樓市正在進(jìn)入存量時(shí)代——今年以來(lái)，各大城市二手房交易“放量”增長(zhǎng)，12個(gè)城市二手房交易超過(guò)或接近新房的50%。上半年，廣東二手住房交易達(dá)到新房的55%，比2016年上升10個(gè)百分點(diǎn)。租賃市場(chǎng)備受倚重，但供應(yīng)更多要靠盤(pán)活存量房，如工業(yè)和商辦“改租賃”、存量市場(chǎng)秩序整頓；近年來(lái)，為實(shí)現(xiàn)1億人搬離棚戶區(qū)和城中村，棚改全面發(fā)力；其他舊改領(lǐng)域也開(kāi)始提速，如盤(pán)活存量物業(yè)的長(zhǎng)租公寓、存量房改造的家裝行業(yè)，社區(qū)物業(yè)配置、智能升級(jí)等也迅速發(fā)展。

需要注意的是，樓市存量時(shí)代到來(lái)，并非意味著房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能下降。樓市存量市場(chǎng)仍擁有較長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)消費(fèi)、投資、就業(yè)以及上下游帶動(dòng)方面，仍有巨大貢獻(xiàn)，深圳舊改案例頗有代表性。

近期，深圳住建局發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》。

明確深圳使用年限20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)，納入棚戶區(qū)改造范圍，不再采用城市更新，這意味著深圳舊改從更新的1.0階段邁入棚改的2.0階段。

作為國(guó)內(nèi)最早進(jìn)入“高度城市化”的城市，深圳也最早開(kāi)啟存量土地和空間盤(pán)活。2009年，深圳發(fā)布《深圳市城市更新辦法》，以綜合整治和拆除重建等方式，針對(duì)“三舊”（舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)）和城中村開(kāi)啟存量盤(pán)活。當(dāng)時(shí)，由于商品住房價(jià)格較低，國(guó)家鼓勵(lì)樓市發(fā)展，市場(chǎng)需求旺盛，深圳存量盤(pán)活的重點(diǎn)在市場(chǎng)化主導(dǎo)、各方共贏、談判成本低（房企與村集體而非眾多業(yè)主談判）的城中村改造上。2009年以來(lái)近10年，城中村改造提供了深圳90%的新房。

站在當(dāng)下，一方面，深圳房?jī)r(jià)上了數(shù)個(gè)“臺(tái)階”，絕對(duì)水平已從2009年的1.5萬(wàn)元升至目前的5.5萬(wàn)元。由此，城中村改造的財(cái)富效應(yīng)太明顯，被拆遷戶越晚接受改造其受益就越大，拆遷補(bǔ)償和談判成本越來(lái)越大、周期越拖越長(zhǎng)；另一方面，國(guó)家強(qiáng)化樓市調(diào)控，控制資產(chǎn)泡沫，推出長(zhǎng)效機(jī)制的決心異常堅(jiān)定，曠日持久、成本高企的城中村改造項(xiàng)目，能否在未來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，各方均無(wú)十足把握。而且，容易改造、空間騰挪大的城中村都已改造殆盡，剩下都是難啃的骨頭。

最關(guān)鍵的是，城中村是深圳低成本和規(guī)?；赓U主體，更是非本地戶籍人口租住的集中地。消滅城中村，供給高檔商品房的模式不適應(yīng)當(dāng)前的政策大環(huán)境。因此，以城中村改造為主體存量盤(pán)活式微，深圳存量土地和空間盤(pán)活進(jìn)入2.0階段，即所謂“三舊改造”。

盡管深圳是中國(guó)最年輕的城市，但特區(qū)成立40年來(lái)，人口暴增近20倍，上世紀(jì)80~90年代的“孔雀東南飛”、全國(guó)各地赴深圳建設(shè)，讓深圳成為國(guó)內(nèi)人口增長(zhǎng)最快的城市。

