越來越多的跡象表明，在“租售并舉”的時代，一些沿襲多年的土地供應格局和模式，可能真的要“變天”了。

從國有建設用地看，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有7個城市先后推出租賃用地。隨之改變的是，土拍模式從過去的“競拍地價”，變?yōu)楦偱摹白猿置娣e或保障房面積”。

集體建設用地也面臨重大調(diào)整。8月28日，國土部、住建部宣布，北京、上海、廣州、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、佛山、肇慶、成都13個城市，將首批試點利用集體建設用地建設租賃住房，主要供給新市民。這意味著，長久以來，集體土地不能建設住宅供應城市居民這條涇渭分明的界限，將被打破。

過去幾個月時間內(nèi)的密集決策，尤其是一系列土地新政，或?qū)ьI中國房地產(chǎn)市場進入一個全新的租賃時代。

自持地塊多地開花

在“租售并舉”政策指引下，各地正發(fā)力租賃土地供應。

一些重點城市陸續(xù)公布了2017~2021土地供應計劃。其中，租賃用地或住房的供應計劃都被納入其中，并且開始占據(jù)越來越重的分量。

北京宣布，未來五年將提供1300公頃土地用于租賃，占整個土地供應計劃的21.7%，可建設約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來自集體土地。上海計劃建設70萬套租賃住房，占地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。

廣州宣布建設15萬套租賃住房，占地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。深圳表示，將提供110萬套租賃住房，與其他城市不同的是，深圳租賃住房的土地來源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應外，還計劃收儲一些城中村的農(nóng)民自建房；并且規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

各城市解決租賃住房的方式，也呈現(xiàn)了一些不同的區(qū)域特點。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市，則計劃用收購的方式，由國有住房租賃企業(yè)收儲不低于10萬套房源，總體儲備100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)。

上海和杭州在推出租賃地塊的同時，還附帶有吸引人才的考量。上海在7月首次推出了位于浦東張江和嘉定的土地，要求開發(fā)商必須100%自持70年。8月23日，上海市土地交易市場再次發(fā)布掛牌出讓四幅租賃用房土地，分別位于古北、陸家嘴濱江、花木、漕河涇四個核心商務區(qū)的精華地段。此外，上海還將靜安區(qū)市北高新 板塊的兩幅商業(yè)用地調(diào)整為租賃住房用地。上海拿出的租賃用地，要么位于高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，要么位于城市的核心區(qū)域。在上海土地資源稀缺的當下，此類租賃用地的釋放能夠有效解決上海吸引高端人才的居住問題。杭州市則提出，2017 年 9 月底前，推出人才專項租賃住房用地進行試點。

土地自持是今年土拍市場的一項重要變革。北京最先試水，從2016年11月至今，已經(jīng)成交了4塊須由開發(fā)商100%自持的地塊。其中，三塊位于海淀區(qū)永豐基地，一塊位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興華大街。中糧、首創(chuàng)、天恒、萬科、中鐵等地產(chǎn)商成為這些地塊的持有者。

今年夏天之后，越來越多自持地塊開始集中入市，多地開花。6月5日，杭州主城區(qū)競拍三幅宅地，三家競拍成功的房企自持比例達到41%、36%和36%。6月6日，萬科以總價25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊，要求100%自持70年。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領對近期的自持地塊供應進行了系統(tǒng)研究。他梳理發(fā)現(xiàn)，自2016年11月北京首個自持地塊成交以來，全國共有北京、杭州、天津、佛山、上海、廣州、蘇州7個城市先后推出租賃用地，區(qū)域集中在京津冀、長三角和珠三角這三大城市圈，供應量前三為北京、杭州、天津，土地面積分別為120.31萬平方米、60.86萬平方米和34.97萬平方米。

目前全國已成交的自持或純租賃用途的租賃用地共計62塊，279萬平方米。楊現(xiàn)領預估，以45平方米一套估算，這些土地預計可提供6.2萬套租賃住房供應。

“要求自持一方面是政策向租住市場傾斜的導向，一方面是為了進一步控制地王的產(chǎn)生。” 楊現(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》，因為在這種模式下，當土地價格達到上限后，拍賣會進入競自持比例環(huán)節(jié)。

