如果說收縮三四線城市讓華潤置地失去了“去庫存”帶來的樓市爆發(fā)機(jī)遇，那么倚重一二線城市的戰(zhàn)略又讓華潤在樓市調(diào)控嚴(yán)厲的上半年遭遇了營收、利潤下滑的窘境，這也引起了華潤置地管理層的反思。行業(yè)人士認(rèn)為，城市布局不平衡只是華潤置地需要反思的一方面，除此之外，如何調(diào)節(jié)不同周期內(nèi)推貨速度、是否需要犧牲負(fù)債率來換取規(guī)模增長、又將如何協(xié)調(diào)商業(yè)的輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)運(yùn)營模式等都是華潤置地需要反思的。

成敗皆一二線

在眾多龍頭房企業(yè)績漲幅明顯的上半年，上半年?duì)I收、利潤“雙降”的成績單對(duì)于新晉千億級(jí)房企的華潤確實(shí)說不過去。數(shù)據(jù)顯示，上半年華潤置地綜合營業(yè)額為352.6億港元，同比下降21%，股東應(yīng)占凈利同比下降33.1%，約為51.1億港元。“上半年開發(fā)額、營業(yè)利潤跟其他開發(fā)商亮麗的報(bào)表相比不太好看，我們也在反思。”公司執(zhí)行董事兼副主席唐勇在中報(bào)投資者電話會(huì)議上顯得很坦白。

“華潤置地公告2017年中期業(yè)績，顯著低于預(yù)期?！毙袠I(yè)知名券商申萬證券表示，將把華潤置地目標(biāo)價(jià)下調(diào)至26.27港元，并將評(píng)級(jí)從買入下調(diào)至增持。申萬證券表示，該公司上半年收入同比降21%至353億港元，較預(yù)期低28%，主要是結(jié)算面積少于預(yù)期導(dǎo)致物業(yè)開發(fā)收入下降。統(tǒng)計(jì)顯示，2017年上半年，華潤銷售金仍然排在行業(yè)第11位，但銷售面積已經(jīng)從去年的第9位，滑落至今年上半年的第16位。

“重倉一二線城市的華潤遭遇史上最嚴(yán)苛的限購，正是華潤上半年銷售業(yè)績下滑的主要原因?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，導(dǎo)致華潤置地業(yè)績變臉的原因，與華潤置地過分依賴一二線城市的布局不無關(guān)系，在一二線城市遭遇嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)，華潤的營收和利潤難逃沖擊。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年一二線城市受到限購的影響，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)比例從原來的88%下降至85%。

對(duì)此有分析人士指出 ，上半年華潤置地在全國一二線城市營收占比高達(dá)85%，這在龍頭房企中也比較少見。從行業(yè)排名靠前企業(yè)布局來看，除了一二線城市之外，核心城市周邊中小城市，甚至三四線城市，實(shí)現(xiàn)均衡布局是十分普遍的現(xiàn)象。同時(shí)，產(chǎn)品線上來看，高中低端產(chǎn)品的多元布局也比較常見。但華潤置地的布局則更多集中在一二線城市，產(chǎn)品線也主要集中在高端改善型項(xiàng)目甚至是豪宅產(chǎn)品。另有數(shù)據(jù)顯示，在華潤置地今年的業(yè)績預(yù)算中，會(huì)有七成的業(yè)績來源集中在20個(gè)主要受調(diào)控城市內(nèi)。

行業(yè)人士分析，此前正是得益于“聚焦一二線城市”的策略華潤才贏得了2016年的業(yè)績大增，乃至首次“破千億”。但面臨“史上最嚴(yán)調(diào)控”的持續(xù)，一二線城市陷入停滯狀態(tài)也讓企業(yè)面臨空前壓力。以北京為例，高端項(xiàng)目“8萬紅線”的持續(xù)曾讓不少豪宅無奈低頭，包括華潤在北京在售的當(dāng)年豐臺(tái)地王級(jí)項(xiàng)目首開華潤城就一直未能突破單價(jià)8萬元的銷售價(jià)格。由此可見，昔日聚寶盆正變成燙手的山芋，未來類似于華潤這樣的重倉一二線城市的開發(fā)商，調(diào)控帶來的風(fēng)險(xiǎn)還遠(yuǎn)未結(jié)束。

要規(guī)模還是要利潤

“聚焦一二線城市”一直是華潤置地長期以來堅(jiān)持的戰(zhàn)略。2016年年報(bào)顯示，華潤當(dāng)年耗資626億元增持39宗土地，新增土地儲(chǔ)備計(jì)容面積1052萬平方米。截至2016年末，公司的總土地儲(chǔ)備達(dá)4485萬平方米，其中，一二線城市土儲(chǔ)占比75%，相比當(dāng)年年中上升3個(gè)百分點(diǎn)。其中，華潤置地土地儲(chǔ)備超過六成集中于華南、華北、華東三大區(qū)。其中，華南大區(qū)土儲(chǔ)最多，約有1200萬平方米。

