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受疫情影響，武漢市東西湖吳家山片區(qū)于11月22日開始封控，第二天，負(fù)責(zé)該片區(qū)的中介黃磊（化名）和他的同事們開始帶著客戶線上看房，試圖以此提高存在感，留住意向客戶。

歲末之際，他們期望能努力沖沖業(yè)績，給跌宕起伏的2022年劃上一個(gè)相對(duì)滿意的句號(hào)。與之有著同樣期許的還有開發(fā)商們，當(dāng)“金九銀十”失色，被分?jǐn)偟阶詈髢蓚€(gè)月的任務(wù)量又重了幾分，大家只能各顯神通抓緊“搶收”。

過去一年，武漢樓市持續(xù)降溫下行，東西湖等遠(yuǎn)城區(qū)域成了“沖擊波”中的重災(zāi)區(qū)，區(qū)域價(jià)值不高、新盤扎堆、商業(yè)等配套設(shè)施不成熟……多重因素疊加之下，項(xiàng)目之間的“內(nèi)卷”也愈發(fā)嚴(yán)重起來。

一位從業(yè)7年、熟悉武漢市場的中介人士告訴《國際金融報(bào)》記者，當(dāng)下購房的多為剛需客戶，若非急需可以再等一等，“目前行情也不好”。但當(dāng)市場只剩下剛需中的剛需，布局在該區(qū)域的開發(fā)商們又該何去何從……

央企也首付分期

最近一年，黃磊明顯感覺到國/央企的項(xiàng)目銷售相對(duì)民營房企要暢銷許多，可即便如此，東西湖市場的行情依然遠(yuǎn)低于前者預(yù)期。為了盡快結(jié)束這種“陣痛”，央企保利亦加入了首付分期的陣營，只需5萬元即可鎖定房源，簽訂認(rèn)購書。

黃磊認(rèn)為這是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)，“開發(fā)商的央企信用背書、首付周期拉長減輕壓力，且又是準(zhǔn)現(xiàn)房房源，性價(jià)比蠻高了”。

他口中的項(xiàng)目為保利明玥晨光以及保利清能拾光年，二者目前皆可首付分期，不過由于項(xiàng)目規(guī)劃定位不同，相關(guān)細(xì)節(jié)也有些許差異。

保利明玥晨光實(shí)行首付分期尚不足兩個(gè)月。該項(xiàng)目為精裝房，位于東西湖區(qū)域的新城區(qū)，即吳家山片區(qū)，距離地鐵1號(hào)線的三店站不到50米，交通相對(duì)便利。

2021年9月、10月，保利明玥晨光的12、13、14號(hào)樓分別取得預(yù)售證，目前主要在售的為12、14號(hào)樓，其中12號(hào)樓主打75平方米及105平方米的戶型，14號(hào)樓則為88平方米、105平方米。

三個(gè)戶型中，只有75平方米的小戶型可實(shí)行首付分期，不過房源數(shù)量不多，只能選擇10層以下的房源。如今，該項(xiàng)目單價(jià)大約在1.24萬-1.25萬元左右，小戶型總價(jià)為94萬-95萬元。

黃磊給記者算了一筆賬，倘若總價(jià)為95萬元，按照東西湖區(qū)當(dāng)下不限購、兩成首付計(jì)算，則購房者首付款需支付約18.8萬元。確定分期的話，購房者需先支付5萬元，此后在交付前的這段時(shí)間里按期支付剩余的13.8萬元，“比如按季度支付或按月支付，相關(guān)周期可與樓盤置業(yè)顧問商議，期間免息”。

他強(qiáng)調(diào)，首付分期支付的第一筆5萬元資金并非意向金，支付后需簽訂認(rèn)購書，后續(xù)不可反悔退房。同時(shí)，不論交付后房價(jià)上漲或下跌，房屋價(jià)格均以認(rèn)購書中的內(nèi)容為準(zhǔn)。

信息顯示，上述實(shí)行首付分期的房源將在2023年12月底交房，故而分期時(shí)間最遲可執(zhí)行到2023年10月初，之后房屋貸款利率根據(jù)網(wǎng)簽的實(shí)時(shí)行情，“如果到時(shí)候房貸利率又漲了，那也只能按高的來”。

保利清能拾光年的分期方案與之大體相似。不同的是，該樓盤首付分期政策覆蓋所有戶型，指定樓層可贈(zèng)送車位，且由于交房時(shí)間在2024年7月末，因而分期周期也相對(duì)較長。