這種土拍規(guī)則最早的提出者和實踐者都是北京市。2016年9月，北京就出臺相關規(guī)定，提出了“控地價、限房價”的土地出讓方式。隨后，在當年10月出讓的四宗土地時，采用了一個新的競買規(guī)則：在競價達到合理土地上限價格后，將競報企業(yè)自持商品住房面積。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。如果出現(xiàn)“以租代售”或者變相銷售的，企業(yè)將被納入黑名單，取消其參加招拍掛的資格。

新的土拍方式，很快被其他城市借鑒。比如，在今年6月2日，南京掛出11幅地塊，同時取消土地競拍搖號，改為競爭保障房建設面積。6月5日，天津北辰順義道熔斷地塊再次掛牌出讓。競買方式要求，競買人在接受75億元掛牌起始價和配建50000平方米棚戶區(qū)改造安置商品房的條件下，采用直接競報自持住房建筑面積，不再競報土地價格。

從過去“競拍地價”轉(zhuǎn)為競拍“自持面積或保障房面積”，用意很明確，除了鼓勵建設租賃住房，也希望抑制“房價隨地價上漲”的預期。

不過，在楊現(xiàn)領看來，這種方式表面上控制了地價，但實際效果可能并不理想，“這會逼得開發(fā)商把自持成本盡可能地壓縮，或分攤到銷售住宅部分，但結(jié)果是地價并沒有變低。再加上房價設了上限，一些算不過來的賬都需要由企業(yè)自己承擔，長此以往，企業(yè)會失去拿地的動力。”

從“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變

“自持地塊”和“競自持”土拍模式，作為一種新的游戲規(guī)則，勢必改變地產(chǎn)商長久以來習慣的拿地和開發(fā)模式。

不少業(yè)內(nèi)人士都認為，這種模式下，放緩了房企資金運作速度，限制了開發(fā)商回收現(xiàn)金流的節(jié)奏，給地產(chǎn)商的運營模式帶來全新課題和挑戰(zhàn)。

在楊現(xiàn)領看來，對開發(fā)商最大的挑戰(zhàn)是，地價成本仍然過高，以目前競自持的地塊而言，盈利非常困難。

他對《中國新聞周刊》算了一筆賬，以北京為例，目前4塊100%自持的地塊樓面價均在25000元/m2以上，假設建安成本3000元/m2，運營成本粗略按50000元/m2，各種稅費按照17%計算，以周邊鏈家自營的自如品牌的租金水平來算，想要實現(xiàn)回本要超過25年，甚至有的地塊能到50年。

不過，也有特例。比如，上海最早推出的兩塊租賃地塊，最終競得者分別是上海張江（集團）有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司，兩家公司都是國企，總價和樓面價都遠低于市場價格，樓面價僅為5569/平方米和5950/平方米。

“由政府以極低的地價定向出售給特定的國企，則幾年內(nèi)可以實現(xiàn)盈利?！睏瞵F(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》，以前述公式計算，嘉定和張江地塊回本期分別為9年和6年，已經(jīng)非常接近現(xiàn)在市場上包租形式為主的長租公寓企業(yè)回本期。

不過，對于大多數(shù)民營開發(fā)商來說，很難享受到這種“紅利”，在拍下自持土地的時候必須精打細算。

融信地產(chǎn)目前在上海、廣州和杭州都拿下了自持地塊。融信地產(chǎn)一位不具名的負責人告訴《中國新聞周刊》，布局自持地塊最主要的考慮因素，是一二線城市旺盛的租賃需求。

除了廣州有一塊地，自持占地55%外，在其他城市出于成本收益的角度考慮，自持占比并不高。上海地塊自持比例為1.53%，杭州地塊自持占比4.35%。

“在核心地段拿地，算過來賬的基礎上，適當可持有一定比例自持產(chǎn)品。”前述融信地產(chǎn)負責人對《中國新聞周刊》分析，融信對自持地塊運營方式有幾個方向的考慮，包括自持運營、委托運營和資產(chǎn)證券化，“整體成本投入來說差距不大。盈利模式上，前兩者主要依靠租金收益，后者依靠資產(chǎn)證券化方式退出。相對來說后者的方式更適合開發(fā)商，但是由于目前缺少立法和制度支持，資產(chǎn)證券化尚不成熟。”

對于回報周期的測算，該負責人表示，如果通過優(yōu)質(zhì)運營商的運營，按照5%的回報率，大約需要20年回收成本。資產(chǎn)證券化相對來說會更快，只要出租率和租金達到目標，就可以一次性退出。

