把手里的房子抵押借款3個月，就能獲得每月10%到15%的高息，到期還能全額返還本金，這樣的“以房養(yǎng)老”項目讓不少老人心動不已。然而數(shù)月后，不僅承諾的高息不見蹤影，老人的房子也被抵押借款的“銀主”憑借老人簽字的公證材料以低價悄悄買賣，過戶給他人。

2015年以來，北京市數(shù)十位老人陸續(xù)遭遇這樣的騙局，他們有的失去了房產(chǎn)，有的背上了巨額的債務(wù)。據(jù)北京老年維權(quán)服務(wù)工作站、北京市致誠律師事務(wù)所統(tǒng)計，僅由北京市公安局西城分局移送檢察院的案子就有30多起。不過，由于老人們簽署并公證了一系列文書，他們想要拿回原本屬于自己的房子，難度很大。

突然被趕出家門“以房養(yǎng)老”夢碎

2016年10月17日，張玲一家三口和母親李君被一群黑衣人清出了唯一的住所。帶頭清理房產(chǎn)的龍學(xué)武告訴張玲，她母親借了幾百萬元做珠寶生意，房子抵了債。張玲當場報警，警察告訴她，對方有房產(chǎn)證，請她配合搬家，有什么糾紛上法院解決。

在被趕出家門的第二天，張玲查詢到，一周前，她的房子已經(jīng)以260萬元賣出，而這套東二環(huán)學(xué)區(qū)房當時的市價在450萬元左右。

再三追問下，母親才向她敘述了前情。

原來，2016年5月，有人向李君推薦“以房養(yǎng)老”的理財形式，稱完全沒風(fēng)險，并說“做的人都掙到錢了”。李君動了心，隨即被介紹給了廣艷彬。得知李君離異，房產(chǎn)能由她完全處置的情況后，廣艷彬告訴她，這種“以房養(yǎng)老”只需把房產(chǎn)證交給他3個月，抵押到的錢交給他理財，李君每個月都能拿到9萬多元的利息。3個月期滿后，本金全部退回，老人可以再用本金贖回房產(chǎn)證。

李君被說動了，5月19日，她與廣艷彬介紹的“銀主”王躍的中間人龍學(xué)武在北京西直門西環(huán)廣場T3樓12層簽署了多個文書。事后李君回憶，當時她以為是簽“以房養(yǎng)老”的合同，龍學(xué)武指著文件，讓她在指定的地方簽字，并沒有給她看文書的內(nèi)容。簽署后，她也沒有拿到這些文書。

第二天，龍學(xué)武帶著她在北京市西城區(qū)不動產(chǎn)交易大廳辦理了房屋抵押的手續(xù)，隨后將190萬元分兩筆打入她的賬戶，并在幾分鐘后轉(zhuǎn)給了廣艷彬。廣艷彬則給李君手寫了190萬元的借條，并注明“此借款定于2016年8月20日一次性還清，用款共3個月”。至于廣艷彬承諾的高額利息，借條上并未體現(xiàn)。

實際上，3個月中，李君一共只拿到了15萬元左右的利息，本金也沒有歸還。而她聽信了廣艷彬會替她向“銀主”歸還欠款的說辭，也一直沒有向其討要。

出事后，2016年10月18日，在女兒張玲的陪同下，李君再次來到西直門西環(huán)廣場T3樓12層。張玲赫然發(fā)現(xiàn)，這里并不是什么“以房養(yǎng)老”的公司，而是北京市方正公證處。在公證處，張玲調(diào)取了李君公證過的文書，包括一份借款合同和一份委托書。

借款合同顯示，李君借款230萬元，借期1個月，月息2%，雙方同意對借款合同進行具有強制效力債權(quán)文書的公證。到期沒有還款，“銀主”可以憑借公證書向法院申請強制執(zhí)行，李君則放棄自己的抗辯權(quán)。在委托書中，李君將自己房屋抵押、買賣、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、納稅甚至是收取房款等權(quán)利通通委托給龍學(xué)武。

正是由于這份委托書，李君的房產(chǎn)在她完全不知情的情況下被過戶了。中國青年報·中青在線記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，買下房產(chǎn)的李伯航，正是龍學(xué)武所在的“北京躍武鑫鑫信息咨詢有限公司”的股東之一。

中國青年報·中青在線記者試圖通過合同上留下的電話聯(lián)系龍學(xué)武，但無法聯(lián)系上他。記者找到躍武鑫鑫信息咨詢有限公司的注冊地址，工作人員告訴記者，這里是一家孵化器，只負責(zé)為企業(yè)提供虛擬注冊的服務(wù)，該公司的辦公地點并不在這里。

