近800萬高校畢業(yè)生，2.47億流動人口……2017年，在人口凈流入的大中城市，住房租賃市場注定不平靜。

“廣州租房，說起來都是淚……”來自會展行業(yè)的廣州網(wǎng)友“小田螺”去年曾在網(wǎng)上跟帖表示。他提醒租房者，如果預(yù)算充足，去找中介吧。而對于剛畢業(yè)還沒什么收入的同學(xué)，建議更多考慮城中村或郊區(qū)的房子，并建議現(xiàn)場找房,“這個方法雖然累，但是最靠譜”。這一“史上最全的廣州租房攻略”網(wǎng)帖的瀏覽量已達(dá)到了8萬多次。

在城鎮(zhèn)化發(fā)展的洪流中，大批“小田螺”們涌入大中城市。如何解決他們的居住問題?

十二城市啟動住房租賃試點(diǎn)利好人口流向大都市

7月17日，廣州市政府官網(wǎng)公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，出臺16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場發(fā)展。

住房租賃市場，是房地產(chǎn)市場的重要組成部分，是解決住房問題的重要渠道。目前租賃房市場正日益受到重視，隨著租賃房市場的快速推進(jìn)，樓市格局也將迎來巨大變化。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國家發(fā)展改革委、公安部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。

目前，住建部已會同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。

廣州華南城市研究會會長、暨南大學(xué)管理學(xué)院教授胡剛對第一財經(jīng)分析，租賃房市場的發(fā)展，將加速人口向一二線城市的集聚。“房價高阻礙了年輕人特別是剛走出校門的學(xué)生在大城市落戶，租房新政使年輕人有了新路，降低了入戶城市的門檻。”

一般而言，外來人口流入越多的城市，對租賃房市場的需求就越大。第一財經(jīng)記者對這12個城市的常住人口、戶籍人口、城區(qū)人口等數(shù)據(jù)進(jìn)行了統(tǒng)計梳理，以探知租賃房市場未來的發(fā)展方向。

深圳外來人口最多

數(shù)據(jù)顯示，目前深圳的外來常住人口最多。去年深圳常住人口達(dá)到了1190.84萬，但戶籍人口只有384.52萬，非戶籍常住人口達(dá)到了806萬，占常住人口比重高達(dá)67.7%。

在2016年深圳戶籍新政實施之前，非戶籍常住人口的占比要更高。作為城區(qū)人口過千萬的超大城市，深圳的人口結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重倒掛。去年8月，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和完善人口服務(wù)管理的若干意見》、《深圳市戶籍遷入若干規(guī)定》(下稱《戶籍規(guī)定》)以及《深圳市居住登記和居住證辦理規(guī)定》，繼續(xù)深化戶籍制度改革，提高戶籍人口比例及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

新的人才引進(jìn)政策將純學(xué)歷型人才入戶條件放寬至大專，技術(shù)型人才入戶條件放寬至中專+中級職稱，技能型人才入戶條件放寬至緊缺急需工種高級工，只要滿足條件即可申請入戶，不設(shè)指標(biāo)數(shù)量限制，多多益善。在投靠類遷戶政策方面，入戶條件同樣有了適度的放寬。這一政策的出臺也被外界稱之為“史上最松”的落戶政策。

新的政策之下，去年深圳戶籍人口增加49.8萬人。2016年末，深圳戶籍人口在常住人口中比例為33.99%，較上一年增加2.79個百分點(diǎn)。按此趨勢，今年這一比例仍將顯著提高。

不過，深圳居民的住房自有率相當(dāng)?shù)汀?015年末，深圳常住居民家庭住房自有率達(dá)到34%，比2010年提高7個百分點(diǎn)，這一比例不到京滬穗的一半。也就是說發(fā)展租賃房市場，深圳最為迫切，市場空間也最大。

在深圳之后，廣州的非戶籍常住人口也達(dá)到了533.85萬。盡管總量沒有深圳多，但是隨著近兩年通用電氣(GE)、思科等一系列大項目相繼落戶廣州，廣州的人口流入不斷加快。數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州市常住人口首次突破1400萬人，達(dá)1404.35萬人，比2015年末增加了54.24萬人，增量居全國各大城市之首。

