11月23日，《中國人民銀行 中國銀行保險監(jiān)督管理委員會關于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》正式公布?！锻ㄖ肪头康禺a(chǎn)融資、“保交樓”金融服務、受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置等方面做出安排，提出16條措施。

其中，《通知》指出支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構(gòu)為專項借款支持項目提供新增配套融資支持、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排、鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券等。

在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，此次政策表述內(nèi)容重要、信息量很大。此次政策確立了非常重要的風控制度，即展期政策，有效防范房地產(chǎn)金融系統(tǒng)不良率增加；創(chuàng)設配套融資這類新的保交樓支持工具、在房貸集中度管理政策方面延長過渡期，對于當前房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生積極且重要的影響。

“《通知》包含十六項具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。政策核心邏輯為企業(yè)債務展期+支持融資穩(wěn)定市場主體，‘保交樓’促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。”中指研究院亦指出，預計在房企債務展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑?，實現(xiàn)以時間換空間。

今日，多家國有大行公布與房企簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供多元化融資服務，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房按揭貸款、并購貸款、保函、供應鏈融資、債券投資等。

支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期

《通知》指出保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，包括穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放、支持個人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放、支持開發(fā)貸款和信托貸款等存量融資合理展期、保持債券融資基本穩(wěn)定等。

其中，《通知》顯示，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵金融機構(gòu)重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

《通知》提出，金融機構(gòu)要合理區(qū)分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權(quán)安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

中指研究院表示，《通知》相關措施的實施，將改善金融機構(gòu)對民營房企風險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。

另外，《通知》提出，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。“對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。”《通知》顯示。

對于延期安排，《通知》指出，自本通知印發(fā)之日起，未來半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期 1 年，可不調(diào)整貸款分類，報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

“此次政策確立了非常重要的風控制度，即展期政策。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類規(guī)定意義重大。一是展期是金融機構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措。鑒于房地產(chǎn)市場特殊情況，展期制度在房地產(chǎn)貸款領域應用將加大。通過展期模式，有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機構(gòu)和房企關系惡化，所以是化解風險的非常有必要的操作。

二是此次展期的年限為1年，客觀上也說明，到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構(gòu)要理解這個時間點的設置，用足用好政策，主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。

植信投資研究院資深研究員馬泓表示，與之前政策相比，該部分新的變化在于對部分開發(fā)貸、信托貸款等存量融資予以合理的展期。近期已經(jīng)看到房企融資邊際出現(xiàn)明顯改觀，預計未來一個階段房企資金來源狀況將持續(xù)向好。

對于支持貸款、信托等存量融資展期 1 年，中指研究院亦表示，這將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現(xiàn)金流緊張，特別是對于未出險民營房企，將是極大支持。

支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債券融資 鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資

《通知》指出，保持債券融資基本穩(wěn)定。支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資。推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。鼓勵債券發(fā)行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協(xié)商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發(fā)行人在境內(nèi)外市場回購債券。

此前，11 月 1 日，交易商協(xié)會、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進公司，召集 21 家民營房企召開座談會。11 月 8 日，銀行間市場交易商協(xié)會表示繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。預計可支持約 2500 億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

“《通知》指出，推動專業(yè)信用增進機構(gòu)為財務總體健康、面臨短期困難的房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行提供增信支持。將加快落實支持民營房企通過增信發(fā)債融資。” 中指研究院表示，監(jiān)管部門支持民營房企的范圍正在不斷擴大擴容，會有更多民營房企受益。

今日消息顯示，“第二支箭”擴容首批民營房企落地。11月23日，中債增進公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對三家民營房企發(fā)債信用增進函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務。

另外，《通知》還提出，保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構(gòu)加快業(yè)務轉(zhuǎn)型，在嚴格落實資管產(chǎn)品監(jiān)管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產(chǎn)企業(yè)和項目的合理融資需求，依法合規(guī)為房地產(chǎn)企業(yè)項目并購、商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)、租賃住房建設等提供金融支持。

在嚴躍進看來，政策明確鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求，其有重要的信號意義。這標志著房地產(chǎn)金融工作進入到3.0版本，即從傳統(tǒng)信貸、債務融資進入到信托融資形式，體現(xiàn)了金融支持工作進入到新的階段，也體現(xiàn)了各類金融機構(gòu)多渠道、多角度、多方位支持房地產(chǎn)。

嚴躍進稱，此次對信托公司其實提及了“轉(zhuǎn)型”的概念，尤其提及到房地產(chǎn)企業(yè)項目并購的業(yè)務。換言之，信托公司要減少對增量市場的關注，同時要在存量市場方面尋找新的投資機會和業(yè)務方向。

支持合理確定新市民首套房貸款標準 具體新規(guī)有望年內(nèi)出臺

在支持個人住房貸款合理需求方面，《通知》強調(diào)支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

另外，鼓勵金融機構(gòu)結(jié)合自身經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。

此外，支持金融機構(gòu)優(yōu)化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

嚴躍進指出，地方政策方面，后續(xù)要落實好因城施策內(nèi)容，在全國政策基礎上，可以合理確定當?shù)貍€人住房貸款首付和貸款利率政策下限。該規(guī)定相比9月份《階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限》有新內(nèi)容，后續(xù)類似“-30個基點”的地方操作或增加，二套房或也存在下調(diào)的空間。

“在新市民政策方面，政策明確要確定新市民首套住房貸款的標準。預計在首套房認定標準、借款審批流程、房貸利率和還貸方式等方面會有各類新政策，預計今年年底前各地會出臺各類新規(guī)。” 嚴躍進補充道。

鼓勵金融機構(gòu)為“保交樓”專項借款支持項目提供新增配套融資支持

《通知》指出，要積極做好“保交樓”金融服務 。支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

“自8月中下旬以來，多部門出臺措施，通過政策性銀行專項借款方式‘保交樓’，推動全國商品房竣工和施工面積在此后的兩個月出現(xiàn)明顯改觀。”馬泓表示，后續(xù)預計房地產(chǎn)建設類指標仍有進一步改善的空間。

需要指出的是，《通知》提出，鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持，在專項借款支持項目明確債權(quán)債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構(gòu)特別是項目個人住房貸款的主融資商業(yè)銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

配套融資支持期限為多久？《通知》明確，新增配套融資的承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產(chǎn)負債應經(jīng)地方政府組織有資質(zhì)機構(gòu)進行審計評估確認并已制定“一樓一策”實施方案。商業(yè)銀行可在房地產(chǎn)開發(fā)貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用于統(tǒng)計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過 3 年。

另外，對于商業(yè)銀行按照本通知要求，自本通知印發(fā)之日起半年內(nèi)，向?qū)ｍ椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關機構(gòu)和人員已盡職的，可予

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。