在房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖的勢頭下，“三舊”改造作為開發(fā)企業(yè)一個重要的拿地方式越來越受關(guān)注。日前，惠州市國土局發(fā)布《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法（修訂征求意見稿）》（以下簡稱“辦法”），針對各類型“三舊”改造項目進(jìn)行細(xì)致歸類，按照協(xié)議出讓的不同類型制定相應(yīng)的土地出讓金支付方式。

按照辦法，對于不改變舊改土地性質(zhì)和年限現(xiàn)狀的項目將免收出讓金，而作為商住開發(fā)將參照市場地價進(jìn)行計算。“從土地出讓金上作出區(qū)分，有效引導(dǎo)舊改項目多元化開發(fā)?！睒I(yè)內(nèi)人士分析，以往惠州的舊改幾乎都是統(tǒng)一的商住建設(shè)，特色產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意園區(qū)的建設(shè)顯得滯后，在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)進(jìn)行引導(dǎo)將有利于改造更加多元化。

“三舊”改造項目以往集中在住宅開發(fā)

近年來，舊改、村企合作等拿地方式成為中小企業(yè)的關(guān)注重點，這也帶來城市“三舊”改造工作的快速發(fā)展。記者注意到，東湖花園9區(qū)、日升昌天譽(yù)、海倫堡西子灣以及TCL康城四季、家華園等一系列舊改項目的開發(fā)和運營，大量城市“舊廠房”搖身一變成為現(xiàn)代化住宅社區(qū)。據(jù)市國土局發(fā)布的信息，在2012年至2016年間，全市累計實施“三舊”改造項目面積達(dá)2728畝。

“盡管這有效推動了城市發(fā)展，但顯得過于單一?！币晃灰竽涿臉I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一方面，惠州的舊改工作推進(jìn)迅速；另一方面，應(yīng)該注意到當(dāng)前已落成和在建的“三舊”改造項目幾乎均為商住社區(qū)，其他城市常見的特色產(chǎn)業(yè)和園區(qū)工廠改造并不多。

行業(yè)專家、世聯(lián)行胡光宇表示，相對于產(chǎn)業(yè)性的改造開發(fā)，商住建設(shè)無疑利潤空間更高，回報周期更加可控。對于舊改項目多元化發(fā)展的可能性，胡光宇直言只能強(qiáng)化政府部門的引導(dǎo)，對產(chǎn)業(yè)開發(fā)項目作出政策上的扶持。

差異化收取出讓金引導(dǎo)項目多元化

如何改變這一局面？在準(zhǔn)入環(huán)節(jié)有效引導(dǎo)是關(guān)鍵。針對“三舊”改造項目的不同用途，辦法提出在土地出讓金的收取上采取差別化對待。

“三舊”改造分為三種類型：舊廠房、舊城鎮(zhèn)、舊村莊。辦法提出，對于舊廠房改造項目，若改造后該宗地仍保留工業(yè)用途，且剩余的土地年限和容積率都不涉及調(diào)整，免收土地出讓金；改成物流用地，對于其中的倉儲部分不再收取出讓金，僅對非倉儲的商業(yè)或辦公等其他功能部分收取。

改造為住宅、商服、商住等用地類型，將按照地塊容積率的高低，對應(yīng)40%—78%的“舊廠房改造折扣率”計算土地出讓金。具體為：（新設(shè)定規(guī)劃建設(shè)條件下國有出讓土地使用權(quán)市場價格－現(xiàn)狀使用條件下土地使用權(quán)價格）舊廠房改造折扣率。

另外，對于舊城鎮(zhèn)和舊村莊，土地出讓金根據(jù)原本土地屬性（國有用地或集體用地），對比當(dāng)前的土地出讓市場價格，折合相應(yīng)的40%—100%的舊城鎮(zhèn)改造折扣率，或者40%的舊村莊改造折扣率。對于無合法用地手續(xù)卻已實際建設(shè)使用的“三舊”用地，則需根據(jù)當(dāng)前相關(guān)政策申請完善歷史征收手續(xù)后自行改造。

“保留使用類型進(jìn)行更新和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化免收出讓金，這對于投資企業(yè)來說是一個積極的信號。”胡光宇介紹，商住、產(chǎn)業(yè)、物流倉儲等不同的開發(fā)用地屬性直接影響和決定出讓金的多少，這對于項目的多元化發(fā)展無疑大有裨益。

值得注意的是，若在按照相關(guān)類型土地出讓金計算中出現(xiàn)負(fù)數(shù)的情況，辦法指出將不予退還，這要求企業(yè)在參加“三舊”改造項目過程中更加慎重，避免跟風(fēng)扎堆。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。