廣東體制改革研究會副會長彭澎對第一財經(jīng)分析，在廣州的東進(jìn)戰(zhàn)略中，黃埔和增城都有國家級開發(fā)區(qū)，這也是廣州未來先進(jìn)制造業(yè)重要發(fā)展平臺，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶動人口增長。

為了進(jìn)一步吸引人才，讓人才能在廣州安居樂業(yè)，7月1日起，《廣州市關(guān)于完善公共集體戶管理的通知》正式實施，城中145個受理點(diǎn)接受7類人員的落戶申請，對符合廣州市入戶條件或有廣州市戶口，但無處落戶的人實現(xiàn)落戶“兜底”。這也是廣州戶籍政策邁出的重要一步。

在廣州之后，同處珠三角的佛山，非戶籍常住人口也到了380多萬，占常住人口比重為48%，作為珠三角最重要的制造業(yè)城市，佛山近幾年得益于廣佛一體化，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級也不斷加快，城市平臺建設(shè)加快，吸引了大量外來人口在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)。

中國高校畢業(yè)生逐年增加，同時經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展也帶動了流動人口的迅速增長。

中西部大城：人口流入加快

如果說東部沿海城市的外來人口流入量大，非戶籍人口占比較高的話，那么中西部的幾個省會城市雖然外來流入人口占比沒有那么高，人口流入的速度卻在不斷提高，對租賃房的市場需求增長迅速。

例如本次試點(diǎn)的4個中西部城市，武漢、鄭州、成都和合肥，所在的省份都是人口大省，是所在省份的單極核心城市，近幾年隨著大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶，這些城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不斷加快，周邊大量地市的人口流入。

以鄭州為例，鄭州是2011~2015年河南全省唯一的人口凈流入地區(qū)，外省流入河南人口的37%和省內(nèi)流動人口的60%均流入鄭州，“十二五”期間鄭州凈流入人口達(dá)185萬，僅比深圳少1萬，在全國大中城市中位居第七。

今年6月，河南省社科院發(fā)布的《河南城市發(fā)展報告(2017)》指出，目前河南的情況是，農(nóng)村人口大多直接向鄭州等大城市流動，再加上三四線城市人口也在向鄭州轉(zhuǎn)移，造成鄭州人口激增，三四線城市人口流失。

彭澎說，隨著產(chǎn)業(yè)由沿海向中西部的轉(zhuǎn)移，像鄭州等地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷加快，收入也不斷增加，與沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的收入差距不斷縮小，就近就業(yè)、就地城鎮(zhèn)化成為很多人的選擇。在這種情況下，河南外出農(nóng)民工增速呈逐年回落趨勢。這其中，大量的人口就進(jìn)入鄭州。

在合肥，2016年末全市常住人口786.9萬人，比上年增加7.9萬人，增長1.0%;比2010年第六次人口普查時增加41.2萬人，年均增長0.9%。

值得注意的是，像鄭州、合肥、成都等中西部城市，除了主城區(qū)之外，轄區(qū)內(nèi)還有不少縣市和遠(yuǎn)城區(qū)，在加快城鎮(zhèn)化的過程中，縣市的人口也會大量進(jìn)入到主城區(qū)。因此主城區(qū)非戶籍人口除了外地流入，也有很大一部分是本市轄下的縣市和遠(yuǎn)城區(qū)的人口流入。

廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長發(fā)對第一財經(jīng)分析，像鄭州、合肥等二線城市，對大學(xué)生落戶限制很少，因此外來人口也很容易落戶到這些城市。但面對日益高漲的房價，這些落戶的外來人口在買房難的情況下，也有較大的租房需求。“所以僅僅戶籍是不夠的，還要解決好安居的問題，這樣他們才能在這里樂業(yè)。”

