7月21日-24日，博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)將于在海南三亞隆重舉行。

在“主題論壇（Ⅰ）——城市的生長(zhǎng)與更新：請(qǐng)叫我運(yùn)營(yíng)商”上，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新常態(tài)，主要體現(xiàn)在一個(gè)升——效率升上去，一個(gè)降——速度降下來(lái)。同時(shí)房地產(chǎn)正處兩大新風(fēng)口，分別為城市更新、特色小鎮(zhèn)。他認(rèn)為，面臨新常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的奮斗目標(biāo)是：精神需求和品質(zhì)需求，“精神需求是除了物質(zhì)需求以外，我們最大的追求目標(biāo)是幸福、快樂(lè)、健康。如果按照房地產(chǎn)概念的理解就是文健旅。”

顧云昌還提到目前存在的土地資源錯(cuò)配問(wèn)題：

目前我國(guó)工業(yè)用地一般占城市建設(shè)用地的20%，其中還存在“工業(yè)用地配比過(guò)高，居住用地配比過(guò)低”的情況。一般情況，工業(yè)用地在建設(shè)用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如紐約、東京，工業(yè)用地只占到整個(gè)城市建設(shè)用地的5%。

其次，數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)的人口密度較低，50個(gè)人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公里1.5萬(wàn)人，接下來(lái)是上海，為每平方公里3800人，廣州5900人，北京1500人。然而，大家都充分體會(huì)到城市堵車(chē)帶來(lái)的痛苦。北京的城區(qū)人口密度并不大，但是堵車(chē)叫首堵，“這個(gè)是不可理解的。”

再者，中國(guó)高樓密度較高，全球60%的高樓都在中國(guó)。

顧云昌表示，“這說(shuō)明我們的結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得很快，因?yàn)檫@些地方?jīng)]有土地供應(yīng)了，大中城市的土地資源錯(cuò)配了，加上我們的管理有問(wèn)題。”

關(guān)于近期熱議的萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)聯(lián)姻，顧云昌指出，這背后都是金融。

演講全文如下：

各位新老朋友，大家好！本次論壇，這個(gè)主題叫城市的生長(zhǎng)和更新：請(qǐng)叫做我運(yùn)營(yíng)商。是開(kāi)發(fā)商的名稱不太好，我們就改了一個(gè)名稱改運(yùn)營(yíng)商。是不是這樣？其實(shí)不是。

城市的開(kāi)發(fā)商是開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，城市的運(yùn)營(yíng)商是管理運(yùn)營(yíng)。既然叫運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)發(fā)的任務(wù)還在我們的身上，但是后面比前面更難一點(diǎn)，所以我們要認(rèn)清楚我們的定位，我們不僅僅是開(kāi)發(fā)商，而且我們是運(yùn)營(yíng)商。

今天我想講兩個(gè)題目，一個(gè)叫城市的成長(zhǎng)，第二個(gè)是城市的更新。我就這兩點(diǎn)發(fā)表我從事近40年的房地產(chǎn)的研究和城市的研究的一些感想。

大家知道，過(guò)去30年，特別是最近10年，最大的、最常用的詞，或者用兩個(gè)詞來(lái)概括就是高速；一個(gè)字是快。房地產(chǎn)也是其中之一，進(jìn)入了快的市場(chǎng)，城市化進(jìn)程很快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快，城市攤大餅攤得很快，開(kāi)發(fā)商的盈利也很快，千億俱樂(lè)部越來(lái)越多。最后，老百姓最痛恨的是房?jī)r(jià)漲得很快。

那么，新常態(tài)，我認(rèn)為是一個(gè)升，一個(gè)降。降就是速度降下來(lái)，升就是我們的效率升上去?，F(xiàn)在正處在一個(gè)新的風(fēng)口，房地產(chǎn)有兩個(gè)風(fēng)口，一個(gè)是今天上午討論的城市更新，一個(gè)就是更大的風(fēng)口，就是特色小鎮(zhèn)。我們應(yīng)該從房地產(chǎn)本身來(lái)講起，為什么城市需要改造和更新呢？

首先，城市是一個(gè)有機(jī)體。它的新陳代謝不息。有機(jī)體是有生命的，它就是城+市，城是什么？古時(shí)候人們住在一起，要安全，做城墻，住人的地方叫城。但是沒(méi)有耕地糧食怎么辦？需要接頭設(shè)市場(chǎng)，有交易，把第一產(chǎn)業(yè)的東西拿到城里來(lái)，城里人打了一個(gè)鐵，這是第二產(chǎn)業(yè)，通過(guò)市場(chǎng)第三產(chǎn)業(yè)，然后交易，交易的地方是叫市，城市、城市就是這樣形成的。

