近日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告，稱成功發(fā)行金額合計(jì)10億美元的兩組高息債券，票面利率分別為6.875%和7.95%，較高的融資成本從側(cè)面顯示出融創(chuàng)對(duì)資金“饑渴”。

融創(chuàng)此舉是眾多房企再度轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外發(fā)債的一個(gè)縮影。彭博數(shù)據(jù)顯示，2017年初至7月25日，中國內(nèi)地房企在境外共發(fā)行60只債券，發(fā)行總額為1964.51億元，已超去年整年的發(fā)行規(guī)模一倍以上。事實(shí)上，自2016年下半年房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)控周期后，房企國內(nèi)融資渠道大幅度收緊。盡管美元已經(jīng)進(jìn)入加息通道，海外發(fā)債面臨成本升高的風(fēng)險(xiǎn)，但仍難以阻擋房企海外“找錢”的熱情。不過，在房地產(chǎn)行業(yè)降杠桿的背景下，海外發(fā)債勢(shì)頭能否延續(xù)，還面臨政策上的不確定性。

房企再戰(zhàn)海外

在近年來多輪地產(chǎn)調(diào)控周期中，融資環(huán)境的變化直接決定著房企的一舉一動(dòng)，房企融資呈現(xiàn)出內(nèi)外融資騰挪的一次次輪回。

自去年三季度房地產(chǎn)進(jìn)入又一輪調(diào)控周期后，房地產(chǎn)融資的主要渠道均受到不同程度的收緊。國內(nèi)融資渠道方面，房企IPO自2010年之后一直未放開，房企再融資在本輪調(diào)控中也基本冰凍。銀行開發(fā)貸受到嚴(yán)格限制。2016年三季度以來，交易所對(duì)房地產(chǎn)公司債發(fā)行進(jìn)行分類管理和限制，發(fā)行規(guī)模迅速下降。今年以來，地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)發(fā)債規(guī)模超2200億元，但較去年同期的逾7500億元，大幅下滑超七成。據(jù)中國證券報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，時(shí)代地產(chǎn)、華發(fā)股份、卓爾發(fā)展、融創(chuàng)中國等多家房企的公司債發(fā)行申請(qǐng)，均遭遇終止或中止。近期僅招商蛇口擬發(fā)行的150億元小公募債申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)債券余額規(guī)模已達(dá)2.185萬億元，其中今年下半年地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模為521.49億元。而2018年-2021年間，地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模達(dá)1.698萬億元。

房企由此轉(zhuǎn)向海外發(fā)債。從單個(gè)企業(yè)來看，中國恒大位列首位。6月22日恒大公告顯示，公司發(fā)行38億美元債券，加上要約交換債券28.24億美元，合計(jì)發(fā)債66.24億美元；其次是佳兆業(yè)，達(dá)到35億美元。此外，中國海外發(fā)展、龍湖、碧桂園、綠地也都發(fā)行了5億-10億美元不等的境外債。

從融資用途來看，不少房企海外發(fā)債是為了替換舊債改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。中國恒大6月公告，其將以現(xiàn)有的多筆1-3年到期的優(yōu)先票據(jù)，交換成4年、6年、8年期優(yōu)先票據(jù)，金額為28.24億美元，并額外發(fā)行4年、6年、8年期合共38億美元優(yōu)先票據(jù)。市場人士普遍認(rèn)為，恒大本次票據(jù)的要約交換，實(shí)現(xiàn)了債務(wù)期限的大幅延長，同時(shí)新票據(jù)較現(xiàn)有票據(jù)的利率水平有大幅的降低，實(shí)現(xiàn)“低息債換高息債”，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。資料顯示，恒大此次要約交換的現(xiàn)有票據(jù)年利率區(qū)間在7.8%至12%。

7月募資規(guī)模環(huán)比大幅下滑

彭博數(shù)據(jù)顯示，7月有12家房企完成了海外發(fā)債，募資規(guī)模達(dá)約合300億人民幣，較6月發(fā)行規(guī)模驟降逾6成。

