工作人員懶政不作為，利益相關(guān)體之間暗藏貓膩……囿于種種困境的業(yè)主們，即使拿著法律賦予的權(quán)利，想要自己當(dāng)家做主的愿望仍顯得蒼白無力……

想要改變現(xiàn)狀，除了需要敢于觸動(dòng)某些既得利益的勇氣，還需要積極引導(dǎo)業(yè)主行使自己的權(quán)利，清除這些人為的障礙及制度與現(xiàn)實(shí)的悖謬，只有這樣，才能讓業(yè)委會成立走出困境，走上坦途。

是誰在為業(yè)委會成立設(shè)坎

西安市新修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施到現(xiàn)在已經(jīng)八個(gè)多月了，這段時(shí)間在華商報(bào)30位公益律師的對接協(xié)助下，目前僅有兩個(gè)小區(qū)召開了業(yè)主大會并通過了備案，有十個(gè)小區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)成立了業(yè)主大會籌備組，不到去年到華商報(bào)報(bào)名要求成立業(yè)主大會156個(gè)小區(qū)的十分之一。

五道坎導(dǎo)致業(yè)主大會召開難

廣東法宗律師事務(wù)所律師許瑛，是華商報(bào)發(fā)起的“用好新條例管好咱的家”公益律師之一，為六個(gè)小區(qū)提供對接服務(wù)。對于業(yè)委會成立推進(jìn)緩慢的情況，她認(rèn)為，從各小區(qū)成立業(yè)主大會的實(shí)踐看，業(yè)主大會籌備組遲遲成立不起來，以及業(yè)主大會召開難，主要難在“五道坎”：

一、開發(fā)商不履行出資、提供場地、提交資料的法定義務(wù)，給成立業(yè)主大會設(shè)置了第一道坎，但街道辦無人過問，主管部門不依法處罰;

二、街道辦在組織成立業(yè)主大會籌備組時(shí)，對業(yè)主代表的要求高于法律規(guī)定，人為提高了門檻;

三、在推選和選舉業(yè)主委員會候選人時(shí)，街道辦超越法律規(guī)定，以選舉人大代表的辦法來選舉業(yè)主委員會人選，讓業(yè)主們欲選不能;

四、在召開業(yè)主大會時(shí)，給業(yè)主們的投票選舉時(shí)間規(guī)定得太少，限制投票方式，不允許設(shè)置流動(dòng)票箱，法律允許使用的手機(jī)、微信、短信、郵箱投票方式不計(jì)算投票數(shù)額，造成參會人員不到雙過半，會議失敗。

五、不少街道辦對開發(fā)商的意見，都能接受采納;而對業(yè)主代表，一點(diǎn)小錯(cuò)就全盤否定。召開業(yè)主大會的主體不是業(yè)主，倒成了街道辦和開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司。

不少街辦違規(guī)拖延

業(yè)委會依法成立又不予備案

許瑛介紹，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》第九條規(guī)定：“街道辦事處，應(yīng)當(dāng)自收到書面告知之日起30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組”。但各個(gè)辦事處在收到書面告知后，都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了法律規(guī)定的三十日成立籌備組期限。很多街辦以人員不足和業(yè)務(wù)不熟練為由，拖延業(yè)委會的成立。

許瑛舉例稱，西安兩個(gè)小區(qū)先后于4月2日、6月26日在街道辦事處收到書面申請，六十日后仍不成立籌備組時(shí)，依法規(guī)定率先自行召開業(yè)主大會，且以67%、65%以上的雙過半選票通過，并選舉產(chǎn)生出首屆業(yè)主委員會。但都在業(yè)主大會書面告知備案環(huán)節(jié)，街道辦事處以未經(jīng)政府指導(dǎo)不合法為由，不予備案。街道辦事處蓋章備案的公權(quán)，剝奪了業(yè)主可以按照陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定自行組織成立業(yè)主大會的權(quán)利。

街辦要“無謂證明”“奇葩證明”

物業(yè)和開發(fā)商審核業(yè)主資格

許瑛認(rèn)為，除了拖延之外，一些職能部門還在候選人條件及附加條件上設(shè)置障礙。比如西安市城北一小區(qū)，兩次提交召開業(yè)主大會申請，在成立業(yè)主大會籌備組時(shí)，法律規(guī)定籌備組的業(yè)主代表通過自薦、推選、提名的辦法產(chǎn)生，但街道辦在實(shí)際操作中變?yōu)闃I(yè)主代表除提交身份證、購房合同原件以外，還需要小區(qū)物業(yè)公司開具居住證明，還需要50%以上業(yè)主到街道辦事處進(jìn)行選舉同意才能當(dāng)選。結(jié)果是物業(yè)公司不認(rèn)可的業(yè)主，便以各種理由不給開具居住證明，物業(yè)服務(wù)公司成了業(yè)主大會籌備組成員的審核部門。

