當(dāng)下房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，全國(guó)樓市整體趨穩(wěn)。然而，三四線城市樓市卻火爆異常，多個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯，高地價(jià)屢見不鮮。業(yè)界人士認(rèn)為，當(dāng)前要避免三四線城市房?jī)r(jià)炒作現(xiàn)象，三四線樓市去庫(kù)存還要避免“翻燒餅”現(xiàn)象，這需要政府調(diào)控措施的精準(zhǔn)和靈活，要根據(jù)市場(chǎng)的苗頭相機(jī)而動(dòng)，在土地供應(yīng)上要嚴(yán)格避免短期行為。

全國(guó)庫(kù)存創(chuàng)30多月新低　三四線樓市升溫明顯

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年7月末，中國(guó)商品房待售面積63496萬(wàn)平方米，比6月末減少1081萬(wàn)平方米，同比下降11%，比6月末擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)比歷年的庫(kù)存數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，這一數(shù)據(jù)創(chuàng)下2015年以來的近31個(gè)月新低。他認(rèn)為，這主要?dú)w功于三四線城市成為最近4個(gè)月的去庫(kù)存主力。

從當(dāng)日統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，1-7月份，商品房銷售面積86351萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，增速比1-6月份回落2.1個(gè)百分點(diǎn)。不過，盡管1-7月份商品房銷售面積和銷售額同比漲幅均較上半年回落，但三四線城市集中的中部和西部地區(qū)銷售額增長(zhǎng)迅速。中部地區(qū)前7個(gè)月銷售額同比增長(zhǎng)28%，西部地區(qū)增長(zhǎng)36.5%，遠(yuǎn)高于全國(guó)商品房銷售額18.9%的增速。

易居研究院研究員王夢(mèng)雯指出，7月底中國(guó)住宅去化周期回落到12.3個(gè)月，接近2012年水平，去庫(kù)存成效顯著。從歷史數(shù)據(jù)來看，全國(guó)住宅去化周期的最高點(diǎn)是2015年12月，隨后，各地紛紛出臺(tái)去庫(kù)存具體措施，尤其是鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城買房和加大棚改貨幣化安置力度等措施，大大促進(jìn)了二三四線城市去庫(kù)存，至今取得重大成果。

從統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達(dá)到1%的有20個(gè)城市，二手房漲幅超過或達(dá)到1%的有14個(gè)城市，基本全部為三四線城市。

據(jù)鏈家研究院披露，大批三四線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)突破1萬(wàn)元/平方米，其多聚集在“環(huán)京”、“環(huán)滬”城市圈中?！耙欢€城市樓市去杠桿，三四線城市樓市火熱的背后，除了一二線城市外溢的購(gòu)房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購(gòu)房行為則是主要原因?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交結(jié)構(gòu)看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個(gè)百分點(diǎn)，但三四線城市樓市銷售在全國(guó)總成交量中比重上升13個(gè)百分點(diǎn)，高達(dá)75%?！?/p>

三四線城市土地市場(chǎng)“上火”20多個(gè)城市賣地收入超百億

在庫(kù)存大量消化之后，不少房企開始補(bǔ)庫(kù)存，買地?zé)崆楦邼q。統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-7月份，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積12410萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.1%，增速比1-6月份擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)；土地成交額5428億元人民幣，增長(zhǎng)41.1%，增速擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)。

王夢(mèng)雯指出，預(yù)計(jì)今年三季度隨著去庫(kù)存效果進(jìn)一步鞏固，土地購(gòu)置面積同比增速將保持正增長(zhǎng)。從地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重趨勢(shì)看，近幾年整體呈現(xiàn)振蕩上行的態(tài)勢(shì)。2016年地價(jià)占房?jī)r(jià)比重創(chuàng)歷史新高。今年7月底，地價(jià)房?jī)r(jià)比絕對(duì)值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地購(gòu)置均價(jià)漲幅高于商品房成交均價(jià)漲幅。

從全國(guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控，一二線核心城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市，三四線城市的土地市場(chǎng)尤為火爆。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)市場(chǎng)看，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，一二線熱點(diǎn)城市的土地?zé)嵴D(zhuǎn)移到三四線城市。上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價(jià)率超過40%，相比往年有明顯上升。

隨著三四線城市高價(jià)地、高溢價(jià)項(xiàng)目入市，開發(fā)成本加大，拿地房企會(huì)通過后續(xù)的經(jīng)營(yíng)逐步抬價(jià)，引發(fā)漲價(jià)預(yù)期。