“房改”前的20年，深圳很多房子不得不以“短缺經(jīng)濟(jì)”模式下低水平方式供應(yīng)。特別是，當(dāng)時(shí)深圳集中為機(jī)關(guān)事業(yè)單位、基礎(chǔ)和市政設(shè)施建設(shè)型國(guó)有企業(yè)和工程部隊(duì)、駐深圳機(jī)構(gòu)建設(shè)了一大批老公房（老式的公房）。本世紀(jì)以來(lái)，隨著住宅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套（物業(yè)和停車位等）、社區(qū)綠化和智能化上快速升級(jí)，這批老公房功能和配套問(wèn)題顯現(xiàn)，存量房改造提上議事日程。

目前，深圳有超過(guò)1000個(gè)被稱為“老破小”的舊住宅區(qū)，盡管這些住宅區(qū)只有20~30年的歷史，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家的建筑壽命，但深圳的城市面貌變化太快了，建筑設(shè)計(jì)、住區(qū)功能日新月異，導(dǎo)致“年輕住宅”不得不被改造。同時(shí)，深圳是國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)最快的城市，目前4大支柱產(chǎn)業(yè)、7大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)GDP80%的比例。但是，空間規(guī)劃不能預(yù)判到產(chǎn)業(yè)迭代的速度，導(dǎo)致工業(yè)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商業(yè)集中地低密度和低效利用問(wèn)題很嚴(yán)重，舊工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)改造也亟待推進(jìn)。

事實(shí)上，目前深圳存在的問(wèn)題，其他大城市也都存在。這是因?yàn)椋谐鞘卸冀?jīng)歷過(guò)“短缺經(jīng)濟(jì)”的計(jì)劃時(shí)期，所有城市也都經(jīng)歷過(guò)快速城市化和工業(yè)化時(shí)期。短缺經(jīng)濟(jì)意味著低水平供應(yīng)，即功能和配套缺失；過(guò)快發(fā)展意味著產(chǎn)品更新迭代速度快，即前面的產(chǎn)品很快就“落后”了。“六普”數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、自來(lái)水、下水管道等成套住房?jī)H占全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房的60%，25%的城鎮(zhèn)家庭住在平房。更重要的是，農(nóng)村危房改造還只是開(kāi)始。

另外，目前在多數(shù)城市，不管是主城區(qū)還是新城區(qū)，一下大雨就呈現(xiàn)“看海景象”，折射出城市的“里子”，即地下管網(wǎng)、市政設(shè)施也待更新、“補(bǔ)欠賬”。道理也一樣，即規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟不上城市發(fā)展的步伐，跟不上材料技術(shù)、設(shè)計(jì)理念、“互聯(lián)網(wǎng)+”的沖擊。

綜上，2012年全國(guó)大范圍開(kāi)啟的棚改模式，到2020年將漸進(jìn)完成、速度會(huì)降下來(lái)。但是，改善居民生活水平將是未來(lái)公共政策的主旨，“舊改”會(huì)以另外的形式體現(xiàn)，比如住區(qū)或社區(qū)升級(jí)、農(nóng)村危房改造、農(nóng)村居民點(diǎn)集中布局、特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)、養(yǎng)老功能賦予等。

作為城市化程度最高、人口密度最大的城市，深圳也最早開(kāi)啟存量利用。不管是前期城中村改造的城市更新，或是即將開(kāi)展的舊住宅改造的棚改，深圳存量盤(pán)活的模式也必將在其他城市展開(kāi)。

目前，各大城市已進(jìn)入存量物業(yè)和設(shè)施利用時(shí)代，針對(duì)居民改善住房環(huán)境，外來(lái)人口和新就業(yè)大學(xué)生租房，農(nóng)村渴望享受城市化、工業(yè)化紅利等有效需求，加上材料技術(shù)進(jìn)步、設(shè)計(jì)理念更新、智能科技、互聯(lián)網(wǎng)等發(fā)展給房地產(chǎn)帶來(lái)的沖擊，以城市功能修復(fù)、設(shè)施以舊換新、住區(qū)全面社區(qū)化、社區(qū)全面智能化、基礎(chǔ)及市政設(shè)施完善、農(nóng)村危房改造、小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)等等為形式的舊改才剛剛開(kāi)始，其對(duì)于樓市本身、基礎(chǔ)設(shè)施、各行各業(yè)的影響將長(zhǎng)期存在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。