全球多元化專業(yè)服務與投資管理公司高力國際26日預測稱，明年北京辦公樓需求有望重啟，但考慮到上升的供給側壓力明年的市場空置率大概率會上升3-5個百分點。

高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明當日表示，目前宏觀政策暖風已經吹起，下一階段就是將細分政策落實到位，做好市場預期管理，進一步恢復市場信心，而這也是重啟辦公樓市場需求的關鍵所在。

2022年北京辦公樓市場分化嚴重，甲級寫字樓市場需求如期恢復。高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情影響，但無法阻止北京甲級寫字樓市場需求的結構性恢復，第四季度市場凈吸納量已經轉正，達到4.2萬平方米。

2022年需求走勢類似2020年的觸底回升走勢，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬平方米快速冷卻到-2100平方米。

在供給側，原計劃在四季度入市的新項目均延遲到了2023年，全年核心甲級寫字樓市場僅有一個新項目入市，2022年的新增供應壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。

“相較于甲級寫字樓市場，乙級市場和產業(yè)園市場則面臨著更大壓力，需求側表現(xiàn)依然疲軟。”高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海說。第四季度，北京乙級市場凈吸納量為-6.5萬平方米，產業(yè)園市場為-12萬平方米。從全年來看，乙級寫字樓的年度凈吸納量從去年的33.5萬平方米降低到-15.8萬平方米，產業(yè)園從142萬平方米降低到-22.7萬平方米。兩個市場需求在四季度均未出現(xiàn)實質性恢復，且全年需求側表現(xiàn)持續(xù)疲軟。

在沒有新增供應壓力的情況下，市場行情出現(xiàn)快速反轉，部分子市場空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明表示，分析總結影響2022年市場需求走勢的核心因素有四個：

一是疫情封控持續(xù)影響寫字樓租賃的活躍度；

二是企業(yè)普遍持保守預期，辦公擴張意愿不足；

三是多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；

四是作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮?；ヂ?lián)網科技行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進入轉型時期，且完成大面積租賃后，互聯(lián)網頭部企業(yè)有進行辦公面積整合的需求。

展望2023年的市場走勢，高力國際認為，北京辦公樓市場需求側持續(xù)回暖可期。需求側持續(xù)恢復需要上面提及的四點核心因素出現(xiàn)積極改變。

高力國際華北區(qū)董事總經理嚴區(qū)海表示，從目前持續(xù)推進的防疫優(yōu)化政策來看，疫情對于2023年的影響將在一季度之后逐漸轉弱，對辦公樓租賃市場活躍度的影響也將大幅降低。另外，年末的中央經濟工作會議再次強調保證經濟增長的總基調，隨著市場轉好預期的增強，企業(yè)擴張的意愿也會持續(xù)改善，有助于辦公需求的釋放。

然而，還需要看到2023年上升的供給側壓力，特別是北部互聯(lián)網科技行業(yè)集聚的子市場在明年依然會面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。明年有超過64萬平米的新增甲級項目入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場就有29萬平方米新增甲級項目，還有40萬到50萬平方米的待退面積。

需求恢復需要時間，疊加短期內新增供應集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國際華北區(qū)研究部負責人陸明說，我們預計明年的市場空置大概率會上升3-5個百分點，市場凈有效租金受制于北部市場的疲軟將持續(xù)小幅下行。過去幾年，北部市場產業(yè)發(fā)展空間長期處于一房難求的局面，特別是中關村和上地市場。目前更多的辦公空間釋放到市場中，可以為不斷發(fā)展壯大的新興產業(yè)提供更多的發(fā)展空間，更優(yōu)質的辦公空間選擇。

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