優(yōu)惠力度更大的原因是保利清能拾光年的整體硬件不如保利明玥晨光。前者為毛坯房，位于東西湖革新大道，此前這一區(qū)域多為物流園，整體環(huán)境競爭力不強(qiáng)。2021年11月，該樓盤的1、2、6號(hào)樓取得預(yù)售證，7號(hào)樓和3號(hào)樓則分別在今年4月、5月取證。

今年初，保利清能拾光年便開始實(shí)行5萬元首付分期政策。某中介平臺(tái)信息顯示，項(xiàng)目目前在售的房源共有4棟，主力戶型為78-115平方米。黃磊稱，當(dāng)下該項(xiàng)目正常毛坯單價(jià)在1.1萬元左右，部分特價(jià)房單價(jià)約為9500-9600元，“當(dāng)然單價(jià)也有更便宜一些的可能，不過樓層就不太好了”。

降價(jià)的原因

盡管首付分期、大力促銷，但保利清能拾光年以及保利明玥晨光的去化依然不樂觀。

武漢市住房管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至11月24日，保利清能拾光年共有住宅1587套，其中可售住宅數(shù)量為1156套，已完成網(wǎng)簽的有431套，去化率約為37%；保利明玥晨光則共有住宅1696套，其中1595套可售，已售數(shù)量僅有94套。

黃磊坦言，受整體環(huán)境及地理位置影響，保利清能拾光年并不暢銷，“只能說中規(guī)中矩吧，因?yàn)檎麄€(gè)東西湖市場行情也不是很好。”同時(shí)，與吳家山區(qū)域的其它新房相比，保利明玥晨光的單價(jià)亦相對(duì)較高，價(jià)格不占優(yōu)勢。

東西湖區(qū)的某項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人王瀟（化名）在采訪中告訴《國際金融報(bào)》記者，保利此番兩個(gè)新盤一同實(shí)行首付分期或許更多是為了沖量，加大去化，“央企現(xiàn)金流還能扛得住”。按分期方案，購房者若在交付時(shí)結(jié)清首付，則意味著網(wǎng)簽已經(jīng)延期到2023年甚至2024年，短期內(nèi)無法完成回款。

按其了解，自2021年9月開盤以來，保利明玥晨光月均流速不足5套，這其中還摻雜了工抵房；而大約兩個(gè)月前，保利清能拾光年的促銷單價(jià)也已經(jīng)降至8800元左右。

亦有聲音認(rèn)為，保利降價(jià)促銷是其對(duì)現(xiàn)有土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這樣的調(diào)整今年以來已在多地進(jìn)行。

8月，其位于武漢漢陽的保利·庭瑞閱江臺(tái)項(xiàng)目單價(jià)由1.85萬元降至1.27萬元，降幅超3成，而后被相關(guān)部門叫停，促銷所得款項(xiàng)亦原路退回；再如合肥市長豐縣的保利·和悅廬鳴，該項(xiàng)目亦因單價(jià)從1.3萬-1.4萬元降至8000-9000元而被業(yè)主投訴；此外近期還有山東濟(jì)寧的網(wǎng)友在網(wǎng)絡(luò)問政平臺(tái)反映，稱其去年購買的城投保利和光嶼湖單價(jià)為8200元，而如今已經(jīng)降至6000多元……

今年年初的業(yè)績會(huì)上，保利財(cái)務(wù)總監(jiān)王一夫曾表示，行業(yè)規(guī)模見頂后，市場需求將回歸一二線核心城市，并聚焦于這些城市的成熟區(qū)域。

很明顯，漢陽、長豐以及濟(jì)寧都并非所在城市的核心區(qū)域。以漢陽為例，盡管該區(qū)為武漢三鎮(zhèn)中的一員，但區(qū)域價(jià)值不高，房價(jià)波動(dòng)較大，不如武昌、漢口堅(jiān)挺，而以東西湖為代表的遠(yuǎn)城區(qū)則更為“慘烈”。

2021年下半年，受階段性疫情影響，武漢東西湖市場的銷量開始萎縮，開發(fā)商迫于資金需求開始大打“價(jià)格戰(zhàn)”，但截至目前市場仍未見明顯反彈跡象。王瀟直言，盡管降價(jià)促銷影響項(xiàng)目利潤，但拖得越久情況越不好。

武漢東西湖市場“價(jià)格戰(zhàn)”嚴(yán)重的一個(gè)重要原因是存量太大。有報(bào)道指出，截至7月底，該區(qū)域的廣義庫存量已近6萬套；該區(qū)域1-7月銷售總量為8173套，平均每月銷售1167套。按照目前銷售速度，即便今年完全停止土地供應(yīng)，這些庫存也需要4年才能售完。

“以后不會(huì)再來了”

