4天前，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了一組數(shù)據(jù)：一線城市房價(jià)趨于穩(wěn)定，二三線城市環(huán)比漲幅明顯回落。

在限價(jià)、限售等政策手段作用之下，大多數(shù)城市房價(jià)趨于穩(wěn)定，部分城市已經(jīng)進(jìn)入高位盤整。

這意味著，本輪房價(jià)暴漲已進(jìn)入收尾期，是時(shí)候消化經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)了。

過去二十年，我們經(jīng)歷了中國房價(jià)三次大暴漲。2004年到2007年釋放住房需求的瘋狂，2009年到2013年四萬億的刺激，2015年至今去庫存余波未了。

每隔兩年，房價(jià)就是錢袋子的一輪洗劫，有人哭有人笑有人暴發(fā)有人跌倒，下一次會是什么時(shí)候？這是2017年7月全國主要城市房價(jià)行情地圖：

這是70個(gè)大中城市在本輪上漲周期里的漲幅分布：

可以看出，從2015年房價(jià)開始反彈以來，九成以上的城市房價(jià)出現(xiàn)上漲。毫無懸念，本月房價(jià)漲幅超過40%的城市：一線城市“北上廣深”四大金剛，二線城市是廈門、南京、合肥“三只王”。

但仍有兩城在下跌。這兩個(gè)城市是錦州（樓盤）和丹東（樓盤），都來自東北老大哥。

由于是官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在諸多“你懂的”因素作用之下，數(shù)據(jù)可能有所失真，一二線城市的實(shí)際漲幅可能更高。

一線城市 廣州 （樓盤）漲幅沒有你想象的小

老習(xí)慣，直接說要點(diǎn)：

1.【本輪房價(jià)上漲，深圳（樓盤）領(lǐng)頭羊】暴漲最先從一線城市開始，又以深圳一馬當(dāng)先一騎絕塵。

2014年10月，當(dāng)大多數(shù)城市房價(jià)還在跌跌不休時(shí)，深圳就已率先反彈，從此一騎絕塵，開啟連續(xù)兩年的暴漲，在2016年9月達(dá)到最高點(diǎn)，整體漲幅超過70%。隨后深圳房價(jià)步入高位盤整期。

按官方的說法，深圳房價(jià)連續(xù)十個(gè)月下跌，但目前數(shù)據(jù)說話，整體漲幅僅僅回落不到6個(gè)百分點(diǎn)，聊勝于無。

2.【房價(jià)走勢打臉廣州衰落論】一線城市里，最不被看好的是廣州，當(dāng)初就說“廣州房價(jià)為何漲不過深圳”，隨后又喊“合肥鄭州（樓盤）房價(jià)漲幅秒殺廣州”，再后面“杭州（樓盤）即將超越廣州成為一線城市”

然而，房價(jià)走勢卻相當(dāng)打臉。

雖然2015-2016年廣州房價(jià)猶如慢牛上山，但進(jìn)入2017年，調(diào)控盡管一再加碼，限購、限貸、限賣等“砰砰”一招接一招，房價(jià)卻一飛沖天。連續(xù)半年領(lǐng)跑于一二線城市，從中心城區(qū)到外圍郊區(qū)，多數(shù)樓盤房價(jià)翻倍。

3.【北京（樓盤）反超深圳，廣州反超上海（樓盤）】2016年10月，史上最嚴(yán)調(diào)控出臺，深圳與上海的房價(jià)開始進(jìn)入高位盤整期。但北京廣州，卻又開啟了新一輪暴漲。今年兩會期間，受房地產(chǎn)稅暫時(shí)不出臺、一線城市收縮土地供應(yīng)等消息影響，北京廣州房價(jià)同步暴漲。北京漲幅一度超過深圳，廣州漲幅則超過上海。

本輪上漲周期里，一線城市房價(jià)漲幅實(shí)際均超過了50%，這再次說明，一線城市作為經(jīng)濟(jì)基本面最良好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢最突出、人口流入最積極的區(qū)域，房價(jià)上漲比二三四線城市有更好的支撐。雖然收入相對于房價(jià)已經(jīng)高不可攀，但其安全邊際仍然是最高的。

