迫于房價(jià)、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。

隨著內(nèi)地樓市調(diào)控不斷升級(jí)且市場逐步進(jìn)入存量房時(shí)代，被公認(rèn)是萬億藍(lán)海市場的“長租公寓”，伴隨政策春風(fēng)，又再度成為房企眼中的“寵兒”。

7月，住建部等九部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》指出要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，并選取若干城市開展試點(diǎn)工作。8月28日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，在北京、上海、武漢等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，意在增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格。

該政策推出的大背景在于，2016年熱點(diǎn)一二線城市房價(jià)相繼出現(xiàn)一波快速上漲行情，租金成本也是水漲船高。迫于房價(jià)、租金上漲壓力，部分熱點(diǎn)一二線城市開始出現(xiàn)返鄉(xiāng)熱潮，甚至部分科創(chuàng)企業(yè)也由東部沿海城市遷移至中西部地區(qū)。

克而瑞房地產(chǎn)研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，試點(diǎn)城市落地執(zhí)行集體用地建設(shè)租賃住房，并完善市政配套以及基本公共服務(wù)，有助于打消承租人顧慮，提升租賃住房對(duì)于城市租賃群體的吸引力，避免出現(xiàn)棄租、以租代售等市場亂象?！巴瑫r(shí)該政策利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，將進(jìn)一步提升住房租賃市場規(guī)模，以便構(gòu)建租售并舉的住房制度，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場，打破熱點(diǎn)城市房價(jià)只漲不跌的市場預(yù)期，避免出現(xiàn)政策向左、市場向右的窘境?！?/p>

政策引導(dǎo)下的“租售并舉”使得未來一線城市房屋租賃市場被進(jìn)一步激活，存量房的利用率也得到提升。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP30房企中，已有1/3進(jìn)入了長租公寓市場。另有消息稱，目前萬科、旭輝、龍湖等房企的租賃板塊已有獨(dú)立上市計(jì)劃。

房企加速涌入長租公寓

在剛剛過去的2017年各大房企中期業(yè)績會(huì)上，“長租公寓”成為關(guān)鍵詞被密集提及。

8月25日，萬科2017年中期業(yè)績會(huì)上，董事會(huì)主席、CEO郁亮表示，長租公寓已被列為萬科的“拓展業(yè)務(wù)”之一，萬科泊寓品牌今年已開業(yè)2萬間了，全年可以做到3萬間，明年15萬間。據(jù)悉，郁亮在各地考察萬科的項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注的便是長租公寓。

同樣布局該領(lǐng)域的還有合景泰富。8月29日，合景泰富業(yè)績會(huì)上，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事孔健岷表示，未來兩三年公司自有的土地儲(chǔ)備中可以提供約2萬間長租公寓，但也會(huì)通過租賃其他物業(yè)改造的方式來增加約2-3萬間，預(yù)計(jì)未來總量可以達(dá)到4-5萬間，希望能夠增加公司長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，目前合景泰富已在廣州布局W公寓，共有170個(gè)房間。在該公司的中短期規(guī)劃中，高端長租公寓品牌“逸舍”將于2018年10月在成都推出，可租面積3.5萬平方米，共計(jì)229個(gè)房間；中端長租公寓品牌“昕舍”將陸續(xù)在廣州、深圳、上海等一線城市落地，總可租面積達(dá)到110萬平方米，提供約1500個(gè)房間，預(yù)計(jì)在2018-2020年期間達(dá)到穩(wěn)定的收入。

在去年博鰲房地產(chǎn)論壇大講堂環(huán)節(jié)中，魔方金服創(chuàng)始人兼CEO凌駿給現(xiàn)場聽眾算了一筆賬：中國目前有2.5億的流動(dòng)人口，每年有700多萬的應(yīng)屆畢業(yè)生。這是一個(gè)非常剛需的市場?！耙陨虾槔虾，F(xiàn)在的流動(dòng)人口有1500萬，每年新增近100萬的人口流入。一套房子月租金在1000塊錢，一年就是1.2萬元的租金支付，如果對(duì)應(yīng)2.5億的人口，就是一個(gè)2.5萬億的市場，所以這是一個(gè)萬億級(jí)的市場?！?/p>

克而瑞房地產(chǎn)研究中心研究員房玲認(rèn)為，房企進(jìn)軍長租公寓有其戰(zhàn)略考量。從短期來看，長租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)可以產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)，共享客戶資源，進(jìn)行聯(lián)合營銷，從而促進(jìn)銷售項(xiàng)目的去化。通過長租公寓，開發(fā)商培養(yǎng)起一批未來的潛在購房客戶—今天租泊寓的年輕人，也許若干年后就會(huì)成為萬科業(yè)主。

此外，由于部分城市要求部分招拍掛的出讓土地必須有一定比例面積由開發(fā)商自持，長租公寓便成為這部分自持物業(yè)重要的去化出路。

來自川財(cái)證券研究報(bào)告顯示，7月24日，上海成交的兩幅租賃住房用地正式成交。一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)的地塊成交價(jià)格為7.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5569元；另一幅地塊位于嘉定區(qū)嘉定新城，成交價(jià)格為4.24億元，成交樓面單價(jià)為每平方米5950元。兩幅土地采取“只租不售”模式，項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

融資新渠道

2016年末，鏈家研究院發(fā)布研究報(bào)告預(yù)測，2016年、2020年、2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模分別約1.1萬億元、1.6萬億元、2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元，市場前景可期。

“長租公寓在市場端是藍(lán)海，但在運(yùn)營端是紅?！?，即便前景看好，但長租公寓的盈利偏低特性，依然困擾著部分房企。

優(yōu)帕克互聯(lián)網(wǎng)首席運(yùn)營官楊劍凌也直言，公寓行業(yè)從來不是一個(gè)暴利的行業(yè)，它的盈利模式其實(shí)非常簡單，即“你的租金減掉你所有的成本，再減掉包租房源的價(jià)格，而這部分成本合計(jì)大概占到70%-80%，10%的利潤率是一個(gè)非常理想的水平，但空置率每上升一個(gè)點(diǎn)，你全年的利潤都有可能被吃掉?！庇袅帘硎?，從回報(bào)率來說，我們能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率，已經(jīng)很滿意了?！暗S著政府出臺(tái)相關(guān)的扶持政策，相信長租公寓回報(bào)率低的情況會(huì)慢慢有所改變?！庇袅晾m(xù)稱。

廣州泊寓張成皓也表示，雖然長租公寓業(yè)務(wù)的盈利性比傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)有較大差距，但是租賃業(yè)務(wù)有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，受調(diào)控的影響較小，客源與傳統(tǒng)的即售業(yè)務(wù)和其他一些新業(yè)務(wù)之間有較好的適配。

誠然，由于長租公寓具有租金收入穩(wěn)定、運(yùn)營模式清晰、市場發(fā)展空間廣闊等特點(diǎn)，資產(chǎn)證券化(輕資產(chǎn)型)和REITs(產(chǎn)權(quán)持有型)也正逐漸成為公寓領(lǐng)域金融創(chuàng)新的重要來源。

2017年2月17日，上交所掛牌轉(zhuǎn)讓公告顯示，中國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品“魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”(下稱魔方ABS)成功發(fā)行金額3.5億元。其底層資產(chǎn)為魔方中國及其北京、上海、廣州三個(gè)子公司經(jīng)營的30處物業(yè)公寓未來三年租金收益。8月15日，長租公寓運(yùn)營商自如發(fā)行首單房租分期類ABS(資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。