隨著整個房地產(chǎn)政策圍繞“租售并舉”的轉(zhuǎn)向，一些嗅覺靈敏的地產(chǎn)商已經(jīng)開始試水角色轉(zhuǎn)變，由開發(fā)商轉(zhuǎn)向“房東”，最典型的模式是開發(fā)長租公寓。

從市場上看，目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)投類、開發(fā)商類、中介類、酒店類、地方國家隊。2016年以來，萬科、龍湖、旭輝、遠洋等少數(shù)排名靠前的房企，先后進入長租公寓領域。

楊現(xiàn)領對《中國新聞周刊》表示，長租公寓作為一項新業(yè)務，對習慣短周期開發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商而言，面臨諸多挑戰(zhàn)。首當其沖的是，租賃行業(yè)要求較長的運作周期，以輕資產(chǎn)的整租模式為例，互聯(lián)網(wǎng)類的公寓投資回收期多在3~5年，開發(fā)商類的公寓在裝修和家具設施上投入更高，投資回收期在6~7年居多；如果為自持物業(yè)，投資回收期保守估計也要10年以上，部分一線城市如北京甚至達到20年。相比之下，地產(chǎn)行業(yè)單個項目的運作周期通常在2~3年，而開發(fā)商最重視的拿地到開盤這一環(huán)節(jié)，比如碧桂園、龍湖等可做到半年左右，1年即可實現(xiàn)資金回籠。

在他看來，租賃地塊要求開發(fā)商由“快周轉(zhuǎn)”向“慢持有”轉(zhuǎn)變，對開發(fā)商的資金實力和進入門檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國性大房企，但盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶占市場為主。

相對于不少地產(chǎn)商的小心翼翼，龍湖集團已經(jīng)開始雄心勃勃地全面進軍長租公寓市場?！拔覀兊牟季质牵衲暝?6個一線和領先二線城市，到2017年底，將開業(yè)超15000間?！饼埡煜麻L租公寓品牌冠寓總經(jīng)理王俊英告訴《中國新聞周刊》，目前冠寓的戰(zhàn)略是迅速占領市場，“三年內(nèi)不考慮盈利問題。”

事實上，為了避免過重的資產(chǎn)負擔，龍湖目前選擇從輕資產(chǎn)入手，一般是對租賃十年以上租約的物業(yè)進行改造，后期會在自持地塊上建設長租公寓，加大重資產(chǎn)的比重。

“冠寓的動態(tài)投資回收期是五到六年，輕資產(chǎn)毛利率是35%以上。”龍湖集團副總裁韓石曾對外表示，長租公寓中期的目標是，數(shù)量突破五萬間，到2020年租金收入超過20億。

“租金收入占總收入的比重，未來是要逐年下降的，未來要不斷擴大生態(tài)化運營收入的比重。”冠寓市場推廣部負責人邵俊告訴《中國新聞周刊》，未來的盈利模式中，要將城市里年輕人消費的商業(yè)機會不斷融入長租公寓中。

“過去地產(chǎn)賣的是產(chǎn)品，現(xiàn)在公寓賣的是生活?！?邵俊說，傳統(tǒng)的租賃市場存在很多痛點，比如黑中介、服務差、無法擇鄰而居，而消費升級后的長租公寓，不僅強調(diào)舒適、安全、便捷，更強調(diào)社群生活和最大化地調(diào)用城市資源，“現(xiàn)在的公寓，都要打造成青年人居住、交流和消費的入口，這跟傳統(tǒng)的二房東不一樣，二房東做不了這個事情?！?/p>

楊現(xiàn)領研究發(fā)現(xiàn)，相較中小規(guī)模的公寓運營商，地產(chǎn)公司的重資產(chǎn)模式雖然面臨投資回收期的難題，但也有不少優(yōu)勢。比如，一些大地產(chǎn)商背靠上市集團，多元的融資渠道和品牌優(yōu)勢可以拿到更低成本的資金，可以承受更長的投資回收期。

另一方面，由于越來越多的招拍掛要求商品房地塊配建一定比例的租賃住房，未來將會產(chǎn)生大量的商品房、租賃住房和商業(yè)配套結(jié)合的城市綜合體。長租公寓的年齡層以20~35歲間的年輕人為主，消費、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)意愿更強，可以激發(fā)綜合體內(nèi)更多元化的商業(yè)、服務和商務配套業(yè)態(tài)，所產(chǎn)生的消費大數(shù)據(jù)也是開發(fā)商的重要資源。

