從住建部等9部委聯(lián)合發(fā)文推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，到上海市推出只租不售住宅用地，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)悄然轉(zhuǎn)變，正逐步向“租購(gòu)并舉”的模式過渡，多層次房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系正加快形成。

加強(qiáng)房地產(chǎn)供給端調(diào)控

在中央明確“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，我國(guó)不斷加強(qiáng)樓市調(diào)控力度，尤其是去年“9·30”新政以來，隨著限購(gòu)、限貸政策的頻頻推出，我國(guó)樓市調(diào)控取得積極效果。但是，此前樓市調(diào)控往往集中在需求端，主要是遏制投機(jī)性需求。若想建立長(zhǎng)效化調(diào)控機(jī)制，不僅要求在需求端發(fā)力，還要在供給端加快改革，多角度保障不同群體的住房需求。

從供給端著手，加大租賃住房供應(yīng)，建立“租購(gòu)并舉”的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，成為緩解住房供需矛盾，使城鎮(zhèn)居民住有所居的重要舉措。近日，從中央到地方，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的政策密集出臺(tái)，如住建部聯(lián)合8部門印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出多措施并舉加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。7月24日，上海市首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在交易市場(chǎng)成交，并采取“只租不售”模式，從滿足居住需求的供給端入手，深挖租賃市場(chǎng)潛力。

經(jīng)過梳理可以發(fā)現(xiàn)，上述措施的核心都是加大租賃市場(chǎng)供給、調(diào)整現(xiàn)有市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，從而提高租賃性住房在住房市場(chǎng)中的比例。目前，相較于發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系仍不夠完善，一方面，住房租賃市場(chǎng)開發(fā)水平低，規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家成熟市場(chǎng)已達(dá)到20%至30%；另一方面，住房租賃市場(chǎng)存在隨意漲價(jià)、房租欺詐等亂象，使得租房者和業(yè)主的權(quán)益難以保障，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)已刻不容緩。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池表示，發(fā)展租賃住房市場(chǎng)可減輕購(gòu)房人壓力，減少購(gòu)房需求，在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲，有利于解決流動(dòng)人口的住房問題，確?！熬诱哂衅湮荨保苿?dòng)我國(guó)住房市場(chǎng)制度和體系更加完善。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前我國(guó)租賃市場(chǎng)的租賃關(guān)系多發(fā)生在二級(jí)市場(chǎng)散戶之間，房地產(chǎn)企業(yè)仍缺乏參與的積極性。對(duì)此，趙秀池表示，推動(dòng)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，必須吸引大型房企等機(jī)構(gòu)進(jìn)入，國(guó)家在稅收、融資方面可提供一定的支持。此外，還需充分調(diào)動(dòng)和發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。對(duì)此，相關(guān)部門已開始采取行動(dòng)。例如，廣東省已由省財(cái)政和廣東省國(guó)企平臺(tái)聯(lián)合出資組建成立住房租賃平臺(tái)，積極在廣東省部分地市推進(jìn)住房租賃工作。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”推動(dòng)居民待遇均等化

實(shí)際上，重視和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加快，住房租賃立法工作，都是以住房為抓手，謀求社會(huì)服務(wù)和居民待遇均等化，由此，在“租購(gòu)并舉”的同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，便成為政策調(diào)控的重要目標(biāo)。

對(duì)此，廣州、中山等城市已率先響應(yīng)，如廣州市近日公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，提出保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。無錫市日前也發(fā)布《進(jìn)一步調(diào)整放寬市外戶籍準(zhǔn)入政策著力深化戶籍制度改革》，對(duì)現(xiàn)行的市外戶籍遷移政策進(jìn)行調(diào)整，增設(shè)租賃住宅落戶的政策內(nèi)容。住建部近日也表示，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。

不難發(fā)現(xiàn)，上述政策皆旨在搭建“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”平臺(tái)，通過政策引導(dǎo)，將租房作為未來重要的居住方式，以此解決此前租賃不具備的權(quán)益，力求使房東和租客處于相同的法律地位以及享有同等權(quán)利，使租房切實(shí)成為“住有所居”的重要途徑。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：“‘租購(gòu)?fù)瑱?quán)’的做法具有積極意義，在推進(jìn)過程中，建議選擇部分小區(qū)和項(xiàng)目進(jìn)行先期試點(diǎn)。對(duì)于居民來說，‘同權(quán)’容易增加居民對(duì)租賃住房的依賴，有希望使居民享受到資源均等化的紅利?！?/p>

政策效果有待觀察

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出，給居民實(shí)現(xiàn)資源均等化帶來了希望。從長(zhǎng)期來看，隨著相關(guān)機(jī)制的不斷完善，有望真正實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。但業(yè)內(nèi)人士也表示，從短期來看，實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的難度仍然很大。

實(shí)際上，廣州等地關(guān)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的政策也是有前提條件的。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王韶表示，廣州對(duì)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”人群的范圍嚴(yán)格限定在具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的人員。中山市也提出要“符合條件的承租人子女”。

“同權(quán)”的實(shí)現(xiàn)，需要足夠多的租賃型住房供應(yīng)和充足的教育等公共資源的多方面配套支撐，其中任何一方面無法滿足，都會(huì)對(duì)“同權(quán)”形成制約。也就是說，“同權(quán)”只是對(duì)既有資源的再分配，如無總量的增加，勢(shì)必會(huì)加劇對(duì)現(xiàn)有資源的無序競(jìng)爭(zhēng)。要想真正把“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”中的就近入學(xué)、就近醫(yī)療等權(quán)利落到實(shí)處，還需把蛋糕做大，其中，政府部門要加大對(duì)教育、醫(yī)療等資源的投入，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)教育資源的供給，縮小區(qū)域間教育質(zhì)量的差距。

對(duì)于“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是否會(huì)助長(zhǎng)“學(xué)區(qū)房熱”的問題，業(yè)內(nèi)專家表示，住房租賃市場(chǎng)會(huì)分流一些購(gòu)房需求，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)能起到穩(wěn)定器作用，使房?jī)r(jià)上漲幅度得到一定程度的控制。但是，嚴(yán)躍進(jìn)也提醒，對(duì)于有“同權(quán)”概念的住房來說，要警惕租金上漲風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，可增加租賃房源的供應(yīng)規(guī)模，可借鑒上海市的做法，提供開發(fā)用地“只租不售”，加大租賃住房供應(yīng)，為“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”奠定基礎(chǔ)。此外，鑒于單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學(xué)籍、社會(huì)保障等差異帶來的不同權(quán)問題，保障“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”還需多個(gè)部門形成合力，只有多方面共同推動(dòng)，并出臺(tái)相關(guān)配套細(xì)則，才會(huì)使“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”更具可操作性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。