其次，產(chǎn)業(yè)多樣化功能外溢化?，F(xiàn)在的城市，對(duì)于周邊農(nóng)村的輻射，外溢越來(lái)越多，這是城市發(fā)展越來(lái)越成熟的標(biāo)志。城市是一個(gè)有機(jī)體，有個(gè)性也有共性，共性是城市的規(guī)劃、交通等等不同形成了共性，這是對(duì)城市的簡(jiǎn)單的理解。

城市的發(fā)展過(guò)程就是城市化的過(guò)程。城市化是城市人口不斷膨脹，產(chǎn)業(yè)不斷的豐富，收入水平不斷提高的過(guò)程。

我們知道城市化的過(guò)程，從目前來(lái)看，我們看到了經(jīng)過(guò)了4個(gè)階段：第一個(gè)階段是農(nóng)村人往城市走。中國(guó)過(guò)去若干年就是這個(gè)過(guò)程。第二個(gè)過(guò)程是人口向特大城市集中的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程早就開(kāi)始了，房?jī)r(jià)漲得過(guò)快跟城市化的過(guò)程有關(guān)，我們把土地都給了特大城市，一些二線城市的土地供應(yīng)不足，土地資源錯(cuò)配。第三個(gè)是逆城市的過(guò)程。第四個(gè)階段是城市圈，比如現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)號(hào)稱世界第四大灣區(qū)。所以我們現(xiàn)在是什么階段，我也說(shuō)不清楚。

還有是3個(gè)產(chǎn)業(yè)的演變，從一二三到二一三，再到三二一，這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，慢慢的演化，最后第三產(chǎn)業(yè)，比如現(xiàn)在的消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已經(jīng)達(dá)到了77%，第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)越來(lái)越大，第一產(chǎn)業(yè)越來(lái)越低，然后是第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)，后來(lái)慢慢的第二產(chǎn)業(yè)快點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)又超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)。

我們看到城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，一個(gè)是人口的變化，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的變化，就是一個(gè)城的變成和一個(gè)市的變化。我們?cè)诔鞘邪l(fā)展過(guò)程中，應(yīng)該順應(yīng)規(guī)律，支配資源。京津冀為什么發(fā)展，資源是有限的，我們把資源進(jìn)行優(yōu)化配置，城市活力更大，老百姓的生活更高。我們歸根到底，我們城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中要符合城鎮(zhèn)化的規(guī)律，然后要進(jìn)行優(yōu)化資源的配置。

新城城鎮(zhèn)化承載所有城市人的夢(mèng)想。為什么呢？因?yàn)椋覀冞^(guò)去的城鎮(zhèn)化當(dāng)中，更多的是存在戶籍人口的夢(mèng)想、新市民的夢(mèng)想沒(méi)有承載，所以中國(guó)的城鎮(zhèn)化提出來(lái)，兩個(gè)目標(biāo)，第一個(gè)目標(biāo)是新型城鎮(zhèn)化，這和傳統(tǒng)有什么不同？新型民城鎮(zhèn)化，新市民享受城里人同樣的待遇。第二個(gè)目標(biāo)是讓我們所有的城市人，提高它的生活的品質(zhì)。當(dāng)然這是大家所追求的。也就是說(shuō)，新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)很清楚。

那么，市民化有5個(gè)要素，我們作為房地產(chǎn)人，作為運(yùn)營(yíng)商，一定要想到我們的目標(biāo)，比如就業(yè)問(wèn)題、社會(huì)保障問(wèn)題、子女的上學(xué)問(wèn)題等等，當(dāng)然還有住房問(wèn)題，首先要解決城市的住房問(wèn)題。所以新型城市化當(dāng)中，如何把要素解決掉。我們的目標(biāo)是什么呢？我們的第一個(gè)目標(biāo)是溫飽問(wèn)題，第二個(gè)目標(biāo)是白加黑，現(xiàn)在叫手加腦；第三個(gè)奮斗目標(biāo)，房加車(chē)。

現(xiàn)在我們面臨城市更新的階段，面臨建設(shè)特色小鎮(zhèn)的階段，面臨新常態(tài)，我們的奮斗目標(biāo)是什么？也是兩個(gè)字，叫精加品。就是精神需求和品質(zhì)需求。我們衣食住行用的品質(zhì)需求，精神需求是除了物質(zhì)需求以外，我們最大的追求目標(biāo)是幸福、快樂(lè)、健康。如果按照房地產(chǎn)概念的理解就是文健旅。