同樣，北京大成（西安）律師事務(wù)所韓朝澤律師也表示，香克林小鎮(zhèn)業(yè)主面臨的問題也是街辦設(shè)置障礙，讓開發(fā)商審核業(yè)主資料，讓業(yè)主到派出所開無犯罪證明，都是在人為設(shè)置障礙。

投票環(huán)節(jié)沒有考慮實(shí)際投票環(huán)境

對于榮城名苑小區(qū)業(yè)委會選舉失敗，許瑛律師認(rèn)為，法律規(guī)定的業(yè)主大會選舉辦法，有集體討論和書面征求意見兩種形式，兩種選舉形式均可采用流動(dòng)票箱和固定票箱，當(dāng)投票人數(shù)不到半數(shù)時(shí)可延長投票時(shí)間。

然而實(shí)際操作中，街辦卻往往過于嚴(yán)苛。而榮城名苑小區(qū)所在的街辦在指導(dǎo)時(shí)，只允許小區(qū)業(yè)主在業(yè)主大會開會當(dāng)天現(xiàn)場投票，造成業(yè)主大會投票人數(shù)不到三分之一（未達(dá)到50%雙過半）而失敗。

街辦不備案

業(yè)主代表起訴卻被駁回

而在實(shí)際操作中，北京大成（西安）律師事務(wù)所韓朝澤律師也發(fā)現(xiàn)，因街道辦事處不給自行成立業(yè)主委員會的小區(qū)備案或者成立籌備組，被業(yè)主訴諸法院后，常被法院以訴訟主體資格不合格為由，駁回起訴。

韓朝澤稱，業(yè)主自行召開業(yè)主大會，已經(jīng)達(dá)到法律要求的業(yè)主人數(shù)、住房面積雙過半，依法應(yīng)當(dāng)給予備案，但又因?yàn)榻值擂k不認(rèn)定業(yè)主大會成立，不給備案。這樣就造成政府主管機(jī)關(guān)違法，而業(yè)主不能行政訴訟的怪圈，這也是目前小區(qū)業(yè)委會難成立、難維權(quán)的問題所在。

律師建議

自行成立業(yè)主大會難備案

上級主管部門應(yīng)干預(yù)

籌備組組長不是領(lǐng)導(dǎo)

要限制其權(quán)力

許瑛介紹，根據(jù)《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者開發(fā)區(qū)管理委員會工作人員擔(dān)任，職責(zé)是指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會的籌備工作，并通知社區(qū)、建設(shè)單位的相關(guān)代表參加，組織業(yè)主選舉業(yè)主代表。

許瑛認(rèn)為，業(yè)主大會籌備組組長是業(yè)主大會的聯(lián)絡(luò)人和召集人，但實(shí)際上很多小區(qū)的籌備組組長卻擔(dān)當(dāng)?shù)氖恰邦I(lǐng)導(dǎo)人”的角色，而很多業(yè)主也認(rèn)可這種做法。這八個(gè)月的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)證明，凡是業(yè)主的事由業(yè)主做主的，事情都進(jìn)展得很順利。業(yè)主自行召開業(yè)主大會的，兩個(gè)小區(qū)的業(yè)主票數(shù)都達(dá)到65%以上。而兩個(gè)小區(qū)由街道辦召開的業(yè)主大會，投票人數(shù)都不到三分之一。

她建議，為破解業(yè)主大會成立難，最根本有效的辦法是讓街道辦放權(quán)，指導(dǎo)不是事必躬親、凡事親力親為，籌備組長不是籌備組的領(lǐng)導(dǎo)，不能一人說了算，籌備組的事實(shí)行少數(shù)服從多數(shù)原則，限制籌備組組長的權(quán)力。小區(qū)成立業(yè)主大會的事兒讓業(yè)主自己辦，使業(yè)主真正成為自己小區(qū)的主人，真正成為成立業(yè)主大會的主體。

