃交易過程?，F(xiàn)在看，政府有必要做這個(gè)平臺(tái)。”張大偉表示。

解決三大痛點(diǎn)

長期以來，我國的住房租賃市場存在信用問題，稅收問題，租售不同權(quán)問題三大痛點(diǎn)。住房租賃市場并不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個(gè)人房東。而租賃市場亂象叢生的原因之一，在于信用體系不完善。

僅就房源而言，在官辦租房平臺(tái)推出之前，沒有租房入口能100%保證房源的真實(shí)可靠性，而具備了監(jiān)管功能的官方平臺(tái)，將有助于實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。以廣州為例，廣州陽光租房通過政府信息共享，以“智能+人工”，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)、備案地址校驗(yàn)、人工校驗(yàn)三種方式驗(yàn)證房源，保證其真實(shí)可靠。

整體上，利用京東、阿里等公司的技術(shù)，官方租房平臺(tái)將形成類似淘寶的評(píng)價(jià)和信用體系，信用良好的租客可免繳租房押金，而信用好的房東、中介或運(yùn)營商，則可獲得更多租客；有望建立一個(gè)透明、規(guī)范、有信用的租房市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，信用體系仍需要政府積極規(guī)劃，對(duì)接住房信用和租房信用等。

租房相關(guān)稅收一直以來也是一個(gè)難點(diǎn)，官方租賃平臺(tái)上線后，將可能提高租房稅的上繳率。

根據(jù)“陽光租房”上租賃交易的流程，最后一步是“備案”，備案意味著需要交租房稅。按照廣州的規(guī)定，租房機(jī)構(gòu)未來都會(huì)被強(qiáng)制入駐租賃平臺(tái)，中介和個(gè)人則不被強(qiáng)制。

張大偉認(rèn)為，租賃市場供需緊張，個(gè)人房主的房源不愁租，加上稅收問題，個(gè)人房主不會(huì)想去平臺(tái)登記，但租房機(jī)構(gòu)繞不過稅收。

“租賃平臺(tái)的發(fā)展會(huì)讓稅收操作更簡便、規(guī)范。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，個(gè)人房源目前不涉及稅收，但后續(xù)肯定會(huì)參與此類平臺(tái)，被督促納稅。而針對(duì)企業(yè)租賃房源，需要有更清晰的稅收政策出臺(tái)。

更為重要的是，發(fā)展租賃市場最終是為了實(shí)現(xiàn)住有所居的核心目標(biāo)，這暗含租售同權(quán)之義。2017年7月起，廣州首提“租售同權(quán)”、“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，此后多個(gè)城市跟進(jìn)。

官方租賃平臺(tái)也承擔(dān)了這一功能。比如廣州“陽光租房”的信息，就將及時(shí)與公安、來穗人員服務(wù)管理、教育、公積金等部門對(duì)接，方便市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申辦、公積金提取等公共服務(wù)。

“這可概括為新租賃概念。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，新租賃包括租售同權(quán)、租金證券化、信用租房等創(chuàng)新形式，租賃平臺(tái)則是此類創(chuàng)新的基礎(chǔ)。

張大偉則表示，學(xué)區(qū)房的存在意味著教育資源本身的稀缺性，如果允許租房者享有學(xué)區(qū)房的名額，那么房主可能會(huì)買賣該名額，租金也將隨之上漲。

法制化推進(jìn)

建設(shè)官方租賃平臺(tái)，規(guī)范租賃市場，只是我國住房制度改革中的一步。

根據(jù)中國指數(shù)研究院報(bào)告，從各個(gè)國家情況來看，在租賃市場的供應(yīng)體系中，可大致分為由政府主導(dǎo)的保障性租賃住房、及由租賃機(jī)構(gòu)或私人提供的社會(huì)化租賃住房，其中八成以上為社會(huì)化租賃住房。

在占比極高的社會(huì)化租賃住房中，租戶的合理權(quán)益得到了較好的保障。如美國紐約市2014年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，租房家庭中，在當(dāng)前住房中居住時(shí)長超過10年的比例達(dá)23.5%。

這離不開住房、租賃相關(guān)法律 制度。如美國的租金管制制度（Rent Control）在保障其租賃市場平穩(wěn)發(fā)展方面發(fā)揮了重大作用。以紐約為例，其租金管制制度規(guī)定了房東必須提供的一些基本設(shè)施，同時(shí)設(shè)置了租金漲幅上限。

在紐約市租金管制房屋占比最多的曼哈頓核心區(qū)，租金管制下的房租約為市場價(jià)格的一半。這一措施對(duì)北京、上海等中心城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控具有借鑒意義。

在租賃市場極為發(fā)達(dá)的德國，有一整套法規(guī)體系保障房東和租戶的利益，其中更傾向于弱勢的租客。相關(guān)法律法規(guī)對(duì)租金做出了一定限制。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，像發(fā)達(dá)國家一樣，未來我國住房擁有率或?qū)⒅鸩较陆担嗳丝趯⑦M(jìn)入租房市場，社會(huì)租賃將迎來極大發(fā)展，這個(gè)市場需要相關(guān)的法律法規(guī)保障。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，促進(jìn)房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，未來要在調(diào)整住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，推動(dòng)住房法的制定和出臺(tái)，推進(jìn)住房政策的法制化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。