2019年，東西湖區(qū)域的土地供應(yīng)放量，全年成交涉宅地高達(dá)22宗，僅次于東湖高新(行情600133,診股)區(qū)，“東西湖地鐵站1號(hào)線三店站到徑河站之間的地幾乎在同一時(shí)間都被拍掉了，樓面價(jià)達(dá)到7000元左右”。

王瀟回顧道，這一波供應(yīng)直接抬高了東西湖的土地價(jià)格，以致于2021年地價(jià)繼續(xù)上漲，樓面價(jià)一度達(dá)到7300元，而這些集中拍下的土地又在后續(xù)集中預(yù)售、入市，為如今的“內(nèi)卷”埋下了導(dǎo)火索。

2019年，東西湖區(qū)臨空港板塊的平均單價(jià)在1.3萬元左右，2020年維持在1.28萬元左右，而2021年下半年后，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格開始“跳水”，不少項(xiàng)目的單價(jià)已經(jīng)降至8000多元。譬如新城桃李郡。

按中介所言，新城桃李郡是該區(qū)域銷售最好的一個(gè)項(xiàng)目，曾拿下了第三季度的銷售冠軍。暢銷的一個(gè)重要原因是價(jià)格便宜，且送車位。一張海報(bào)顯示，該項(xiàng)目目前推出了18套特價(jià)房源，面積在110-116平方米之間，單價(jià)一口價(jià)8999元，送車位、還送一年物業(yè)費(fèi)。

同時(shí)為打消購房者顧慮，該項(xiàng)目還推出了“保價(jià)到年底，降價(jià)全額退”的保價(jià)措施，即若12月份的價(jià)格低于當(dāng)下，開發(fā)商將全額退款，“因?yàn)椴簧倏蛻舳枷氲鹊?2月份，看價(jià)格空間會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，所以就出了一個(gè)這樣文件?！庇兄薪槿耸咳绱私忉尩?。

而針對(duì)部分首付款不足的客戶，新城桃李郡也為其準(zhǔn)備了應(yīng)對(duì)之策，即先繳納一部分首付，其余可通過銀行貸款，一年免息。

這類“擦邊”操作在東西湖并不少見。例如中南云城，多位熟悉市場的人士在采訪中告訴記者，為了加速回款，該項(xiàng)目如今的首付分期可以做到兩三萬元，剩余款項(xiàng)則與開發(fā)商指定的第三方融資機(jī)構(gòu)簽訂類似于消費(fèi)貸的貸款協(xié)議，購房者后續(xù)需要償還的也是這部分貸款。

在王瀟看來，東西湖區(qū)域的開發(fā)商目前都處于一種進(jìn)退兩難的局面。為去化、回款而大幅讓利導(dǎo)致幾乎所有項(xiàng)目都處在虧損狀態(tài)，但若不抓緊處置恐怕虧損程度會(huì)更多，“樓面價(jià)7000多元的項(xiàng)目，單價(jià)賣8000多元，哪里來的利潤”。

除此之外，分銷成本也在蠶食東西湖區(qū)項(xiàng)目的利潤，成為了“壓死駱駝的最后一根稻草”。據(jù)悉，該區(qū)域的新盤分銷基本都被貝殼壟斷，保底傭金達(dá)到5個(gè)點(diǎn)，若是在一些沖刺業(yè)績的關(guān)鍵時(shí)期還會(huì)更高。

“我們項(xiàng)目最高的時(shí)候給過7個(gè)點(diǎn)，其他項(xiàng)目有的最高可能會(huì)給到9個(gè)點(diǎn)。”王瀟直言，由于東西湖區(qū)是新興區(qū)域，幾乎沒有原住居民，所有的客戶都只依靠分銷商引流，這也導(dǎo)致開發(fā)商十分被動(dòng)，傭金最低也不能少于4個(gè)點(diǎn)，否認(rèn)貝殼不會(huì)合作。

多種因素疊加影響下，開發(fā)商們只能在東西湖區(qū)域艱難求生。從曾經(jīng)備受追捧到如今“虧本甩賣”，東西湖區(qū)的周期某種程度上也折射出房地產(chǎn)行業(yè)的整體走勢。

2017年的時(shí)候，融創(chuàng)和中南在地鐵1號(hào)線三店站旁所摘的項(xiàng)目樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到9000元，當(dāng)時(shí)同區(qū)域的佳兆業(yè)悅府五開五罄，單價(jià)超過1.3萬元，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“神盤”。五年時(shí)間里，滄海變桑田，“誰能想到市場能把銷售價(jià)格變得和樓面價(jià)差不多，等現(xiàn)在的項(xiàng)目清完，我們以后也不會(huì)在這里拿地了?！蓖鯙t感嘆道。