有些朋友說最近寫市場少了，是因為最近行業(yè)變局較大，大的全國制度在變，小的城市制度也在變。剛剛能騰出時間來，看下市場走勢。

關(guān)于市場，多空分歧很正常，判斷要點在于各人的邏輯能否自洽。我在去年3.25滬深調(diào)控、去年10.1全國大城市嚴控、以及今年兩會前后環(huán)都市圈嚴控之后，一直沒改“謹慎樂觀”的基調(diào)（“這依然還是一次調(diào)整”）。自然也經(jīng)常看到很多悲觀的看法，有些風險分析自認很有道理，但大部分完全不靠譜。?

開號以來，我一直堅持學習研究一些長周期的問題，并以此結(jié)合分析短期市場。那么，現(xiàn)在距離3.25滬深調(diào)控已逾1年半，距10.1嚴控也已10個月，距兩會嚴控也已近半年，可以對過往做個回顧了。

給大家看兩份大數(shù)據(jù)，一份是今年1-8月房企的銷況，第二份是深圳（樓盤）東莞前8月的市場銷況。

先談第一個問題。

一個是上半年上市房企的整體銷售數(shù)據(jù)。深圳搜狐焦點的朋友做了統(tǒng)計，我引用他們的圖表，3張。

結(jié)合著這幾張圖和公開報道，總結(jié)一下房企半年度全貌，就看四個指標：

1、銷售狀況：五限令下，上半年房企賣得非常好，很多銷售額都創(chuàng)了新高，12家房企半年度沖進千億俱樂部，6家半年銷售額增幅在45%以上（其它實力房企增幅也普遍可觀）?？催@個狀況，2017年中國房地產(chǎn)的銷售又很可能創(chuàng)下歷史新高。（上市房企凈利潤也在近三年里回到了兩位數(shù)，但因為這個指標顯示的是2015-2016年的結(jié)轉(zhuǎn)，所以不觀察）。

2、銷售目標：多家房企上調(diào)了年度銷售目標。碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調(diào)25%至5000億；中海由2100億港元上調(diào)10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調(diào)36%至1500億；世茂上調(diào)10%至880億；富力由730億上調(diào)到800億……

3、財務狀況：上市龍頭房企貨幣資金充沛，負債率顯著改善。到年中，萬科持有貨幣資金1075億，凈負債19.6%；中海持有貨幣資金1195億港元，凈負債16%；碧桂園持有貨幣資金1201億，凈負債率37.8%，半年降10.9%；一直高負債的恒大，這次的資產(chǎn)負債率也大降一半，到75.5%。?

4、土儲狀況：雖然地王被控，龍頭房企于一二線以并購手法大幅囤地。到上半年，土儲過億級的房企，已經(jīng)達到了6家，這在以前是完全不可想象的。且主力土地都集中在都市圈，手法變?yōu)椴①?，比如孫宏斌的凌厲。

這四個指標，可以做出如下判斷：

1、市場比我們擔心的還是要好很多，重申最早的判斷：這依然只是一次調(diào)整。雖然一二線城市和環(huán)都市圈樓市被控，但還是老話，調(diào)控的要旨并非是要打垮樓市，而是控制過瘋。房企賣得好，說明需求依然存在并且堅挺，更說明買家對未來的預期依然不差。這種需求以及預期盡管被壓制，但最終依然會從交易中透出來。

2、擔憂主流房企資金斷裂倒閉的風險不存在，實力房企年底前缺乏大幅降價的壓力和動力。在去年10.1嚴控之后，曾有開發(fā)商悲觀判斷，嚴控個半年，市場就會垮。而且，以往這樣的調(diào)控，年底前后都是一個買點，因為總會有房企降價來沖業(yè)績。而從這半年度主力房企的資金持有量、負債率情況、土地儲備狀況，即便下面市場銷售減緩，都很難出現(xiàn)大幅降價的可能，更不存在倒閉跑路的風險。?

3、龍頭房企依然看好房地產(chǎn)的長周期發(fā)展，市場集中度在快速提升。中國房企過億級的土地儲備最早是由恒大和碧桂園創(chuàng)下的，萬科、中海早幾年都維持在5000萬左右的規(guī)模。但從今年，論房企銷售量要以5000億級劃分，論房企土儲量要以億級劃分。預估今年最大的房企市占率會史上第一次接近并達到4%。而這些房企囤下巨額土地，最基本面的考慮依然是相對看好中國房地產(chǎn)的長周期發(fā)展。盡管有萬達、潘石屹在去地產(chǎn)化，但不影響主流住宅開發(fā)商的基本判斷。