而相較輕資產(chǎn)模式，自持地塊的最大優(yōu)勢在于可以擁有房產(chǎn)證，從而使房產(chǎn)證券化（REITs）成為可能。開發(fā)商可以通過成功的經(jīng)營運作，使得自持的公寓實現(xiàn)增值，再轉(zhuǎn)讓給第三方，實現(xiàn)資產(chǎn)的收益。

不過，面對“租售并舉”的政策轉(zhuǎn)向，不同地產(chǎn)商的戰(zhàn)略選擇并不相同。

前述融信地產(chǎn)不具名負責人對《中國新聞周刊》表示，推進租售并舉的長效機制，能改變房地產(chǎn)市場諸多不合理的現(xiàn)象，有利于市場健康平穩(wěn)發(fā)展。但融信目前并沒有進行業(yè)務轉(zhuǎn)型的打算，仍堅持地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務，另一方面也會根據(jù)國家政策適時調(diào)整戰(zhàn)略，保持一定的靈活性。

而龍湖則明確將長租公寓業(yè)務新增為和地產(chǎn)、物業(yè)、商業(yè)并行的四大主航道業(yè)務之一。“在全國地產(chǎn)商中，龍湖是第一個堅定的把長租公寓作為和地產(chǎn)業(yè)務并重的地產(chǎn)商?！?邵俊坦言，在集團內(nèi)部，長租公寓業(yè)務，從戰(zhàn)略上已經(jīng)和地產(chǎn)業(yè)務是平行的，沒有孰重孰輕，絕對是戰(zhàn)略級業(yè)務，而不是試水級業(yè)務。

在他看來，這種堅定，來自于順勢而為。一方面，隨著消費升級，新一輪居住新風口已經(jīng)出現(xiàn)，“未來，每五個人中就有一個租房客，這是龍湖綜合了各種大數(shù)據(jù)算法得出的結(jié)論，而不是隨便說說?！?/p>

另一方面，作為地產(chǎn)商，他們敏銳地發(fā)現(xiàn)，國家推進“租售并舉”的執(zhí)行力度比較大，“一些城市的住建部門，為了落實租售并舉的政策，都是到現(xiàn)場辦公?！鄙劭√寡裕喾N趨勢，已經(jīng)讓龍湖非常堅定地相信，租住市場是非常重要的長線業(yè)務，并且對整個房地產(chǎn)市場能起到結(jié)構(gòu)優(yōu)化功能，“絕不是為了抑制房價而打出的一張臨時牌?！?/p>

集體土地入市開了“小口子”

為了加快構(gòu)建“租售并舉”的住房體系，近幾個月，從中央到地方，不斷有各類政策密集推出。除了國有土地部分動作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場。

8月28日，國土部和住建部下發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。

該方案核心內(nèi)容是，“試點城市村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織，可自行開發(fā)運營，也可通過聯(lián)營、入股等方式，建設運營集體租賃住房”。

改革的背景不難理解，在2013年，中共十八屆三中全會《決定》就提出了改革目標，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同價同權(quán)。

在這個大方向下，近五年來，集體土地入市開展了一系列探索，比如，全國多個試點地區(qū)開展存量集體建設用地使用權(quán)掛牌出讓、“兩權(quán)”抵押（即承包地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押）、改革征地模式（縮小征地范圍以及提高補償標準）等。

不過，改革的節(jié)奏并不盡如人意，集體土地和國有土地，仍然是涇渭分明的兩個市場，絕大部分集體土地入市仍然繞不開“征地”這個環(huán)節(jié)，距離真正的同地同權(quán)仍有很多路要走。

這次的集體土地租賃房試點，給很多人帶來了希望。至少從表面上看，13個試點城市的集體建設用地，可以繞過“征地”環(huán)節(jié)，直接建設租賃住房，甚至可以提供給城里人居住。

但在中國社會科學院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國英看來，這項改革試點對城郊土地利用的基本格局不會有大的影響，更不會如一些評論所言，對中國農(nóng)村建設用地管理制度改革有關鍵性意義。

“這項改革是對地方關于深化土地制度改革要求的一個積極回應?！秉h國英告訴《中國新聞周刊》，但從集體土地入市的角度看，只是一個小口子，談不上重大突破。

“如果改革了集體土地必須收歸國有才能用于非農(nóng)建設，實現(xiàn)同地同權(quán)同價，這才是改革的大口子。”黨國英認為，集體建設用地用來建租賃房，準確說是土地功能的調(diào)整，“原來只能建工廠、大棚，原則上不讓建住宅，這次允許建租賃房，但仍然禁止建可售的商品房?！?/p>