同樣進入過戶流程的還有董望的房產(chǎn)。2016年10月18日，這套位于北京知春里價值近700萬元的三居室被人以1000元的價格網(wǎng)簽。

“所有人知道后第一反應(yīng)都是問，這是每平米單價嗎？事實上這就是他們賣房的全價款。”董望的女兒告訴中國青年報·中青在線記者，父母同樣是在廣艷彬處辦理了所謂的“以房養(yǎng)老”，并在邵楠的介紹下向“銀主”貸款200萬元。與李君一樣，這筆錢只在董望的賬上待了幾分鐘，就轉(zhuǎn)給了廣艷彬。由于董望過世，他的子女以遺產(chǎn)存在爭議和糾紛為由，在法院辦理了異議登記，才使這套已經(jīng)網(wǎng)簽的房產(chǎn)沒能過戶。

老人稱不清楚所簽文件質(zhì)疑公證處違反程序

被趕出家門的不只是李君一家。

2016年10月16日，年近80歲的張秀蘭和老伴被掃地出門。事后查詢得知，這套北京市西城區(qū)三環(huán)內(nèi)60多平方米的房子以460萬元的價格賣給了“何振光”，2016年7月11日完成了過戶。

同樣，張秀蘭將房產(chǎn)證交給廣艷彬，參加“以房養(yǎng)老”的投資理財項目，并在廣艷彬的指導(dǎo)下簽署了一系列文件。

被趕出自己的房子后，張秀蘭和老伴晚上在前門附近24小時營業(yè)的肯德基店過夜，白天去同仁醫(yī)院里坐著。

相對來說，吳哲老人稍顯幸運。由于兒子無意中發(fā)現(xiàn)了他的轉(zhuǎn)賬單，他的房子沒有被偷偷過戶，但目前被廣艷彬介紹來的借款人申請強制執(zhí)行，老兩口的銀行卡已經(jīng)被法院凍結(jié)，退休金都無法使用。

向吳哲推薦廣艷彬的田成，同樣是“以房養(yǎng)老”騙局的受害者。盡管前期收獲了可觀利息，但半年后，“銀主”上門逼債。吳哲介紹，像田成一樣發(fā)展下線的老人有很多，他們每向廣艷彬介紹一位老人，都可以拿到一筆可觀的介紹費。

2016年10月，多名老人被清出自己的原住房，他們的子女開始嘗試通過報警、找律師等途徑幫助老人維權(quán)。起初，民警在看到借款合同、強制效力債權(quán)文書公證等材料時，認為這屬于民事經(jīng)濟糾紛，不予立案。當類似的案件集中出現(xiàn)時，老人們的案子才得以刑事立案，北京市公安局西城分局對廣艷彬采取了強制措施。目前，廣艷彬介紹來的“銀主”并未受到調(diào)查，仍在對個別老人逼債乃至清房。

涉案的30多位老人的公證手續(xù)分別在北京市方正公證處、北京市中信公證處和北京市國立公證處辦理。

老人的子女發(fā)現(xiàn)，公證處成為他們維權(quán)過程中繞不過去的一個坎兒。一方面，老人手里幾乎沒有任何與借款和房產(chǎn)抵押有關(guān)的法律文書，僅有一張廣艷彬手寫的欠條，他們只能向為老人辦理公證手續(xù)的公證處索要。另一方面，按照《公證法》第二十七條第二款的規(guī)定，公證機構(gòu)受理公證申請后，應(yīng)當告知當事人申請公證事項的法律意義和可能產(chǎn)生的法律后果，并將告知內(nèi)容記錄存檔。他們也想知道，老人簽署這些法律文書時，是否真正理解這些文件的含義。

李君回憶，當時龍學(xué)武在公證處的辦公桌上讓自己簽字，簽完之后一起合了個影，整個過程既沒有公證員的解釋和詢問，也沒有做筆錄。

但無論是借款合同、公證申請、公證書還是委托書，均有李君的親筆簽名。公證處堅稱，這就是老人的真實意思表示，并有老人簽字的詢問筆錄為證。

幾經(jīng)周折，張玲看到了這份全文打印、署名公證員楊宏舟和記錄人顧萱的詢問筆錄。

在筆錄中，公證員詳細地向李君介紹了借款公證和委托公證的法律責(zé)任和風(fēng)險，長達6頁的筆錄中每一頁底部都有她的簽名。筆錄中特別注明，所有的公證材料都由“銀主”來取。這也導(dǎo)致李君直到被趕出家門，手中都沒有任何與辦理借款抵押和委托有關(guān)的書面材料。

張玲發(fā)現(xiàn)，這份公證筆錄與同樣受騙的高如老人此前一個月所做的筆錄幾乎完全一樣，只在個人身份信息處有所不同。她質(zhì)疑兩個年齡、受教育程度、生活背景完全不同的人怎么會對同一個問題作出完全一樣的回答。