應(yīng)加大對街辦的考核

不適合官員應(yīng)調(diào)崗

韓朝澤表示，如果街道辦收到業(yè)主要求成立業(yè)主大會的聯(lián)名申請后兩個(gè)月內(nèi)，沒有按法律規(guī)定的期限成立業(yè)主大會籌備組，按《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條，業(yè)主可以自行組織成立業(yè)主大會，按照本條例規(guī)定行使業(yè)主大會權(quán)利。如果街道辦不按規(guī)定給自行成立業(yè)主大會的小區(qū)備案，上級主管部門應(yīng)當(dāng)干預(yù)，責(zé)令其給予備案。

他建議，應(yīng)該加大政府對街道辦事處成立轄區(qū)小區(qū)業(yè)主大會數(shù)量的考核，對業(yè)主投訴較多、不適宜指導(dǎo)成立業(yè)主委員會的官員，依法進(jìn)行調(diào)整或處罰。

小區(qū)業(yè)委會管理單位要更加明細(xì)化

韓朝澤律師還提到，《西安市物業(yè)管理?xiàng)l例》中，明確“西安市房屋主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，區(qū)縣物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，街辦、鎮(zhèn)人民政府在區(qū)縣物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?！暗珜?shí)際操作中還是‘九龍治水，各管一攤’?！?/p>

他建議，其實(shí)主管部門還可更加細(xì)化和明晰，政策落地直接由轄區(qū)街辦監(jiān)管，責(zé)、權(quán)、利于一身，政府下達(dá)的小區(qū)業(yè)委會量化考核才能落到實(shí)處。

經(jīng)驗(yàn)之談

前期宣傳到位

可采取樓長“掃樓”投票

千戶以上小區(qū)建議申請上門投票

“對于榮城名苑小區(qū)業(yè)主大會選舉到場業(yè)主未過半的情況，建議后面的小區(qū)成立業(yè)委會最好能實(shí)現(xiàn)上門投票!”8月19日，綠地世紀(jì)城小區(qū)業(yè)委會負(fù)責(zé)人建議，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主之間的熟知程度，沒有七八年相處基本還是陌生人。

這位負(fù)責(zé)人表示，對于1000~1200戶以上的小區(qū)，若業(yè)主大會選舉業(yè)委會，可申請上門投票的方式來進(jìn)行，這樣既有充分的時(shí)間，同時(shí)也能讓每戶業(yè)主都有發(fā)言權(quán)。

對于以“掃樓”方式進(jìn)行投票可能會被有些人稱為“騷擾”的問題，該負(fù)責(zé)人建議，解決問題的辦法就是：一是前期宣傳要到位，工作要做到位;二是每棟樓要選出樓長，由樓長來完成選舉;三是為了工作方便，建議投票小組兩人一組，其中一名組員為女性，這樣所有問題就可以解決了。

宣傳做扎實(shí)爭取業(yè)主支持

天賜苑小區(qū)業(yè)主大會籌備組的郭先生說，面對宣傳條幅被撕毀等情況，大家沒有氣餒，而是利用一切可以宣傳的機(jī)會，來保證小區(qū)人人都能知曉此事。

他們一是把籌備業(yè)主大會需要業(yè)主們知道的情況制作成海報(bào)和宣傳頁進(jìn)行宣傳，二是把籌備工作拍攝下來制作成VCR在小區(qū)播放;三是在院內(nèi)播放動(dòng)畫片和熱播影片，讓納涼和進(jìn)出業(yè)主都能清楚業(yè)主大會籌備組的工作情況。

小區(qū)志愿者團(tuán)隊(duì)很重要

已成立業(yè)委會的綠地世紀(jì)城業(yè)委會工作人員提醒，籌備成立業(yè)委會，準(zhǔn)備工作一定要扎實(shí)。當(dāng)初他們籌備成立業(yè)主大會籌備組時(shí)，其中一個(gè)成員是資深律師，可以在很多重要環(huán)節(jié)和文字方面予以把關(guān)，這一點(diǎn)非常重要。另外他們是一個(gè)大小區(qū)，有4800多戶，所以志愿者隊(duì)伍也比較大，平時(shí)有六七十個(gè)人，需要時(shí)可以到達(dá)一百多人。成立業(yè)委會涉及的事務(wù)很多，敲門“掃樓”的、擺攤宣傳的，打電話聯(lián)系讓業(yè)主來參與的，這些都需要人，也需要進(jìn)行一個(gè)分工。所以，志愿者隊(duì)伍團(tuán)隊(duì)特別重要。

天賜苑業(yè)主郭先生說，他們之所以能把宣傳工作做得比較扎實(shí)，也是因?yàn)橛幸粋€(gè)48人的志愿者團(tuán)隊(duì)，大家都是為了小區(qū)業(yè)主的公共利益來做事，參與的積極性和熱情都很高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。