在他看來，如果從土地改革的突破價值看，集體土地能上市、實現(xiàn)同地同權(quán)同價，這個突破意義最大。其次是，不上市但允許建設可售商品房。再次才是目前的集體土地用于建設租賃房?！凹词箾]有當前這個政策，但在現(xiàn)實中，很多城鄉(xiāng)結(jié)合部，租賃房已經(jīng)廣泛存在了，而且量還很大，只不過都是由農(nóng)民自建?！?/p>

“現(xiàn)在的政策，更準確說是一種追認?！秉h國英告訴《中國新聞周刊》，從20世紀80年代開始，在珠三角地區(qū)，就已經(jīng)出現(xiàn)了農(nóng)民利用宅基地建設公寓對外出租的現(xiàn)象。隨著城市化進程加快，不僅在珠三角，在全國范圍內(nèi)，幾乎每個“城中村”都存在由農(nóng)民自發(fā)建設的租賃公寓，已經(jīng)提供了大量的租賃住房，地方政府基本采取“不支持”“不鼓勵”“不干預”的態(tài)度，而這一次的政策，也讓曾經(jīng)的“灰色地帶”變得更加明晰。

另一個更緊迫的現(xiàn)實是，在很多大城市，國有土地供應緊張和集體土地散亂低效、無法集約利用的矛盾越來越突出。一邊是大城市供地完成率連年下降，一線城市近5年供地完成率不足60%，土地征用成本高、周期長，倒逼房價上漲；一邊卻是城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部有大量閑置低效、違法使用的集體土地，亂象叢生且農(nóng)民無法享受土地溢價紅利。

很多人期待，改革之后，會有很多成本低、體量大的集體土地逐漸進入市場，改變地價持續(xù)上漲的預期，甚至最終影響高房價“軟著陸”。

在鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領看來，改革之后形成的總體供應量是會增加很多，但實際形成有效供應的可能有限，一方面是流轉(zhuǎn)機制過程繁瑣和不透明，另一方面在租賃市場熱門區(qū)域的用地還是有限的。

“以北京為例，根據(jù)北京國土局公布的集體土地征收及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用地塊信息，2016年至今約有2187公頃，這些地塊主要分布于郊區(qū)，城六區(qū)僅占四分之一，其中有15%是在豐臺區(qū)，而像海淀、朝陽這樣的租賃熱門區(qū)域，僅有不及5%的比例?！睏瞵F(xiàn)領告訴《中國新聞周刊》，集體土地建設租賃房對房價的實際影響有限，“對不少剛需群體來說，租房只是過渡，他們最終會進入到買賣市場，只是可能推遲幾年而已?！?/p>

黨國英對試點最終能釋放多少集體土地用于租賃持謹慎態(tài)度。他認為，在被選中的試點城市的郊區(qū)農(nóng)村，集體經(jīng)營性建設用地雖然數(shù)量較大，但大多已經(jīng)被占用，真正閑置的建設用地很少。動用農(nóng)民宅基地開發(fā)租賃住房的可能性不大。一些地方有可能通過解除舊的用地合同，釋放出一些土地，但釋放多少土地會受到廢約成本及新投資回報高低的影響，有很大的不確定性。

另一個關鍵問題是，這次試點，是否意味著村集體掌握了土地供應的主動權(quán)，村集體可否在符合規(guī)劃的前提下，自主決定是否入市？從目前模式來看，幾乎沒有這種可能性。

目前，各個城市每年的土地都是“計劃供應”，政府牢牢控制著供應量。以北京為例，2017年~2021年，北京計劃供應住宅用地6000公頃。其中，集體建設用地1000公頃，約占六分之一。這意味著，北京市仍將集體土地供應納入供地計劃。本質(zhì)上，供地節(jié)奏和供地規(guī)模，都由政府把控。

“政府的態(tài)度經(jīng)歷了不想管-不得不管-主動管的過程，將會使更多大的開發(fā)企業(yè)參與到村集體用地的經(jīng)營開發(fā)中，無疑會提高這類區(qū)域的規(guī)劃建設水平和管理能力?！睏瞵F(xiàn)領對《中國新聞周刊》表示，北京首次將集體土地供應納入年度供應計劃，而深圳更是把長期以來存在的城中村逐步納入到住房供應管理體系內(nèi)，“官方開始承認其在住房供應市場中的地位，本身即是一種進步。”