丁長發(fā)說，像合肥、鄭州、武漢等城市，通過發(fā)展租賃房市場，有利于進(jìn)一步吸引人才落戶，有效匹配當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，并加快當(dāng)?shù)氐?ldquo;彎道超車”步伐。

租賃新政利好大城市發(fā)展

分地區(qū)來看，首批試點(diǎn)的12個城市中，東部沿海地區(qū)達(dá)到了7個，其中僅廣東一省就占了4個;中西部和東北共5個，均為省會。按行政等級來看，12個城市中，有8個副省級城市，2個地級市省會，只有佛山和肇慶是普通地級市。若按照市場對城市的劃分，則包括了廣深兩個一線城市，以及另外9個二線城市，三四線城市則只有肇慶一個。

值得注意的是，作為三四線城市中的唯一代表，肇慶的戶籍人口比常住人口多了30多萬，這說明，肇慶有不少人口流向了廣深等一二線城市，這也是大部分三四線城市的現(xiàn)狀。不過隨著廣佛肇一體化發(fā)展，也有不少廣州購買力涌向了肇慶。另外隨著城鎮(zhèn)化的提速，肇慶中心城區(qū)也在不斷壯大，轄區(qū)內(nèi)不少縣市的人口也進(jìn)入到地級市城區(qū)。

十二城市啟動住房租賃試點(diǎn)利好人口流向大都市

從城區(qū)人口來看，首批12個試點(diǎn)城市中，廣深兩個一線城市的城區(qū)人口都超過了千萬大關(guān)。武漢、鄭州、南京、成都、沈陽和杭州也都是城區(qū)人口超過500萬的特大城市。廈門、佛山和合肥也是快速發(fā)展中的二線城市，廈門和合肥城區(qū)人口都超過了300萬。只有肇慶的城區(qū)人口在100萬以下，2015年的數(shù)據(jù)為71.33萬。

實際上，在這12個城市之外，其他城市也在加速發(fā)力租賃房市場。例如，根據(jù)上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海預(yù)計新增供應(yīng)住房用地共計5500公頃，其中租賃住房用地為1700公頃，占比約為31%。與這1700公頃租賃住房用地相對應(yīng)的，是上海市擬在“十三五”期間推出租賃住房共計70萬套，讓其成為房地產(chǎn)市場的“壓艙石”和“穩(wěn)定器”。

丁長發(fā)對第一財經(jīng)分析，城市只有一定的規(guī)模才有可能產(chǎn)生集聚效應(yīng)，才有更多的產(chǎn)業(yè)發(fā)展可能。中心大城市擁有更好的教育、醫(yī)療資源，更好的交通、文化、體育等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，和更多的就業(yè)機(jī)會。因此，大城市對年輕人擁有很強(qiáng)的吸引力，很多年輕人都想在大城市留下來。

丁長發(fā)說，現(xiàn)在很多大城市的房價非常高，很多年輕人已經(jīng)不大可能在這些城市買得起房子。因此，大力發(fā)展租賃房市場，同時讓租房者也能享受到城市的公共服務(wù)，這對年輕人來說很有吸引力，這樣年輕人就不用著急去買房子，有更多的年輕人可以進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，這對城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、轉(zhuǎn)型升級都有很大的促進(jìn)作用。

“租賃房市場除了一部分由存量的房東提供外，未來更需要政府加大租賃房供應(yīng)的步伐，通過解決基礎(chǔ)的公共產(chǎn)品供給，解決外來人才的宜居問題。”丁長發(fā)說，租賃房市場的發(fā)展，將促使人口進(jìn)一步向一二線大城市集聚，而軌道交通的發(fā)展也將加快都市圈的進(jìn)程。

剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮，近日接受媒體采訪時認(rèn)為，中國城市化已經(jīng)進(jìn)入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴(kuò)張“攤大餅”，近年來，特大城市的承載能力到了極限，要素價格上升，企業(yè)、勞動力外溢，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈、城市帶的發(fā)展。

他認(rèn)為，軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來。“結(jié)合我們回到“只住不炒”的原點(diǎn)、初心，再加上金融縮表等背景，我認(rèn)為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段。在這個新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。