值得注意的是，除了調(diào)控線之外 ，華潤可能也在有意識(shí)地主動(dòng)放緩出貨的速度。業(yè)內(nèi)人士分析，事實(shí)上，同樣主打高端產(chǎn)品，重倉一二線的融創(chuàng)中國上半年業(yè)績并未有明顯下滑。這與企業(yè)調(diào)整銷售節(jié)奏也不無關(guān)系。中金公司研報(bào)也指出，華潤置地在下半年有1800億元可售貨值，預(yù)計(jì)下半年銷售額同上半年持平，原因是華潤為了保護(hù)銷售毛利率正在延遲推新盤。

截至2017年6月30日，華潤置地綜合借貸額折合港元1057.5億元，現(xiàn)金及銀行結(jié)存折合港元451.8億元，總有息負(fù)債比率為42%，較2016年底的36.4%有所上升，凈有息負(fù)債率為41.5%，較2016年底的23.8%有較大幅度上升，但仍維持在行業(yè)較低水平。

但實(shí)際上，在發(fā)展規(guī)模速度上華潤似乎也是糾結(jié)的。華潤置地相關(guān)負(fù)責(zé)人此前也表示，“是不是需要調(diào)整規(guī)模，華潤也回顧檢討自己投資的策略，是否要有更大的投資力度去增加負(fù)債比率，讓財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)比較健康，而負(fù)債率在行業(yè)里是偏低的”。

華潤公布的2017年中期業(yè)績報(bào)告中有這樣表述，“業(yè)績期內(nèi)，開發(fā)物業(yè)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)，各項(xiàng)目銷售情況和工程進(jìn)度符合預(yù)期，為2017年全年業(yè)績奠定了良好的基礎(chǔ)”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測(cè)，這或許意味著企業(yè)下半年加快推盤節(jié)奏的欲望并不會(huì)太強(qiáng)烈，下半年華潤業(yè)績?nèi)〉帽l(fā)性增長的可能性不大。另外，調(diào)控政策的繼續(xù)從緊也是華潤所要警惕的。

重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)

拆解華潤上半年的成績單會(huì)發(fā)現(xiàn)，上半年華潤置地的開發(fā)物業(yè)營業(yè)額為290.9億港元，同比下降25.9%，但是投資物業(yè)的資金收入?yún)s為40.1億港元，同比出現(xiàn)了13.2%的增長。而后者也是華潤置地這幾年的重頭戲，大量的投資物業(yè)帶來的固定租金收入也一直是華潤置地引以為豪的。

截至今年6月末，華潤運(yùn)營中的投資物業(yè)總建面達(dá)574萬平方米，包括已開業(yè)萬象城13個(gè)，五彩城/萬象匯8個(gè)，其他購物中心2個(gè)，平均出租率從去年上半年的92.7%進(jìn)一步上升至94.2%。截至上半年，華潤置地購物中心營業(yè)額23.3億元，同比增長22%；酒店業(yè)務(wù)營業(yè)額6.09億元，同比增長35%。今年下半年計(jì)劃新開業(yè)4個(gè)購物中心，并于2018年和2019年分別新開業(yè)8個(gè)和9個(gè)項(xiàng)目，由此購物中心數(shù)量將從2017年的27個(gè)，進(jìn)一步增長至2018年的35個(gè)，2019年的44個(gè)。按照資產(chǎn)賬面總值計(jì)算，當(dāng)前華潤的投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值為1062.7億港元，占資產(chǎn)總值的21.5%，未來這一比例還有可能繼續(xù)上升。

對(duì)于商業(yè)資產(chǎn)的態(tài)度，各家企業(yè)態(tài)度不一。萬達(dá)商業(yè)提倡輕資產(chǎn)、而華潤則偏向大規(guī)模的開發(fā)，對(duì)于輕資產(chǎn)的話題，華潤似乎并不感興趣。唐勇表示，輕資產(chǎn)是做保姆，重資產(chǎn)是自己的孩子。

在行業(yè)人士看來，重資產(chǎn)的資金壓力不言而喻，這對(duì)于背靠華潤集團(tuán)的華潤置地而言并不是難題。但是如何在做大規(guī)模的同時(shí)，釋放重資產(chǎn)的價(jià)值才是華潤商業(yè)所需要考慮的。對(duì)此，唐勇透露，目前華潤置地已經(jīng)在研究將華潤商業(yè)拆分上市一事，試圖釋放華潤商業(yè)的價(jià)值，但目前還沒有時(shí)間表。今年6月，華潤置地對(duì)旗下商業(yè)地產(chǎn)組織架構(gòu)和主要管理人員進(jìn)行了調(diào)整，組建商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立分拆邁出了第一步。

另一個(gè)值得一提的問題是，華潤商業(yè)部分的城市分化也不得忽視。此前就有機(jī)構(gòu)分析師透露，華潤置地的租金收入主要是受惠于一線地區(qū)商鋪，但受制于整體大的商業(yè)環(huán)境，項(xiàng)目租金收入增長開始放緩。

就在今年半年報(bào)中，華潤置地位于北京的所有投資物業(yè)，包括兩個(gè)購物中心、清河五彩城、北京鳳凰匯、三個(gè)寫字樓物業(yè)租金收入均出現(xiàn)不同程度的下跌。但是華潤方面并未解釋下跌原因。北京商報(bào)記者就上述問題，向該公司華北大區(qū)發(fā)去采訪問題，但對(duì)方表示沒有相關(guān)資料可提供，關(guān)于區(qū)域發(fā)展情況，截至發(fā)稿，也并未進(jìn)行回復(fù)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。