“三四線房?jī)r(jià)快速上漲蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)更大?！碧K寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心高級(jí)研究員黃志龍表示，“三四線城市居民購(gòu)買力對(duì)房?jī)r(jià)的上漲更為敏感，多數(shù)三四線城市的人口流入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、居民收入水平等影響房?jī)r(jià)關(guān)鍵因素劣勢(shì)明顯。”

業(yè)內(nèi)專家表示，三四線城市房?jī)r(jià)快速上漲易引發(fā)投機(jī)性需求套利?！叭木€樓市火爆最大的激勵(lì)因素是熱點(diǎn)樓市輻射和溢出效應(yīng)，已不單是普通購(gòu)房者支撐的消費(fèi)市場(chǎng)，很大程度上演變?yōu)橐粓?chǎng)投資者參與其中的炒房潮。投機(jī)需求的進(jìn)入，讓購(gòu)買力本就不足的農(nóng)民工等剛需望而卻步，購(gòu)房的有效需求進(jìn)一步減少?！币拙臃康禺a(chǎn)研究中心首席分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“一旦投機(jī)需求退潮，很多售出去的房子無人居住，一些三四線城市就有變成‘空城’的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線土地市場(chǎng)火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，也加大了地方政府高價(jià)供地沖動(dòng)。

“相對(duì)于一二線城市，三四線城市土地財(cái)政依賴度更高。出于地方收入的考慮，雖然很多地方仍處于去庫(kù)存的狀態(tài)中，但房?jī)r(jià)走高促進(jìn)了土地市場(chǎng)的活躍。一些地方因此也加大了土地供應(yīng)，容易造成庫(kù)存量反彈。”黃志龍說。

三四線土地價(jià)格過高還將帶來開發(fā)企業(yè)收益偏低的風(fēng)險(xiǎn)?！耙恍┓科笸栌没?、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。但因?yàn)槲磥硎袌?chǎng)充滿不確定性，一旦市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會(huì)受到極大挑戰(zhàn)?！?a href="http://www.jingsongyx.com/city/41973/" target="_blank">福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說，“如果拿地前沒有對(duì)市場(chǎng)的準(zhǔn)確判斷，高地價(jià)將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患?！?/p>

去庫(kù)存不能寅吃卯糧須避免“翻燒餅”現(xiàn)象

“三四線城市的房子消化速度明顯加快，很大程度上是將原本緩慢釋放的改善性需求一股腦全釋放出來了。三四線城市的人均住房面積已經(jīng)足夠高，相比一二線城市，房子投資的價(jià)值較低。而在多是中小城市人口凈流出的大前提下，改善性需求集中入市顯然是不可能持續(xù)多久的?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱，“加上現(xiàn)在又迅速出讓了一大批土地，土地價(jià)格更加高企，未來會(huì)有一大批成本更高的房子待售?！?/p>

一些專家建議，目前對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準(zhǔn)地分類調(diào)控、因地施策，對(duì)一些強(qiáng)三四線城市進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過度上漲，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作，對(duì)多數(shù)庫(kù)存高企的三四線城市仍需強(qiáng)化扶持，比如加大縣級(jí)政府的財(cái)政支持，鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，對(duì)于三四線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門要在市場(chǎng)景氣時(shí)審慎調(diào)控，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：一是房?jī)r(jià)上漲時(shí)，進(jìn)行引導(dǎo)，防止過熱；二是供地上不能因?yàn)槭袌?chǎng)好，就大量供應(yīng)，而應(yīng)該長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮市場(chǎng)承受力。

三四線城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序。“地方政府一方面應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行兩部委的土地供給與庫(kù)存去化周期掛鉤機(jī)制。”嚴(yán)躍進(jìn)說，同時(shí)對(duì)三四線土地市場(chǎng)也應(yīng)建立開發(fā)商購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。此外，結(jié)合本地土地出讓情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

多名專家同時(shí)建議，三四線樓市去庫(kù)存要避免“翻燒餅”現(xiàn)象，即“價(jià)低賣不動(dòng)、害怕庫(kù)存嚴(yán)重；價(jià)高賣得好，又怕庫(kù)存增了”怪圈，需要政府調(diào)控措施的精準(zhǔn)和靈活，要根據(jù)市場(chǎng)的苗頭相機(jī)而動(dòng)。在土地供應(yīng)上要嚴(yán)格避免短期行為：在我任期內(nèi)，有土地能變現(xiàn)抓緊變現(xiàn)，忽視了供地節(jié)奏和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

“三四線城市要扎扎實(shí)實(shí)去庫(kù)存，根據(jù)各地的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中逐步化解房地產(chǎn)高庫(kù)存，科學(xué)布局產(chǎn)業(yè)與樓市的關(guān)系，不斷增加居民收入，支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房等剛性需求。”黃志龍說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。