需平衡更復雜的利益鏈條

集體土地建設租賃住房，此前也曾放過一些小口子。

國土資源部土地利用司有關負責人日前就《試點方案》的解讀中提到，此前的個別試點可追溯到2012年，《國土資源部關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》中規(guī)定：“對于商品住房價格較高、建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，確需利用農(nóng)村集體建設用地進行租賃住房建設試點的，按照‘嚴格審批、局部試點、封閉運行、風險可控’的要求，由省級人民政府審核同意試點方案并報我部審核批準后開展試點?！?/p>

此后，北京、上海等地都做過類似嘗試，北京力度相對較大，在平房鄉(xiāng)、唐家?guī)X、太舟塢等5個集體建設用地試點，計劃建設1.28萬套租賃房。

在北京模式中，試點的集體建設用地，嚴格按照國土部文件中“封閉運行”的要求，都用于建公租房，按照保障房系統(tǒng)分配、管理，屬于建在集體土地上的公租房。

不過，此次兩部委的《試點方案》并沒有明確，未來租賃房會繼續(xù)采取“封閉運行”的管理模式，還是會選擇開放式的市場化租賃模式來運營。

在覆蓋人群上，《試點方案》提出，“以滿足新市民合理住房需求為主”。“試點方案沒有區(qū)分，房子是租給外來農(nóng)村人口，還是也可以租給城鎮(zhèn)戶口的人群，這是聰明的做法?！秉h國英對《中國新聞周刊》表示，不應該限定租給什么人，只要是低收入者都應該被覆蓋。

在黨國英看來，走出灰色地帶的集體建設用地租賃房，不能再停留在過去散、亂、差的狀態(tài)，要有長遠考慮，“房屋建筑設計要有長遠打算，更多地考慮家庭使用的需要?！秉h國英對《中國新聞周刊》說，以后的農(nóng)村人口中，獨自外出打工人員的比例會逐步縮小，舉家進城的情況會越來越多，類似“筒子樓”的房屋建筑將不能滿足他們的需要。

另一方面，要盡量避免集體出租房經(jīng)營與農(nóng)民出租房之間的過度競爭，要確保農(nóng)民自己的住房出租收入減少后，能從集體經(jīng)營收入分配中得到補償，甚至有所增加。

在楊現(xiàn)領看來，村集體建設和運營租賃房，需要強化“專業(yè)能力”?！皬拇寮w的角度，自身并不具備造房、招租、運營等能力，最終還是要引入專業(yè)的公寓企業(yè)來合作建設，村集體只提供土地或現(xiàn)有房屋，收租金和分成的模式?！彼J為，在監(jiān)管方面，雖然流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)簡化了，但一定要有完整的備案和監(jiān)測體系，建設官方的租賃和監(jiān)管平臺，是很重要也很必須的一項手段。

在監(jiān)管方面，《試點方案》特別明確，租賃房不得“以租代售”，意在和“小產(chǎn)權(quán)房”劃清界限，完全沒有對“小產(chǎn)權(quán)房”網(wǎng)開一面之意。

“集體建設用地租賃試點不等于小產(chǎn)權(quán)房交易合法?！睏瞵F(xiàn)領對《中國新聞周刊》表示，集體建設用地租賃住房試點，目的是為了構(gòu)建購租并舉的住房體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，這和“小產(chǎn)權(quán)房”是兩個概念。

此次《試點方案》也為以后形成長效機制留有期待。比如，其中提到，“要形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐。”在項目規(guī)范化運營方面，要求試點項目要配備醫(yī)療、教育等公共設施，并且探索承租人獲得基本公共服務的權(quán)利，特別是要探索健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。

在楊現(xiàn)領看來，這波紅利會給村集體和農(nóng)村人帶來重大機遇，農(nóng)民將成為大批租賃房的股東，長期享受集體土地帶來的紅利，但背后涉及比國有土地更為復雜的利益鏈條，需要厘清。

“集體土地合法租賃后，租戶的合法權(quán)益，租購同權(quán)如何真正實現(xiàn)，這其中各環(huán)節(jié)利益鏈條上的個體和集體的利益平衡，有待政府形成良好的監(jiān)管機制和市場驗證?！睏瞵F(xiàn)領說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。