進(jìn)入下半年后，香港房企對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)有了更濃厚的興趣。北京商報(bào)記者整理發(fā)現(xiàn)，九龍倉(cāng)除了分拆香港主要物業(yè)獨(dú)立上市之外，同時(shí)近期在內(nèi)地拿下多宗地塊；恒隆地產(chǎn)也有大額融資計(jì)劃以推動(dòng)內(nèi)地業(yè)務(wù)的發(fā)展；此外，新世界發(fā)展日前透露，將投入160億-200億港元在內(nèi)地拿地。但逆勢(shì)積極布局內(nèi)地市場(chǎng)的背后，多家香港房企內(nèi)地業(yè)績(jī)下滑已是不爭(zhēng)事實(shí)。

加碼內(nèi)地樓市

近日，多家香港房企一改此前的沉寂，紛紛劍指競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的內(nèi)地市場(chǎng)。

在香港房企這一系列內(nèi)地發(fā)展的動(dòng)態(tài)中，九龍倉(cāng)無疑是最受關(guān)注的。該公司將香港主要業(yè)務(wù)和內(nèi)地業(yè)務(wù)區(qū)別開來的分拆上市計(jì)劃有了實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)，日前已獲聯(lián)交所批準(zhǔn)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年6月30日，分拆出去的九龍倉(cāng)置業(yè)總資產(chǎn)為2640億港元。

與此同時(shí)，沉寂多時(shí)的九龍倉(cāng)在內(nèi)地市場(chǎng)也接連拿下了多宗地塊。九龍倉(cāng)9月初在蘇州奪得的幾宗地塊，其中有地塊樓面價(jià)為3.65萬元/平方米，自持面積比例為25%。9月21日，九龍倉(cāng)又以62.6億元總價(jià)及16%自持面積比例拿下北京豐臺(tái)區(qū)的一宗住宅地塊。

同時(shí)，港資房企恒隆地產(chǎn)日前對(duì)外宣布，已向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)正式申請(qǐng)注冊(cè)及建議發(fā)行總額不超過人民幣100億元的境外非金融機(jī)構(gòu)人民幣債務(wù)融資工具，并于未來適時(shí)發(fā)行一期或多期。

值得一提的是，出售多項(xiàng)內(nèi)地資產(chǎn)以及推動(dòng)新世界中國(guó)私有化之后，新世界發(fā)展對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)的投入也在逐步加大。在2017財(cái)政年度全年業(yè)績(jī)會(huì)上，新世界發(fā)展執(zhí)行副主席兼總經(jīng)理鄭志剛強(qiáng)調(diào)稱，欲大力發(fā)展內(nèi)地市場(chǎng)，希望增多華南區(qū)域以及其他一二線城市土地，而拿地金額計(jì)劃在160億-200億港元之間。

值得注意的是，與上世紀(jì)90年代港資房企在內(nèi)地的風(fēng)生水起相比，如今港資房企在內(nèi)地卻表現(xiàn)平平，前20強(qiáng)房企中難覓港資房企身影。在第一太平戴維斯北京項(xiàng)目及開發(fā)顧問部董事兼負(fù)責(zé)人熊志坤看來，相較于內(nèi)地積極擴(kuò)張的大多數(shù)房企而言，對(duì)香港房企的印象多是謹(jǐn)慎和保守，發(fā)展步伐較為緩慢，市場(chǎng)規(guī)模也相對(duì)較小。但港資房企在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)、對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的把控方面還是很不錯(cuò)的。在行業(yè)人士看來，這或許是港資房企利用自身優(yōu)勢(shì)再度發(fā)力內(nèi)地樓市的原因。

業(yè)績(jī)下滑已成事實(shí)

需要注意的是，隨著內(nèi)地房企銷售規(guī)模近年來加速擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度持續(xù)攀升，香港房企的市場(chǎng)排位在不斷下調(diào)。多家香港房企內(nèi)地業(yè)績(jī)下滑已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

克而瑞研究中心相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2017年上半年銷售金額TOP30房企的門檻高達(dá)309億元，較去年同期上升了78%，而集中度也達(dá)41.8%，較2016全年上升了10多個(gè)百分點(diǎn)。而且，北京商報(bào)記者從上述排行榜發(fā)現(xiàn)，內(nèi)地房企占據(jù)著主要位置，而九龍倉(cāng)等多家香港房企的排名相比一季度則有所回落。

