日前，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，將出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”亮點(diǎn)頗多，從商改租、入學(xué)、稅收、水電等多個(gè)方面對住房租賃進(jìn)行了史無前例的大力扶持。對市民而言，無疑是“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”這一條措施因涉及到學(xué)位問題而備受關(guān)注。它對學(xué)位房乃至整個(gè)房地產(chǎn)市場的影響，被多方多角度解讀，其中不乏“租房就可以讀名校”等充滿噱頭的說辭。文/圖：廣州日報(bào)全媒體記者王荔玨

穩(wěn)定房地產(chǎn)市場長效機(jī)制

中地行市場分析人士指出，“租賃16條”的信息量龐大，不能用“租購?fù)瑱?quán)”一言以蔽之。全面客觀地審視這16項(xiàng)措施，毫無疑問，政府旨在逐步建立穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制。

過去十多年以來，各種房地產(chǎn)政策在調(diào)控與放松中震蕩，都難以調(diào)和供需矛盾，這種矛盾在熱點(diǎn)城市如廣州尤其突出。“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制”概念提出已久，“不動產(chǎn)登記”已經(jīng)在推進(jìn)之中，而長租機(jī)制能夠滿足居住需求，也是長效機(jī)制的一部分，這個(gè)時(shí)候推出也是情理之中。為了滿足租賃居住需求，廣州市政府已經(jīng)著手興建公租房，降低公租房租賃門檻，在土地拍賣中加入“競自持面積及年限”的做法等。

同時(shí)，因?yàn)樽》颗c戶籍制度結(jié)合緊密，其中牽涉到教育、醫(yī)療等市民待遇問題，要解綁并非易事，“租購?fù)瑱?quán)”是一個(gè)好的嘗試。在教育資源充沛的前提下，租購?fù)瑱?quán)便于社會人才流動，能夠解決戶籍制度帶來的教育制約。

多位樓市專家也表示，新政提出“租售同權(quán)”，出發(fā)點(diǎn)是好的，讓房子回歸居住屬性，賦予無房市民平等權(quán)利。“租售同權(quán)”是一個(gè)進(jìn)步，長期會逐步實(shí)現(xiàn)。但短期內(nèi)社會資源有限，“同權(quán)”難以實(shí)現(xiàn)，但若因此就說樓市會巨變、租賃馬上火起來、房價(jià)會跌，那就是太天真了。

“租購?fù)瑱?quán)”利于吸引人才

中地行市場分析人士強(qiáng)調(diào)，“租購?fù)瑱?quán)”絕不是“在廣州租房就可以入讀名校”這么容易，畢竟，滿足“租房就近入讀”的條件不少。

首先，受惠人群并不如大家想的那么廣。政策原文如此描述：“具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的”。簡單來說，并不是所有孩子都滿足條件，必須是有廣州市戶口的孩子，或者是人才綠卡持有者的子女，或者已能夠積分入讀的外來人員的子女。擁有戶籍或能夠積分入讀的家庭，一般是在廣州奮斗多年。“人才綠卡持有人子女”這個(gè)提法，才是本次新政的亮點(diǎn)。聯(lián)系近期層出不窮的城市競爭力比較現(xiàn)象，我們有理由相信，這也是廣州市政府吸引人才流入的一項(xiàng)措施。高端人才流動，需要更便利的措施來滿足他們在工作以外的需求。廣州在興建人才公寓這一步上比周邊城市如順德要慢，但是“人才綠卡制度”提出較早，當(dāng)時(shí)這個(gè)制度比較亮眼的是戶籍制度上有所放寬，而如果人才的安家需求能夠被滿足，對于廣州來說，是一個(gè)有力的武器。

其次，“在廣州無自有產(chǎn)權(quán)住房”，有戶籍而無住房，這樣的條件已經(jīng)排除了很多人在外。滿足這個(gè)條件的人，一部分是在廣州長大的本地人，但多數(shù)可能是掛戶口在人才市場的外來人口。“全國人今后到廣州可租房子就近讀名校”，這種解讀可以休矣，戶口仍是很大的屏障。而已有住房的人，也不能享受“租購?fù)瑱?quán)”的福利。很多外來家庭已經(jīng)在天河、番禺、黃埔等區(qū)域購房，他們也不符合條件。

第三，“以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案”，這個(gè)條件最容易達(dá)到，但有房東不愿意做登記備案的。

最后，符合條件的家庭，子女也不一定能夠入讀名校。原文表述為“由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀，具體細(xì)則由各區(qū)教育行政主管部門制定”。其實(shí)，外來人口子女入讀廣州學(xué)校并非新鮮事，天河、越秀等區(qū)早已有相關(guān)政策實(shí)施當(dāng)中，但這種統(tǒng)籌下，他們?nèi)胱x的學(xué)校多數(shù)是普通民辦學(xué)校。而本次新政，“租購?fù)瑱?quán)”下如何安排，還要看各個(gè)區(qū)的細(xì)則出臺再說。

廣州鏈家研究院院長周峰也認(rèn)為，廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”，越秀等老城區(qū)的教育資源本來就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一實(shí)行“租購?fù)瑱?quán)”的可能性不大，最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行。再加上今年的入學(xué)指標(biāo)已完成，所以真的實(shí)施也要到明年。但不管如何，“租購?fù)瑱?quán)”給予了租戶子女就讀名校的機(jī)會。

學(xué)位房價(jià)值不減租金或漲

每次有任何政策，房價(jià)的漲跌都會被推上話題浪尖。“租房子就可以讀書，是不是學(xué)位房要降價(jià)了？”很多人提出這類疑問。對此，中地行分析人士認(rèn)為，事實(shí)上，“租購?fù)瑱?quán)”只是改變了游戲規(guī)則，并沒有增加教育資源。稀缺的，既是學(xué)位房，更是優(yōu)質(zhì)學(xué)位。

對于擁有學(xué)位房的家庭來說無疑是一項(xiàng)利好。由于房價(jià)高于一般商品住宅，學(xué)位房的租售比不算高，在新政影響下，學(xué)位房租金有較大可能提高。就像辦公公寓、商業(yè)公寓不但出租物業(yè)空間，也出租來掛靠注冊公司，學(xué)位房今后也有可能物業(yè)空間連同學(xué)位一起出租，房東的收益將有較大的提升，而此類學(xué)位房的掛牌量可能會大幅減少，但學(xué)位房的價(jià)值不減。由于各區(qū)的細(xì)則尚未出臺，因此目前尚不能完全定論。需要關(guān)注的是，當(dāng)下租賃市場回報(bào)率都比較低，投資客對于學(xué)位房租賃市場的熱情有限。

易居研究院副院長楊紅旭指出，“租購?fù)瑱?quán)”從邏輯上分析，利空于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房價(jià)上漲，同時(shí)又利好于房租上漲。投資者會綜合考慮房價(jià)與租金上漲兩個(gè)因素。結(jié)果卻可能是對于學(xué)區(qū)房熱，無明顯作用。

租賃市場迎來新“包租婆”

今年廣州出臺的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項(xiàng)目銷售對象只能是法人單位，個(gè)人禁止購買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購買的商服類項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界認(rèn)為最起碼是因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項(xiàng)目，可通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項(xiàng)目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”。同時(shí)，“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，這也是一大利好，居住成本因此得以降低。

業(yè)界認(rèn)為，由于商業(yè)用房售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報(bào)率會比較高。在這個(gè)政策刺激下，商業(yè)用房的價(jià)值相信會得到一定程度的改變。同時(shí)，“二房東”會隨之而發(fā)展壯大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。