接下來(lái)講城市更新，城市更新的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和中國(guó)的歷程。以前美國(guó)是帶我們?nèi)タ此麄兊墓S改造，英國(guó)剛才劉主任講了，新加坡，他們有兩個(gè)機(jī)構(gòu)，不像我們現(xiàn)在叫住宅局或者是房地產(chǎn)司，舊城改造又有專門(mén)的機(jī)構(gòu)，說(shuō)明他們的城市更新早就開(kāi)始了。

首先，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的城市更新，以深圳為代表，它更新的目標(biāo)主要是煥發(fā)經(jīng)濟(jì)的活力，利用城市的土地，更新改造，使我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。第二個(gè)是以改善居住和較從為目標(biāo)的城市更新。主要是這兩個(gè)方面的城市更新，這樣的更新是存在于初級(jí)階段。

那么什么是高級(jí)階段？發(fā)展到今天，我們?nèi)绾蝸?lái)搞好城市更新，我想從4個(gè)方面發(fā)表我的看法：

第一，要把改善生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)活力同步提升。

我們的生活要達(dá)到宜居、綠居、和居、樂(lè)居。我們的經(jīng)濟(jì)要產(chǎn)業(yè)升級(jí)、結(jié)構(gòu)煥新，通過(guò)我們的城市更新，能夠把我們的土地價(jià)格充分的利用，符合當(dāng)前生活方式的產(chǎn)業(yè)社會(huì)城市。其實(shí)城市更新的推動(dòng)力，我認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)發(fā)展。長(zhǎng)三角也好，渤海灣也好，如果沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就沒(méi)有推動(dòng)力。往往為了節(jié)約用地而節(jié)約用地。我們的落腳點(diǎn)是改善生活，一定要落在人的身上，提出我們的生活品質(zhì)。閃光點(diǎn)是我們的文化傳承。

前天，我在江門(mén)市，廣東省建設(shè)廳廳長(zhǎng)原來(lái)是江門(mén)市的一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，他對(duì)整個(gè)廣東生十幾個(gè)特色小鎮(zhèn)也好，城市更新提出了一個(gè)要求，每一個(gè)城市的特色，每一個(gè)城市的文化，都要發(fā)揮出來(lái)。我認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，生活改行從善，要和文化傳承結(jié)合在一起，才是我們的目標(biāo)。

第二，優(yōu)化資源配置要充分發(fā)揮市場(chǎng)的機(jī)制作用。

首先，要糾正土地資源的錯(cuò)配。外界對(duì)房地產(chǎn)有很大的意見(jiàn)，中國(guó)的產(chǎn)業(yè)化和城市化比較而言，產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，但是城市的發(fā)展速度慢。反過(guò)來(lái)，我們土地資源，從上個(gè)世紀(jì)80年代開(kāi)始到現(xiàn)在，城市的面積擴(kuò)大速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于城市人口增長(zhǎng)速度，大概快了25%，人口增長(zhǎng)了50%，土地增加了75%、75%，所以說(shuō)，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。

還有一個(gè)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，我們的土地資源配置當(dāng)中，我們的工業(yè)用地，一般占到城市建設(shè)用地的20%。但是，紐約東京這樣的國(guó)家，工業(yè)用地只占到整個(gè)城市建設(shè)用地的5%，一般是10%左右。我們的建設(shè)地當(dāng)中的工業(yè)用地配比太高，而居住用地配比過(guò)低。大家充分體會(huì)到了城市的堵車(chē)，最近有一個(gè)數(shù)據(jù)，我們的人口密度很低，50個(gè)人口密度最高的省市，人口密度最高的城市是鄭州，每平方公里1.5萬(wàn)人，接下來(lái)上海的人口密度是每平方公里3800人，廣州5900人，北京1500人，是鄭州的1/10。到目前為止，我也不敢相信這個(gè)指標(biāo)。即使有水分的系數(shù)，但是也大概是這樣。北京的城區(qū)人口密度并不大，但是堵車(chē)叫首堵，這個(gè)是不可理解的。

說(shuō)明我們的結(jié)構(gòu)不合理，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得很快，因?yàn)檫@些地方?jīng)]有土地供應(yīng)了，大中城市的土地資源錯(cuò)配了，加上我們的管理有問(wèn)題。所以要把產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改變過(guò)來(lái)。

我們還有一個(gè)數(shù)字，我們?nèi)?0%的高樓，是在中國(guó)，好象中國(guó)的密度很高，但是我們的經(jīng)濟(jì)GDP的密度，每平方公里上的GDP產(chǎn)值，深圳是9.76億元，上海是4.2億元，只有深圳的一半，廣州是2.6億元，北京呢？找不到。所以，我們城市土地的利用和土地資源的錯(cuò)配是這樣的狀態(tài)，那要不要更新？在新常態(tài)尋找新的動(dòng)能，要資源集約化。那么，土地資源、產(chǎn)業(yè)資源、人口資源如何發(fā)揮作用？我們要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，才能提高我們的單位面積的GDP，更好的提高我們的生活水平。

