今年一季度，廣州11區(qū)有6區(qū)的房?jī)r(jià)錄得同比下跌，跌幅在0.1%至11.5%不等。其中外圍區(qū)不限購(gòu)的增城雖錄得房?jī)r(jià)上漲22.8%，但這與增城去年一季度毛坯和裝修分開合同有關(guān)，大多數(shù)樓盤實(shí)際售價(jià)同比仍是下跌。當(dāng)然，增城因?yàn)楣?yīng)減少等原因?qū)е鲁山涣客却蟮?6%，但仍坐廣州11區(qū)成交頭把交椅。南沙則托自貿(mào)區(qū)的福，成交猛漲一倍，從去年一季度的成交老六一躍為老二，與老大增城僅有百余套的差距。

成交

往年的成交大戶沒貨賣增城跌幅居全市之首

據(jù)相關(guān)網(wǎng)站監(jiān)控陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)，今年一季度廣州11區(qū)一手住宅網(wǎng)簽16044套，同比去年一季度的16224套微降1.1%。

事實(shí)上，政策托市的威力或許還不如給當(dāng)?shù)卦S一個(gè)美好的前景。增城去年一季度網(wǎng)簽4959套，而今年陡降至2673套，同比大跌46.1%，成交下跌幅度居全城之首。已連續(xù)多年不限購(gòu)的增城、從化，今年一季度成交量均比去年下跌，從化成交也縮減15.8%。合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，增城成交下跌主要與往年的成交大戶碧桂園鳳凰城、金地公園上城等大盤沒貨賣有關(guān)。

反之，南沙今年一季度表現(xiàn)出色。頻吹的自貿(mào)區(qū)利好風(fēng)，加上開發(fā)商沒有漲價(jià)，讓南沙的樓市成交突飛猛進(jìn)超一倍。僅一季度就成交2544套，成交面積達(dá)271888平方米，同比去年的1187套，135272平方米分別漲114.3%、101%。“南沙去年的單月頂多也就5萬平方米的成交量，今年基本每月成交量都達(dá)10萬平方米?！崩栉慕硎?。

同樣，新黃埔區(qū)受益于蘿崗近年的商業(yè)發(fā)展前景，加之政府不遺余力地就地鐵等市政配套大手筆提供支持，所以今年初的成交量亦同比漲了47%。此外，天河區(qū)一季度成交量亦同比漲32.3%，當(dāng)中位處珠江新城的南國(guó)商苑就貢獻(xiàn)了高達(dá)46%的網(wǎng)簽量。其它區(qū)如番禺、花都、越秀區(qū)的成交量都出現(xiàn)小幅上漲，而荔灣、海珠及白云區(qū)的成交量都出現(xiàn)小幅縮減。

價(jià)格

南沙花都成交價(jià)同比跌一成多，中心五區(qū)堅(jiān)挺

和去年一季度相比，今年一季度廣州11區(qū)中有6個(gè)區(qū)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。其中南沙房?jī)r(jià)跌11.5%，花都跌10.3%，從化跌9.5%，黃埔跌8.4%，天河跌8.0%，番禺跌0.1%。增城房?jī)r(jià)雖然漲了22.8%，但實(shí)際上這與去年一季度增城仍在實(shí)行雙合同不無關(guān)系，不少樓盤“裸賣”，裝修和毛坯分開合同所致。以去年和今年一季度都位列單盤網(wǎng)簽TOP10的錦繡天倫為例，該盤去年一季度并沒有實(shí)行雙合同，其網(wǎng)簽均價(jià)為7703元/平方米，而今年一季度為7755元/平方米，同比微升0.67%。

白云、荔灣、海珠、越秀四個(gè)中心區(qū)的房?jī)r(jià)保持堅(jiān)挺，房?jī)r(jià)一季度同比漲幅在3.8%至15.4%不等。全市的房?jī)r(jià)同比則有5.8%的漲幅。記者發(fā)現(xiàn)，天河一季度的房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比下跌，與南國(guó)商苑高達(dá)352套（占一季度天河網(wǎng)簽量的46%）低至2.6萬元/平方米的網(wǎng)簽價(jià)有關(guān)。據(jù)開發(fā)商介紹，南國(guó)商苑目前的實(shí)際售價(jià)在4.6萬至5.3萬元/平方米，該批低至2.6萬元/平方米的房子是五六年前賣給恒大用以做員工宿舍的一棟公寓，近期集中網(wǎng)簽。實(shí)際上中心五區(qū)的房?jī)r(jià)都沒有下跌。