再來談第二個問題。

落地到具體都市圈，比如深莞惠都市圈，也大概一樣。

我以深圳、東莞（樓盤）的二手房量價圖做樣本，再上幾張圖。

這是深圳中原地產(chǎn)提供的深圳1-8月二手房量價圖。8月，深圳二手住宅成交套數(shù)5732套，環(huán)比下降1%，成交均價57021元/平，與上月基本持平。南山、寶安、龍崗、龍華出現(xiàn)了上漲。深圳二手房這種平穩(wěn)頑強的價格走勢已經(jīng)持續(xù)了1年多，顯示出來市場需求的承接力依然龐大。調(diào)整時刻都在發(fā)生，成交量一直低迷不堪，但是價格的我頑強顯示了賣方的心態(tài)，并沒有部分觀點認為的那么不堪，更是回應了首付貸會導致深圳樓市崩垮的夸張擔憂。?

對于新房市場，建議大家關(guān)注最近市場的異動。尤其是至少三個豪宅項目的入市，這些豪宅都得到了很不錯的成交，說明了一點：經(jīng)過了調(diào)整，豪宅的價格在穩(wěn)固，尤其是深圳灣沿線12萬/平米的價格，已經(jīng)為客戶完全接受，且認為被低估。這是所有人一張鈔票一張鈔票的投票，最終給它的定價。?

再看東莞前8個月的二手房價格，我們知道，兩會后，東莞創(chuàng)下了連續(xù)3個周周周出調(diào)控的奇聞，那么半年房價如何了。

這是樂有家研究中心提供的數(shù)據(jù)：8月東莞二手商品房成交5379套，環(huán)比7月上漲7.5%，二手商品房成交均價13525元/?，環(huán)比下降3.77%，價格趨平。這半年來，東莞二手成交量開始在5000套以上企穩(wěn)，價格先跌后漲再跌，但基本都維持在1.35萬/平米的中線上下浮動。

如果說半年的走勢看不出來名堂，和去年比就更能說明問題?？催@張圖。

這是樂有家提供的東莞2016年二手房全貌，可以看出，東莞去年月度成交量都在5000-6000套，而價格在1.1-1.2萬/平米。說明了，嚴控的這半年，二手房的成交量出現(xiàn)了調(diào)整但沒有崩盤，而價格還是比去年為高。

落地到城市，反映出來的市場現(xiàn)實，和落地到房企的報表上，是一致的。市場的確在出現(xiàn)調(diào)整，但是無論是眼下還是未來，都沒有我們想象得那么可怕，也不需要認為會很可怕。

有朋友問接下來第四季度的市場走向，坦白講，我也不知道短期的房價會怎樣，誰說他能看明白短期我也不信。但現(xiàn)在一個比較重要的事情是：深圳房地產(chǎn)已經(jīng)逼近了“三年小周期”的尾端。未來走向如何，在半年內(nèi)會慢慢明朗化。這里，可以教給大家一些值得關(guān)注的指標。

1、大周期和短期政策面，都不是變量，都不用再看。在大周期，城市化走向第二階段、房地產(chǎn)也走向第二階段的大趨勢，沒有變。在短期政策，年底之前的房地產(chǎn)政策（包括貨幣政策）更大可能會維持現(xiàn)狀，不會再緊也不會松到哪里去。這個也沒有變。

2、關(guān)注兩個變量，一是長效機制，有變化且偏空（比如租購同權(quán)、房產(chǎn)稅），不少觀點也總是因此大呼：樓市要變天了。我只提醒一點，請首先準確描述清楚中國房地產(chǎn)現(xiàn)在的狀態(tài)。我認為，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)處在長效制度替代行政干預的關(guān)鍵窗口期，而且可能是最后一個窗口期。以租購同權(quán)、房產(chǎn)稅為代表的長效機制，目的是來逐步替代以“五限令”為核心的行政干預，進而以此實現(xiàn)房地產(chǎn)軟著陸平穩(wěn)過渡的，不是要把樓市打垮的。如果因此打垮了樓市，毫無意義。這是我們要把握的。

3、二是市場面，也有個變量：存銷比。我之前提醒過，現(xiàn)在嚴厲調(diào)控持續(xù)了不短時間，房價沒有出現(xiàn)明顯下滑，但房地產(chǎn)庫存卻出現(xiàn)了明顯下滑。政府的限價嚴控加上開發(fā)商預期的收縮，主流房企的竣工面積在下降，大中城市住宅的庫存也在快速下滑。所以說，這10幾年來的歷史已經(jīng)多次印證：行政管控從來都是一柄雙刃劍，把握不好分寸，很容易成為房價再度上漲的觸發(fā)器。這一部分現(xiàn)在露出的統(tǒng)計數(shù)據(jù)還不多，還需要再觀察一段時間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。