中央早就做出了決定，要以市場(chǎng)作為決定性的作用。我覺(jué)得這話說(shuō)得非常對(duì)，我們只注意發(fā)生了這樣的錯(cuò)配，行政支配資源的時(shí)候，沒(méi)有充分發(fā)揮市場(chǎng)化的作用。大家知道深圳的城市更新有了門(mén)檻，什么原因？就是市場(chǎng)化配置。它不是政府去弄的，它主要是讓企業(yè)之間，搞城市更新的運(yùn)營(yíng)商和開(kāi)發(fā)商，和當(dāng)?shù)氐耐恋厥褂谜?，兩方做談判，簽協(xié)議。當(dāng)然里面也按照規(guī)劃的要求和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的轉(zhuǎn)變。

我們今天說(shuō)的供給側(cè)改革，我看了一篇文章，一說(shuō)供給側(cè)，首先是想到產(chǎn)品的供應(yīng)、結(jié)構(gòu)的供應(yīng)，提高供應(yīng)的質(zhì)量和供給的質(zhì)量還有供給的效率，但是，這背后是什么？背后還有一層意思，要提出它的質(zhì)量的效益，必須對(duì)我們的政府、國(guó)家機(jī)制體制進(jìn)行改革。如果沒(méi)有機(jī)制體制的改革，可能今天配置好了，明天就壞了。所以，機(jī)制體制的改革成為供給側(cè)改革的重要方面。什么叫供給側(cè)結(jié)構(gòu)性的改革？第一個(gè)是結(jié)構(gòu)性的改革，第二是兩個(gè)方面，一個(gè)是供給的質(zhì)量和效率，第二是供給的體制和機(jī)制的改革。

第三，要以可持續(xù)發(fā)展的理念推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。

因?yàn)槲覀兂鞘械纳L(zhǎng)，城市的更新，就是新型城鎮(zhèn)化的過(guò)程。我認(rèn)為，可持續(xù)發(fā)展的理念，要看增量與存量，既看帥哥，又要鍵老；還要看綠量和質(zhì)量，既要GDP，又要土水氣；還要近期與遠(yuǎn)期，既愛(ài)自身，又子孫。什么叫可持續(xù)發(fā)展？很簡(jiǎn)單，不僅要這一代人健康成長(zhǎng)，生活得很好，而且是后代，世世代代，我們要為子孫后代思考，這就是可持續(xù)發(fā)展。

第四，要探索資本運(yùn)營(yíng)+資本運(yùn)作的有效模式。

一個(gè)是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)，我們過(guò)去講的是開(kāi)發(fā)商，不動(dòng)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，運(yùn)營(yíng)商更多的是放在不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)和管理上、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)商。比如上海和成都，都專門(mén)搞了樓宇經(jīng)濟(jì)研究會(huì)，專門(mén)研究樓宇經(jīng)濟(jì)的，樓宇經(jīng)濟(jì)不光是從物業(yè)管理，把它潛在的潛能發(fā)揮出來(lái)，保值增值。

還有資本運(yùn)作的杠桿和風(fēng)險(xiǎn)，大家都比較關(guān)注金融工作會(huì)議，主要是防范金融風(fēng)險(xiǎn)，還有金融改革等等。那么，金融這個(gè)問(wèn)題，是非常重要的問(wèn)題，和房地產(chǎn)金融非常相關(guān)。大家看到了萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)資金的買(mǎi)賣(mài)，背后都是金融。

還有PPP和大數(shù)據(jù)，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，在金融運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，民間資本，公私合營(yíng)，這給很多民營(yíng)企業(yè)創(chuàng)造了許多的方便，把資本運(yùn)作和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)，我認(rèn)為就是最好的。還要利用大數(shù)據(jù)，因?yàn)槌鞘懈卤纫话愕拈_(kāi)發(fā)還要大得多，城市更新的產(chǎn)業(yè)更多，在更新?lián)Q代，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型當(dāng)中的許多問(wèn)題，必須利用大數(shù)據(jù)。比如什么地方的交通出了問(wèn)題，什么地方出了故障，都可以通過(guò)大數(shù)據(jù)來(lái)分析，這是為資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造了很好的條件。

所以，為什么請(qǐng)叫我運(yùn)營(yíng)商，我不僅是運(yùn)營(yíng)者，也是服務(wù)者，這個(gè)服務(wù)是為中國(guó)的城市更新服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是為中國(guó)的轉(zhuǎn)型服務(wù)，這個(gè)服務(wù)是為老百姓的美好生活服務(wù)，謝謝大家！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。