產(chǎn)品

150萬-300萬的房子最好賣

細(xì)分之下，一季度均價(jià)萬元以下的區(qū)域只有增城、花都、從化；1萬元以上2萬元以下的有南沙、番禺、黃埔；2萬元以上3萬元以下的有白云、荔灣；3萬元以上4萬元以內(nèi)的有天河和海珠；越秀區(qū)從去年11月起，網(wǎng)簽均價(jià)從3萬多元躍至4萬元，今年一季度的網(wǎng)簽均價(jià)為40079元/平方米。這也意味著，今后想在越秀、天河、海珠買個(gè)五六十平方米的房子，總價(jià)超過150萬元。

截至4月13日，廣州可售而未網(wǎng)簽的住宅存量達(dá)71213套，未售含可售、抵押、查封及納入預(yù)售的存量則高達(dá)15萬套。

“去年廣州賣了800萬平方米的房子，目前7萬套存量至少可以供一年消化。但是，去年賣的房子很多是中小面積的戶型，而現(xiàn)在庫(kù)存的大都是大戶型，所以我們估計(jì)目前庫(kù)存不止可供一年銷售。如果二套房首付四成的政策銀行沒有落實(shí)，那意味著起碼要一年半才能去化完畢”。黎文江分析認(rèn)為，目前最好銷售的房子總價(jià)在150萬元至300萬元，90至120平方米。

黎文江認(rèn)為，以地段而言，番禺和蘿崗的房子都比較好賣。而南沙受自貿(mào)區(qū)利好則去化變得相對(duì)容易?！跋鄬?duì)而言，花都的房子都不是很好賣，主要是以前比較多白云區(qū)的人去買，但現(xiàn)在他們的選擇機(jī)會(huì)多了，白云區(qū)的人不一定都去花都買房了，而且花都目前也不多品牌開發(fā)商”。

數(shù)據(jù)也顯示，當(dāng)前花都可售的住宅存量高達(dá)14696套，以其去年8174套的成交量來算，目前的存量就可供其銷售超過一年半。

房企

越秀最牛萬科老二

從房企來看，今年一季度廣州賣房金額最多的是本土老牌房企越秀地產(chǎn)，銷售金額達(dá)16億，萬科以14億居老二，保利和雅居樂均是銷售10億。躋身銷售金額前十的房企還有富力、珠光、中海、新世界、合生及敏捷。

黎文江認(rèn)為，一季度銷售比較牛的開發(fā)商其實(shí)付出不少?！氨热缭叫憬衲曜隽撕芏啻黉N活動(dòng)，很多樓盤的售價(jià)也都比較低，他們的高管親自出馬。而萬科每年的銷售壓力都很多，其實(shí)番禺萬科歐泊、黃埔東薈城的價(jià)格都有往下調(diào)，性價(jià)比相對(duì)都比較Ok”。

在單個(gè)樓盤中，越秀地產(chǎn)的南沙濱?；▓@一季度成交725套為銷售冠軍，中海譽(yù)城以600套為亞軍，季軍錦繡天倫只售367套。盡管當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，但僑鑫匯悅臺(tái)及凱旋新世界在一季度累計(jì)共有10套豪宅成交，其網(wǎng)簽均價(jià)都是高達(dá)9萬元/平方米。

[專家看市]

“在當(dāng)前存量高的情況下，開發(fā)商要想有好的去化率，還是要將價(jià)格調(diào)得比較合理。比如中海譽(yù)城，稍微調(diào)一下價(jià)格就賣得很好”。

———合富輝煌首席分析師黎文江

“因?yàn)楝F(xiàn)在股市很火，尤其是有100萬元以內(nèi)的人大多先去炒股，所以未來買房的人雖會(huì)增加，成交量會(huì)上漲，但不會(huì)特別火爆，房?jī)r(jià)短期較難上漲。目前的豪宅市場(chǎng)受3·30政策影響也出現(xiàn)回暖，但回暖程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如剛需盤，而且價(jià)格也上不去?！?/p>

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。