中國青年報·中青在線記者獲得的一份2016年11月錄制的錄音中，方正公證處主任王世剛解釋稱：“這個筆錄在電腦里已經(jīng)制式化了，你們這樣的公證一年將近4萬件，公證員和公證員助理處理所有的這些都是制式化的，這是約定俗成的，不導(dǎo)致公證無效。”

董望的女兒也說，父母在北京市國立公證處辦理公證的過程中，對委托賣房的委托公證一無所知。

在公證處提供的公證錄像中記者看到，公證員馮躍僅對借款抵押的公證進行了詢問，而對委托公證只字未提。委托公證書送達回執(zhí)的簽名處，董望的簽名也與其此前的簽名有明顯不同，而本應(yīng)由公證員馮躍填寫的接談筆錄，字跡均與“銀主”岳小楠高度相似。

同樣由馮躍辦理公證業(yè)務(wù)的老人吳哲，接談筆錄字跡也有類似問題，他至今尚未拿到委托公證書的送達回執(zhí)。

7月13日，中國青年報·中青在線記者跟隨吳哲前往國立公證處，對上述問題，公證處主任張慶并未正面回復(fù)，只答應(yīng)老人一周后將調(diào)來相關(guān)文書供他復(fù)印。

司法部公開通報顯示，2017年4月，針對北京市國立公證處接連發(fā)生數(shù)起為不真實的事項出具公證書，導(dǎo)致當事人房產(chǎn)在不知情的情況下被買賣或抵押的情況，北京市司法局吊銷了李鐵林、馮躍的公證員執(zhí)業(yè)證書，給予國立公證處警告、罰款20萬元并處沒收違法所得的行政處罰，國立公證處主任薛衛(wèi)平因負有領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任被免職。

證據(jù)不足維權(quán)難律師提醒老年自我保護

在受害老人們看來，這種針對老年人辦理高額貸款，抵押后憑借委托書悄悄賣房的行為，已經(jīng)成為一種套路。根據(jù)他們的統(tǒng)計，邵楠、龍學(xué)武、岳小楠等人在不同的案件中分別扮演不同的角色，可能這起案件中的中間人，在另一個案件中就是“銀主”，或是出面買下房產(chǎn)的人。但他們暫無證據(jù)證明這些人涉嫌同謀詐騙。

因涉嫌詐騙，廣艷彬已經(jīng)于2017年2月27日被北京市人民檢察院第二分院批準逮捕，但在為老人提供法律援助的北京市致誠公益刑事項目負責(zé)人武婕律師看來，老人們維權(quán)仍然有很長的路要走。“這些案子最大的共同點，是他們利用老年人不懂法，也不懂得法律文書的意義和概念的弱點，才讓老人在完全放棄自己權(quán)利的法律文書上簽字。”

“其實還是傳統(tǒng)的騙局，第一批收益的老年人開始發(fā)展下線，下線的錢交過來補上線的錢，然后整個鏈條斷了。”武婕認為，“即使廣某被認定詐騙，但由于他沒有退贓能力，老人的利益已經(jīng)受損了。”此外，由于無法確定老人簽署文件時是否知道法律后果等，很難取得對老人有利的證據(jù)。

事實上，本案中類似的房產(chǎn)糾紛并非只出現(xiàn)在“以房養(yǎng)老”騙局中。

2016年12月22日，北京市第二中級人民法院發(fā)布了《抵房借款風(fēng)險提示》，在該院審理的案件中，通過委托售房、委托收房款等方式抵房借款的情況時有發(fā)生。涉抵房借款的房屋買賣合同糾紛案件主要表現(xiàn)形式是，出借人出借一定款項給借款人，要求借款人提供一套房屋并委托出借人代辦售房、收房款或過戶等事宜，借款人到期不能還款，代理人直接將房屋出售。

北京市二中院認為，這種交易方式在形式上分離法律關(guān)系，故意規(guī)避法律中“流押契約”禁止性規(guī)定，利用債務(wù)人困頓窘迫的弱勢地位，謀取失衡的經(jīng)濟利益，而房屋所有權(quán)人未參與實際交易，導(dǎo)致取證難、維權(quán)難。在這個過程中，由于法律監(jiān)管日益嚴格，一些民間借貸主體不斷變換花樣，翻新?lián)Ｊ侄危米约涸诮灰字械膬?yōu)勢地位，非法侵害財產(chǎn)。

武婕也提醒老年人，要謹慎進入新型的金融市場、投資市場，涉及重大財產(chǎn)的東西，不輕易嘗試，不要有天上掉餡餅的想法，同時對熟人的介紹抱有警惕。

她特別強調(diào)，老人一定要跟子女有一個很好的溝通，“老年人一定要明白，你們在一定程度上已經(jīng)是弱勢了，要敢于、愿意向孩子尋求幫助”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。