為貫徹落實國務院和省政府關于穩(wěn)定住房消費、支持群眾首套房首改房等剛性住房需求的要求，促進我省房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展，日前，省住建廳、財政廳、金融辦等三部門，制定了《關于穩(wěn)定住房消費支持剛性住房需求的若干意見》，從本月20日起施行。

2014年9月30日央行、銀監(jiān)局公布通知，明確表示對擁有1套住房并已結(jié)清相應貸款的家庭，再次申請貸款購房仍按首套房執(zhí)行，利率下限為基準利率的0.7倍。新政走向成為各界關注的焦點。2015年3月19日，“閩七條”出臺，規(guī)定除別墅外，個人購買首套房后，再次購買房屋的多種情形均認定為首改房，條件大大放寬，且不論面積大小均可享受首套房優(yōu)惠政策，首次申請公積金貸款首付比例降至2成，鼓勵銀行適當下浮貸款利率……房產(chǎn)新政為沉寂已久的樓市注入新活力，“認貸不認房”終成現(xiàn)實，這讓不少二次置業(yè)的人迎來購房的新機遇。

二次購房需求的人群，大部分是改善型置業(yè)者，這類人群在戶型、環(huán)境、配套上，有了更高更多的需求。因此，在房貸新政的誘惑下，這類人群又該如何抓住惠機，挑選心儀的二套房呢？

政策利好，改善住房選大戶型有說道

樓市需求主要由三部分構成：剛性需求、改善性需求和投資需求。福州樓市的剛性需求在這兩年年已釋放大部分，眼下樓市回暖真正需要的是改善性需求和投資性需求的支撐。從目前情況看，改善性需求正逐漸釋放，一系列政策利好如一股股暖流注入樓市，促成了改善型市場的普遍升溫。

新政的商業(yè)貸款規(guī)定現(xiàn)在只要還清的，再買房就算首套，這也算是對改善性需求購房的一種支持。而即使手里有一套房，只要還清貸款再買房也算首套，實際上這已經(jīng)是購買第二套房了，但商貸首付比例只用支付30%，這相當于降低二套房首付了。

記者從多個樓盤了解到，近來直接拉動成交量上升的，以受新政利好而出手的改善型家庭為主，“新政中首套房認定標準的放開，帶動了原本處在觀望中的二次置業(yè)人群加快入市，也進一步帶動市場的成交量?！?/p>

在改善型置業(yè)群體中，換大宅是近乎一致的選擇?！拔壹椰F(xiàn)在住的這套房子，還是10年前結(jié)婚時買的二居室，孩子漸漸長大，加上老人來幫忙帶孩子，早就顯得擁擠了，一直想換?！笔忻窠壬嬖V記者，受限于樓市調(diào)控時期的“認房又認貸”，二套房首付需要60%，讓他覺得頗為吃力，就放棄了換房的念頭。眼下新政出臺后，貸款早已還清的他，在咨詢得知自己可以首付三成后，果斷地在融信白宮下單購買了一套110平方米大三房。

據(jù)了解，像江先生這樣的購房者這兩周漸漸多了起來。上周末，融信白宮兩天銷售過億，從側(cè)面反映了改善性置業(yè)者看房、購房的熱情明顯提高。

改善居住，品牌、品質(zhì)、配套一個都不能少

改善型需求的購房者對二套房的要求比首套房更加明確，大部分家庭人口增加，因此對居住空間、交通狀況、醫(yī)療教育等配套的要求也會逐漸提升。第一次購房看中的是價格，第二次購房看中的是價值，不然，何來改善？改善性住宅不僅僅是面積上的擴大，更多的是建筑品質(zhì)、物業(yè)管理的提升?！案纳菩宰≌芙o業(yè)主帶來面子上的提升?！彼裕瑸榱藵M足家庭所需，還要注意選擇信譽好、口碑好的品牌地產(chǎn)商，通常與這樣的小區(qū)所匹配的物業(yè)公司，服務都比較周到。

