導讀

業(yè)內預測，到2020年，百強房企會占有80%以上的市場份額。屆時，千億銷售規(guī)模的房企甚至進不到30強。

房企將收獲歷史最豐收一年。從當前情況看，房企年度目標完成平均已經超過80%，預計大部分企業(yè)將在10-11月完成年度目標。

中原地產數據統(tǒng)計顯示，19家企業(yè)發(fā)布9月銷售業(yè)績，房企銷售依然處于高峰中。雖然大部分龍頭房企未公布銷售業(yè)績，但從目前數據看，公布銷售業(yè)績的企業(yè)2017年刷新紀錄已成為定局。9月單月這19家房企合計銷售額達到了1439.8億。環(huán)比上漲了22%。

不過，值得注意的是，雖然成交金額明顯上漲，但因為一二線城市的嚴控，19家標桿房企9月簽約均價環(huán)比8月下調了3%。三四線占比增加。

中原地產首席分析師張大偉認為，本輪調控逐漸開始影響市場，對于房地產企業(yè)來說，壓力逐漸開始體現到銷售數據上。房地產銷售增速持續(xù)收窄，企業(yè)之間分化非常明顯。多家立足核心城市的上市房企營業(yè)收入及利潤率出現了雙下調，特別是北京、上海等城市，房地產市場調控政策從嚴，對于這些企業(yè)來說，預計2017年全年市場很難樂觀。

提前完成銷售目標

銷售目標的完成情況影響著房企的銷售策略。從目前已經公布銷售業(yè)績的房企看，房企年度目標完成平均已經超過80%，預計大部分企業(yè)將在10-11月提前完成年度目標。

旭輝集團9月業(yè)績報顯示，旭輝前9月合同銷售人民幣689.2億元（按年增長67%），完成全年目標約86%。2017年9月單月，旭輝實現合同銷售金額約人民幣80.1億元，按年（相對2016年9月）增加約60%、按月（相對2017年8月）增加約54%，合同銷售面積約48.9萬平方米。2017年9月合同下銷售均價約人民幣16,400元/平方米。

10月9日，融創(chuàng)中國控股有限公司發(fā)布未經審核的9月份銷售業(yè)績。數據顯示，2017年9月，融創(chuàng)實現新增預訂銷售金額人民幣441.2億元，同比增長182%；合同銷售金額人民幣430.4億元，同比增長218%;合同銷售面積約258.0萬平方米，合同銷售均價約人民幣16680元/平方米。如此計算，融創(chuàng)中國前9月收入達約2080.7億。

華潤置地有限公司9月業(yè)績報也顯示，2017年9月，華潤置地實現合同銷售金額約人民幣126.5億元，合同銷售建筑面積約64.78萬平方米；2017年1-9月累計合同銷售金額約人民幣1006億元，按年增長26%，累計合同銷售建筑面積約660.54萬平方米，按年增長20%。

    張大偉表示，過去2年多的樓市火爆，2017年房企將迎接歷史上銷售業(yè)績與利潤上漲最迅速的一年。從截至日前的財報數據看，大部分主要業(yè)務是房地產的企業(yè)收獲頗豐。“首先，房企整體銷售數據升溫，樓市雖然調控，但市場影響在3季度末才出現。整體看，疊加上2016年末的結轉，大部分企業(yè)依然收獲了歷史最豐盛的2017年房地產盛宴。從市場看，雖然調控抑制了部分城市的房地產市場，但從全國看，整體市場依然在同比上漲，全國房地產市場在2017年有望繼續(xù)刷新2016年創(chuàng)造的記錄。”另外，張大偉表示，由于2015、2016 年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。“從已經公布業(yè)績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業(yè)務依然是房地產的房企業(yè)績?yōu)檎鲩L。”

殘酷的競爭已經開始

房企9月份銷售業(yè)績再度表明，房地產市場分化已經極為明顯。房地產呈現出強者恒強的態(tài)勢。中小房企的生存空間將日益艱難。

拿地數據可以反映未來房地產市場格局。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，從公開招拍掛數據看，年內房企繼續(xù)積極拿地。截止到2017年前9月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了17711.8億。與2016年同期50大房企拿地金額11937億對比，漲幅達到了48%。

值得關注的是，在50家企業(yè)中，2017年前9月拿地超過100億的有49家企業(yè)，而在2016年同期只有37家，在2017年前9月拿地200億以上的企業(yè)有26家。

大型房企已經深刻意識到規(guī)模對于未來生存的重要性。因此可以看出，在調控持續(xù)加碼的趨勢下，房企依然處于非常明顯的拿地加速過程中。張大偉表示，做大依然是當下房企的主流選擇。從2017年中國房地產成交面積與成交金額趨勢看，將繼續(xù)刷新2016年創(chuàng)造的歷史記錄。在這種大趨勢下，大量的中型標桿房企積極搶地，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企，成為了今年以來搶地的主流企業(yè)。

在調控愈加嚴格的背景下，房企對于規(guī)模的渴望已經超越了任何一輪房地產調控周期。新城控股集團高級副總裁歐陽捷在由財訊傳媒集團旗下《地產》雜志主辦的第13屆中國地產金融年會上指出，“未來住房市場將進入限制性發(fā)展新周期”。譬如，今年銷售將再創(chuàng)新高，明后年市場蛋糕不會更大，銷售面積增速趨勢向下，房價依然上漲。換言之，明后年繼續(xù)調控并進入限制性發(fā)展，銷售進入負增長區(qū)間。

歐陽捷認為，限制性發(fā)展周期之下，房企之間的殘酷競爭才剛剛開始。據他觀察，“今年初，排名前23強房企銷售額合計3.15萬億元，市場份額占全國房地產銷售額的26.8%，我們預計，到2020年它們會超過50%的市場份額。然而，今年上半年，它們的市場份額就已經達到36.3%，提升了近10個百分點，明后年就會提前兌現占據市場半壁江山的預判，行業(yè)集中速度遠超預期。”

歐陽捷認為，企業(yè)之間“你死我活”的真正競爭才剛剛開始。“我們可以按銷售額及其增速比較精準地測算出，到2020年，百強房企會占有80%以上的市場份額，可能會出現2萬億元的房企，3000億元以上的房企可能超過14家，千億房企可能還排不進30強。這決不是聳人聽聞，而且這個大格局一定來得比我們想象的都快得多。”他說。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。