【編者按】8月29日，樓市出了一個大新聞：國土資源部會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，并制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》。此舉意味著，試點城市可以從農(nóng)村集體建設(shè)用地中尋求新的住房租賃用地，緩解城市供地壓力。

實際上，早在這個政策出臺之前，北京和上海已分別于2011和2010年試點集體建設(shè)用地建租賃房，并且已實現(xiàn)部分入住。“京滬實驗”試點了多大規(guī)模？如今入住率有多高？成本和收益怎么算？最重要的是，“京滬實驗”投石問路六七年，取得了哪些經(jīng)驗？相關(guān)經(jīng)驗可以為此次13個新的試點城市大規(guī)模試點提供鏡鑒。由此，《每日經(jīng)濟新聞》記者展開了實地調(diào)查。

“我們這個小區(qū)不能對外出租，因為它是公租房，只有居住權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)在公家手里，三年以后想繼續(xù)住可以再續(xù)租……”王阿姨比較直率的說道，“住得挺好的”。

王阿姨說的小區(qū)，是指位于北京市東五環(huán)的朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)平房村泓鑫家園。這個小區(qū)的特殊點在于，它是建在農(nóng)村集體土地上的公租房，目前已陸續(xù)入住一批申請成功的住戶。

日前，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，在北京等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。實際上，早在2011年，北京市已率先在集體建設(shè)用地上開始探索建設(shè)租賃住房。目前，集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房租住情況如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪調(diào)研。

試點以公租房為主

據(jù)新華社報道，從2011年起，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，截至目前已完成入住3000余戶。年底前，這些試點的集體土地建設(shè)租賃住房項目將陸續(xù)完成選房入住工作。今后5年，北京市將進一步加大租賃住房供應(yīng)，計劃建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。

已入住泓鑫家園的王阿姨表示，她通過街道辦事處辦理一系列申請手續(xù)之后，并經(jīng)歷了搖號環(huán)節(jié)最終申請到60多平方米的一個大開間，成為平房鄉(xiāng)集體用地建設(shè)的租賃住房的第一批入住者。

平房鄉(xiāng)試點項目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，平房村公租房一期A地塊于2012年下半年批準(zhǔn)作為第二批利用集體土地建設(shè)租賃住房試點的項目，目前已建成26萬平方米，總計3204套房，已入住1900套，入住率達(dá)59%。

這些公租房項目戶型均為一居室和兩居室，面積多為30平方米、40平方米和60平方米左右。住在泓鑫家園9棟的趙阿姨和老伴剛搬到40平方米的公租房，她表示目前小區(qū)的養(yǎng)老院等配套設(shè)施有待完善，包括無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，也是一個問題，但她比較支持公租房項目的推進，與買房相比，租房一季度一付會更輕松一些。

記者了解到，平房鄉(xiāng)的試點項目中，房屋租金歸鄉(xiāng)集體經(jīng)濟組織管理，最終以生活補貼和其他福利的形式發(fā)放到農(nóng)民手中，每年按時領(lǐng)取。

和平房鄉(xiāng)的泓鑫家園一樣，位于海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的創(chuàng)客小鎮(zhèn)也是類似性質(zhì)的公租房，目前該項目已入住50%。海淀區(qū)唐家?guī)X項目在規(guī)劃設(shè)計時便是按照公租房戶型需求進行設(shè)計的，能夠最大程度滿足承租家庭的需求，目前該項目已順利實現(xiàn)入住。

對于接下來的供應(yīng)計劃，北京市住建委相關(guān)人士稱，為推動住房用地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進完善購租并舉的住房體系，今后五年北京市全市住房建設(shè)計劃安排150萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房100萬套、租賃住房50萬套，租賃住房用地主要通過集體土地供應(yīng)。

項目開發(fā)周期長

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)研試點項目發(fā)現(xiàn)，在集體建設(shè)用地上建租賃住房普遍面臨的一個重要問題是，租金如何定價才能實現(xiàn)回本？

平房鄉(xiāng)試點項目緊鄰東五環(huán)和機場第二高速，距朝陽大悅城僅15分鐘車程，租金價格為45元/月·平方米，而試點項目創(chuàng)客小鎮(zhèn)的租金達(dá)到58.27元/月·平方米。

事實上，目前試點項目在租金方面還會采取一定比例的補貼。平房鄉(xiāng)試點項目上述負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)初試點集體土地建設(shè)公租房主要是根據(jù)市區(qū)統(tǒng)籌安排，盤活本地塊預(yù)留用地，解決困難家庭住房問題。

以泓鑫家園小區(qū)為例，許多住戶可申請政府補貼。一位已租住的張先生告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他申請下了70%的補貼，事實上每月僅需支付剩余30%的費用。按照張先生的表述，目前平房鄉(xiāng)公租房補貼比例根據(jù)實際情況可分為四檔，最高補貼比例達(dá)90%。同樣，在位于北五環(huán)外的海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)的創(chuàng)客小鎮(zhèn)對租戶也會有50%的補貼。

試點項目的開發(fā)周期相對較長，從2011年試點之后到第一批住戶入住，部分試點項目建設(shè)周期為四五年時間。平房鄉(xiāng)試點項目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，根據(jù)對試點項目測算出一本盈利賬，由于集體建設(shè)用地并不涉及拆遷，回本周期大概15年~20年。

北京市住建委相關(guān)人士表示，同時將進一步完善房屋租賃管理政策，引導(dǎo)各區(qū)保障性住房專業(yè)機構(gòu)參與集體土地租賃住房建設(shè)，躉租部分租賃房源面向符合公租房申請條件家庭配租，政府向符合條件的家庭發(fā)放租房補貼，擴大公租房房源籌集渠道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。