“631.7億元收購萬達商業(yè)13個文旅項目和76個酒店項目”到最終“以438.44億元收購13個文旅項目91%股權”，看似收購項目縮水，資金憑空增加142.69億元，但孫宏斌卻說，很滿意。

短短九天的巨變，想必應該是孫宏斌收并購史上最驚心動魄的一次了。孫宏斌和融創(chuàng)也因此屢上頭條。不管是前期的框架協(xié)議還是最終與萬達、富力之間的交易轉變，塵埃落定卻也拷問著一路收并購的孫宏斌：到底值不值？

這筆交易整體劃算

與萬達之間的交易對于融創(chuàng)來說到底是不是劃算？

資料顯示，13個文旅項目涉及的土地儲備總建筑面積約5897萬平方米，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%，最終作價438.44億元。

孫宏斌表示，交易結構調整之后，對融創(chuàng)而言有了更好的流動性，降低了融創(chuàng)的負債水平，同時，融創(chuàng)未來有機會在文化旅游產業(yè)等方面發(fā)揮專業(yè)性和規(guī)模性的發(fā)展。

摩根士丹利發(fā)布研究報告稱，這對于融創(chuàng)而言是一項好收購，將為其帶來正面影響，基于約4970萬平方米的土地儲備，摩根士丹利估算，這些可售資產價值約合7700億元。

此前，孫宏斌在接受媒體采訪時曾流露出對文旅項目極大的興趣，對于酒店部分，他則表示哪怕酒店資產的錢攤到文旅項目上，那也是很劃算的。

第一上海（樓盤）證券根據(jù)融創(chuàng)中國7月19日發(fā)布的公告分析，將融創(chuàng)所需承擔貸款、項目賬面現(xiàn)金以及融創(chuàng)未來20年需要支付的品牌許可使用費均計算在內，融創(chuàng)獲得的土地平均樓面價成本僅為1600元／平方米。同時，由于該資產包中，大部分項目已經處于在建狀態(tài)，這意味著，融創(chuàng)買入這13個項目的實際樓面地價，低于1600元／平方米。

王健林表示，“融創(chuàng)得到13個萬達城，分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財報合并收入和利潤大漲，兩年內，可助力融創(chuàng)進入房地產企業(yè)收入前兩名。此次融創(chuàng)同意不收購萬達酒店物業(yè)并增加收購金額，整體交易還是劃算。”

從本次交易來看，孫宏斌的收購邏輯的確有所轉變：從越收購越大，到越收購越安全的戰(zhàn)略布局，因此，這也是他甘愿承擔原酒店交易對價的折讓部分，也不盲目接手自己不擅長的酒店最大的原因。

1.3萬億貨值可供5年發(fā)展需要

孫宏斌多次在公開場合表示，融創(chuàng)從去年開始就不在公開市場拿地，而是專注于并購，這是融創(chuàng)的優(yōu)勢。

據(jù)媒體不完全統(tǒng)計，2017年融創(chuàng)已發(fā)起8次并購，總計獲得了3250萬平方米土地——這些項目總建筑面積達6707.46萬平方米，其中可售面積達5514.42萬平方米（權益面積約4500萬平方米）。

7月19日，融創(chuàng)438.44億收購萬達13個文旅項目91%股權，可售面積約4973萬平方米。

第一上海證券的研究數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)中國目前土地儲備超過了1.5億平方米，躍升至行業(yè)前三，僅次于中國恒大和碧桂園。

專業(yè)機構的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，融創(chuàng)未銷售部分的總貨值或達1.3萬億元，能保證未來五年業(yè)績發(fā)展需要，如果加上萬達文旅地產的可售貨值，融創(chuàng)的總貨值的確驚人，總體項目銷售凈利率也在10%左右，有的甚至超過20%。而融創(chuàng)中國目前土地儲備已覆蓋50余個城市，平均土地成本為5800元/平方米。目前土拍市場拿地土地成本基本已過萬。

孫宏斌并購的邏輯就是“便宜”。

他說，“我們希望拿到價格合適的土地，而現(xiàn)在公開市場的地價是偏貴的，只有并購市場有機會拿到價格合適的土地，融創(chuàng)對土地的判斷能力、決策能力和操作能力比較強。”

對于市場對其大舉并購而迅速提高的負債率表示擔憂，孫宏斌則率性大手一揮說道，“有什么可擔心的？”“今年是融創(chuàng)負債率的拐點，今年以后融創(chuàng)負債率將會下降。”

“去年年底，我們賬上的現(xiàn)金流是698億元，上半年賬上有900多億元現(xiàn)金，我們能動用的大概有500億元，我們現(xiàn)金流壓力并不大。”孫宏斌一席話也給市場吃了一顆定心丸。

孫宏斌多次提及“內容”

孫宏斌此前在接受媒體采訪時多次強調“內容”二字。

從孫宏斌戰(zhàn)略投資鏈家、樂視和萬達商業(yè)的大文旅項目等綜合起來看，并不只是收購土地那么簡單，他將目光放在了布局一個有價值的未來。

從對樂視系的投資來看，孫宏斌曾向媒體回應稱，“對于房地產公司來說，一個是科技創(chuàng)新一個是消費升級，投資樂視主要是因為看中他大娛樂和大文化的內容，這些將來會是一個方向。”

他表示，融創(chuàng)與樂視未來一定會有連接，我們希望每一個房子都會放一個樂視83寸的電視，那是一個什么概念？日后我們還可以把更多的內容都放進去。

對于萬達文旅項目，孫宏斌更是直言“這是個好東西”，“我們相信融創(chuàng)和萬達會在文化旅游產業(yè)、大健康產業(yè)等方面有更多更好的合作，融創(chuàng)也會和萬達在電影等其他領域進行深度的戰(zhàn)略合作。”孫宏斌正將試圖延伸融創(chuàng)在文旅等大健康、大旅游產業(yè)方面的觸角。

在孫宏斌的最新計劃中，今年融創(chuàng)將拿下超過3000億元的銷售額，他透露，“7月份銷售會超過200億元，因為現(xiàn)在銷售許可證很難拿，8月份以后銷售能夠保證在300億元以上。主要是我們的銷售量非常大，融創(chuàng)的銷售回款與銷售額基本上是平的。”

良好的銷售預期為融創(chuàng)的收購動作做了最好背書，對于融創(chuàng)中國來說，此次以438億元撬動文旅地產萬億市場，打破邊界為融創(chuàng)獲得更為均衡發(fā)展空間探索了更多可能性。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。