黃先生剛過而立之年，一家三口目前居住在福州城北一個老小區(qū)，迫切需要改善居住條件。他心目中的改善型住宅，周邊配套齊全，物業(yè)管理要好。他特別強調(diào)，肯定是要大牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤。他表示經(jīng)過前幾年市場的起起落落，不少房產(chǎn)項目當時為了促銷作虛假宣傳，埋下了隱患，現(xiàn)在交房產(chǎn)生了很多糾紛。畢竟買的是期房，交付的房子很容易跟前面的承諾不一樣。而品牌開發(fā)商講究信譽，堅持品質(zhì)，交付時一般不會產(chǎn)生什么問題。

社區(qū)配套成熟度是衡量項目性價比又一個重要指標，它直接影響著消費者入住后的生活便利性、舒適性。它也是決定一個項目檔次及品位的重要因素。大部分首次置業(yè)的人群，會忽視孩子的教育，或者日后老人過來居住后的醫(yī)療考慮等，因此，在選擇二套房時，要注重對現(xiàn)在居住配套所缺失的進行挑選，這樣，目的更明確，選擇也更理智。

限購放寬成本降低，購房回歸市中心

縱觀2014年整個福州樓市，一方面，偏離主城區(qū)的周邊板塊部分樓盤出現(xiàn)價格波動；另一方面，深居市中心的各大樓盤穩(wěn)健如山，甚至有逆勢增長的趨勢。究其原因，市中心土地數(shù)量有限，房屋資源趨于飽和，極少有新樓盤，在整體樓市供大于求的環(huán)境下，市中心的樓市依舊是求大于供。成熟的配套設施、便捷的交通、繁華的商業(yè)區(qū)和豐富的教育資源、文化底蘊甚至是市中心的優(yōu)越感都是市中心樓盤的優(yōu)勢。

根據(jù)新政，購首套房適當下調(diào)貸款利率，縮短放貸審批周期。對于繳存住房公積金的職工，如果是首次申請公積金貸款，首付比例降低至20%；已還清首次住房公積金貸款的繳存職工可以第二次申請住房公積金貸款。據(jù)了解，福州市現(xiàn)在主要銀行都已經(jīng)回歸了基準利率，這對首套購房者非常有利，對購房者而言，首套房首付降低，回歸到基準利率的首套房貸款，無論是月供還是總利息方面，還款壓力都會相應減少，是難得的省錢機會。

準備入手東二環(huán)泰禾金尊府的購房者劉先生說：“看了好久，但是之前二套房首付太高，現(xiàn)在新政出臺，一套房貸款還清，二套房首付只要30%，終于可以買了?！睋?jù)了解，時下樓市經(jīng)過去年調(diào)整期，各家樓盤在特價房、讓利、回饋等方面降價力度都不小，在新政出臺和限購放開的大環(huán)境下，買房還看地段，回歸市中心是改善型購房者的最優(yōu)考慮。

業(yè)內(nèi)點評

此次“閩七條”新政緊跟全國“兩會”之后，可以看出福建對市場的響應是排在全國前列的。

這次的新政釋放出兩個核心信息：

一個是鼓勵自住購房。首改房標準繼“閩八條”之后，又再次放寬，新增舊房換新房、上班距離就近及環(huán)境改善等條件，境外人士在國內(nèi)購房也不再受限。另外，20%首付再次出現(xiàn)，對于首付資金受限的剛需購房者來說可算是一個很大的減負，尤其是對二手房來說，首付20%意味著購房門檻的大幅度降低。因此新政對二手房市場可能會有一定的刺激作用。

“閩七條”政策另外一個核心信息就是去庫存。據(jù)悉，目前全國大部分城市樓市庫存今年依然高企，福州也處在較高庫存狀態(tài)，因此去庫存將會成為未來政府托市的主要方向。這次“閩七條”新政對貨幣化安置保障房以及政府帶隊團購商品房等都做了較明確的說明，還首次提出不再新建公租房，打通商品房與保障性住房轉(zhuǎn)換通道。

總之，“閩七條”新政進一步細化“閩八條”政策措施，政府救市信息也進一步釋放，短期內(nèi)可能會釋放一些剛需和首改置業(yè)的需求。但僅首付降低，對于購房者來說，只是降低前期成本，后期還貸壓力也會提升。未來估計會有系列政策跟進，比如公積金貸款額度的提高，商業(yè)貸款利率的進一步下調(diào)等，購房者可以關注下政策的動向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。