目前，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市下半場(chǎng)有以下幾個(gè)特征：第一，市場(chǎng)逐漸成熟，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，市場(chǎng)集中度越來越高，港資房企在這個(gè)變化過程中并不占優(yōu)勢(shì)，以李嘉誠(chéng)旗下資產(chǎn)為代表的港資房企也不例外；第二，標(biāo)準(zhǔn)化操作流程的建立，品牌開發(fā)企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化操作實(shí)現(xiàn)“快速開發(fā)快速銷售”的高周轉(zhuǎn)策略，而高周轉(zhuǎn)的背后是行業(yè)利潤(rùn)率逐漸走低，以利潤(rùn)為導(dǎo)向的港資房企很難適應(yīng)這個(gè)變化；第三，企業(yè)必須通過修煉內(nèi)功提高自己的盈利能力；第四，產(chǎn)品力表現(xiàn)上已經(jīng)不再是港資房企惟一的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)前，內(nèi)地開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)能力甚至已經(jīng)基本上趕超了港資、境外房企，港資房企產(chǎn)品已不具備完全的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；第五，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)聚焦到產(chǎn)品開發(fā)完之后的社區(qū)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)等方面。

分析人士表示，香港房企的發(fā)展模式并不適應(yīng)內(nèi)地的市場(chǎng)環(huán)境，規(guī)模和影響力也不如內(nèi)地房企，也沒有內(nèi)地政策層面傾向性的利好，所以在內(nèi)地拿地面臨的困難相對(duì)較大。多數(shù)香港開發(fā)商不適應(yīng)內(nèi)地的發(fā)展，不敢高價(jià)拍地，只能通過協(xié)議拿地。而且產(chǎn)品溢價(jià)能力也不強(qiáng)，很多二手項(xiàng)目不愿與其合作，所以規(guī)模擴(kuò)張有難度。

思路決定出路“如果香港房企早期像內(nèi)地房企那樣發(fā)展的話，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)十大開發(fā)商起碼有兩家是香港的，但是現(xiàn)在卻沒有一家。在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)里，不進(jìn)取就落后。十年之前賺10個(gè)億，是一個(gè)了不得的公司，在今天再賺10個(gè)億，很快就會(huì)被邊緣化。”此前在2017年博鰲房地產(chǎn)論壇上，路勁地產(chǎn)董事局主席單偉豹不無惋惜地說。

路勁集團(tuán)的發(fā)展便是港資房企在內(nèi)地發(fā)展的一個(gè)案例樣本。分析人士表示：“當(dāng)年收購(gòu)順馳第二年，路勁排名17位，然后每年往后降，現(xiàn)在已經(jīng)掉到了30名。如果再不改變經(jīng)營(yíng)方式，就站不住腳了。”

改變運(yùn)營(yíng)方式是港資房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的一個(gè)選擇。目前很多港資房企在內(nèi)地的布局更加偏向于商業(yè)地產(chǎn)而非住宅開發(fā)。恒隆地產(chǎn)即其一，目前恒隆在上海、沈陽(yáng)、濟(jì)南、無錫、天津以及大連共計(jì)擁有8個(gè)名為“恒隆廣場(chǎng)”的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。在剝離了多個(gè)二三線城市的項(xiàng)目后，新世界集團(tuán)也選擇加碼商業(yè)地產(chǎn)。未來新世界發(fā)展擬斥資80億元發(fā)力金融及商業(yè)綜合體。

在張宏偉看來，由于內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，港資房企的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及發(fā)展空間相對(duì)之前小了許多，也會(huì)迫使各家港資房企的策略發(fā)生一定變化。最終各家房企“因地制宜”制定符合自己的布局與發(fā)展策略，尋求企業(yè)的中長(zhǎng)期穩(wěn)健發(fā)展。

在熊志坤看來，國(guó)內(nèi)一線城市是樓市調(diào)控重點(diǎn)，部分城市的重點(diǎn)區(qū)域也是調(diào)控焦點(diǎn)，港資房企的選擇開始從熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域向二線城市、非熱點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移。“港資房企的選擇無疑是聰明的。從去年開始，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最迅猛的不是北上廣深，反而是合肥、鄭州、武漢、成都等為代表的二線城市。轉(zhuǎn)換了思路的港資房企，會(huì)在內(nèi)地樓市中發(fā)揮越來越重要的作用。”熊志坤稱。

張宏偉認(rèn)為，對(duì)于港資房企來講，通過拿地調(diào)整城市布局換倉(cāng)謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，才能最終實(shí)現(xiàn)公司布局戰(zhàn)略總體保持合理、健康。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。