二線城市 同是省會，命運(yùn)大不同

與一線城市普漲不同，二線城市呈現(xiàn)分化態(tài)勢。如果青春無處安放，請往東南沿海省份，大西北和東三省不是戰(zhàn)場。

1.【這三個(gè)城市漲得微妙】廈門、南京、合肥漲幅均超49%，上漲啟動時(shí)間早于廣州，漲幅也與廣州不相上下。

不管是事實(shí)還是人為,這三地土地供應(yīng)都相對緊缺。早在2016年，合肥買房就要找關(guān)系，而南京更是最早推出了限房價(jià)、限地價(jià)乃至搖號抽簽買房等政策手段。過度干預(yù)，這三個(gè)二線早于與一線城市旗鼓相當(dāng)。

2.【重慶（樓盤）成都為何啟動這么晚？】重慶成都雖然都被列為新一線城市，但房價(jià)直到2016年下半年才開始啟動，而且在漲幅上仍然弱于南京杭州武漢（樓盤）等城。一個(gè)原因是兩地在過去都有大量的土地供應(yīng)，導(dǎo)致庫存居高不下，先消耗完已有的庫存，房價(jià)才會步入上漲通道。

3.【我們正在進(jìn)入強(qiáng)省會時(shí)代】隨著經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，過去的普遍高增速不再，強(qiáng)省會時(shí)代正在來臨。作為集聚全省政治經(jīng)濟(jì)資源的省會城市，其房價(jià)上漲態(tài)勢，更能代表整個(gè)省域的狀況。

然而，東三省的經(jīng)濟(jì)形勢一度令人感到十分堪憂。經(jīng)濟(jì)衰退、人口流出、重工業(yè)優(yōu)勢不再，雖然在普漲效應(yīng)的示范之下，沈陽等地的房價(jià)出現(xiàn)反彈，也依然缺乏基本面的長期支撐。

三四線城市 大拆大建后，誰是接盤俠？

2016-2017年，三線城市集體暴漲，雖然從漲幅上看，不可能比得上一二線城市。但它畢竟容納了更多的人口，上揚(yáng)勢頭如此暴烈，值得深思。

1.【拆遷棚改的蝴蝶效應(yīng)】就在一兩年前，三四線城市還備受高庫存之困，大多數(shù)房價(jià)都還在下跌。此番暴漲，一方面是一二線城市限購限售帶來的外溢效應(yīng)，另一方面則是棚改貨幣化改革制造出來的本地需求。

以棚改之名大肆拆除現(xiàn)有的住房，再以貨幣化補(bǔ)貼之名，讓被拆遷者有了購房的資本。既少了原來的存量，又多了新的需求，房價(jià)哪有不一路上揚(yáng)的道理？

2.【你想不到的蚌埠】以漲幅榜第二名的蚌埠作為樣本，2017年5、6、7月，蚌埠房價(jià)環(huán)比漲幅分別為3.4%、2.1%和1.2%，不僅位居全國前列，而且3.4%的月漲幅也創(chuàng)當(dāng)?shù)?006年以來的新高。

從2014年開始，蚌埠就大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造，2014年和2015年合計(jì)改造面積600萬平方米，簡單換算約為6萬戶，2016年和2017年有合計(jì)改在棚戶3.7萬戶，這意味著將近10萬座棚戶被拆除，而這些被拆除的棚戶大多數(shù)都拿了貨幣化補(bǔ)貼，到處買房。

未來，或許沒有未來。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期只會制造房價(jià)暴漲，長期則因?yàn)槿狈?shí)體的支撐，只會制造出一大批沒有流動價(jià)值的不動產(chǎn)。被拆遷的人來接現(xiàn)在的庫存，未來誰接他們的盤？

幾個(gè)結(jié)論

1.本輪房價(jià)周期起因于去庫存，去庫存本意是為了消化產(chǎn)能，但問題在于樓市有其特殊性：房價(jià)越漲越多人買，房價(jià)越跌越無人問津。所以去庫存在某種意義上就等同于漲房價(jià)，只有房價(jià)上漲，才有庫存可去。

2.一二線城市越調(diào)越堅(jiān)挺，三四線城市越漲越心虛。一二線越調(diào)越堅(jiān)挺，原因是調(diào)控太過側(cè)重統(tǒng)計(jì)游戲，而增加土地供給、租購?fù)瑱?quán)等核心政策，落實(shí)得又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實(shí)體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。

3.房價(jià)什么時(shí)候出現(xiàn)拐點(diǎn)？判斷的依據(jù)不是限購、限貸、限售政策有多嚴(yán)厲，而是土地供應(yīng)面、經(jīng)濟(jì)基本面、貨幣基本面有無發(fā)生變化。如果房貸利率變相提高，土地供應(yīng)不斷增加，經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴度有所降低，那么樓市一定會出現(xiàn)回調(diào)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。