盡管7月發(fā)債規(guī)模環(huán)比大幅下滑，但從7月房企離岸債券發(fā)行情況來看，票面利率較之前幾月有明顯降低。

在已披露的數(shù)據(jù)中，7月融資成本最低的一筆是龍湖地產(chǎn)發(fā)行的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，5年利率低至3.88%，遠(yuǎn)低于同期境內(nèi)銀行貸款基準(zhǔn)利率。世茂股份和碧桂園各發(fā)行6億美元的5年期優(yōu)先票據(jù)成本為4.75%，這2筆均等于同期境內(nèi)銀行貸款基準(zhǔn)利率。此外，綠地控股發(fā)行的1億美元債券1年期利率為4.5%，建業(yè)地產(chǎn)2億美元1年期優(yōu)先票據(jù)利率為6.00%，寶龍地產(chǎn)3億美元3年期優(yōu)先票據(jù)利率為5.95%，這些利率水平均低于6月平均發(fā)債成本。

在一向票息較高永續(xù)債方面，7月利率水平也有所降低。7月11日，綠城中國公布，與瑞士信貸、匯豐、花旗集團(tuán)等訂立認(rèn)購協(xié)議，發(fā)行本金總額4.5億美元優(yōu)先永續(xù)票據(jù)，5.25%的分派率實(shí)現(xiàn)了綠城中國境外永續(xù)證券發(fā)行的歷史最低水平。公司表示，此次發(fā)行永續(xù)債券募集的資金，將主要用于提前贖回綠城中國剩余規(guī)模2.37億美元，票息為8.0%的高級(jí)債券及償還綠城中國部分銀團(tuán)貸款；其余融得資金將作為補(bǔ)充日常營運(yùn)用途。

分析人士指出，7月房企境外美元債的發(fā)行利率環(huán)比明顯降低，這將有助于房企降低融資成本，同時(shí)以較低成本募得的資金替換此前較高成本的資金，也有助于優(yōu)化部分房企的資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)成本。

不確定性猶存

融資繞道海外由此帶來海外融資規(guī)模井噴，這在目前房地產(chǎn)降杠桿的調(diào)控方向下無疑面臨著政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。6月中旬，國家發(fā)改委發(fā)布企業(yè)境外發(fā)行債券風(fēng)險(xiǎn)提示，點(diǎn)名5家企業(yè)發(fā)行外債未履行事前備案登記，并要求5家企業(yè)應(yīng)盡快補(bǔ)辦有關(guān)備案登記手續(xù)。另一方面，業(yè)內(nèi)認(rèn)為7月單月海外發(fā)債規(guī)模環(huán)比大幅度降低，不排除是受到一定限制的結(jié)果。

另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)則是匯率和美元加息風(fēng)險(xiǎn)，美元加息已經(jīng)落地，同時(shí)存繼續(xù)加息的可能性。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體看，房企今年融資難度明顯加大。2016年不少地產(chǎn)商以低成本的公司債替換了部分高成本資金，資金鏈依然寬裕，但在政策性融資難，回款慢的高壓下，房企資金壓力將持續(xù)增大。在這種市場環(huán)境下，即使美元加息，房企依然會(huì)積極加大海外融資的數(shù)額。

同創(chuàng)咨詢研究部研究員李想認(rèn)為，在目前境內(nèi)外融資環(huán)境下，除了債權(quán)，創(chuàng)新融資方式，包括發(fā)行資產(chǎn)支持計(jì)劃、超短期融資券、永續(xù)債、產(chǎn)業(yè)基金也將成為大部分房企融資的渠道。

此外，近期還出現(xiàn)了房企通過金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行股權(quán)融資的案例。近日,旭輝控股獲得平安集團(tuán)斥資19.07億港元認(rèn)購新股，增持后平安集團(tuán)持股比例達(dá)到10.12%。市場人士認(rèn)為，旭輝控股引入平安集團(tuán)認(rèn)購新股，除了融資以外，雙方可能會(huì)在戰(zhàn)略層面產(chǎn)生資金和資源的相互支持。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。