進(jìn)入7月，環(huán)京樓市限購(gòu)加碼的發(fā)酵繼續(xù)。在燕郊和固安，樓市就像掉入了冰窟窿。這讓開(kāi)發(fā)商坐不住了，而二手房中介和業(yè)主也已經(jīng)出現(xiàn)明顯分化。數(shù)據(jù)顯示，燕郊可售新房為1784套，均價(jià)在2.7萬(wàn)平方米左右，相比3月份破3萬(wàn)，奔4萬(wàn)的房?jī)r(jià)，環(huán)京樓市普遍下跌了2成以上。

樓市“掉頭”環(huán)京房?jī)r(jià)兩成起跌

燕郊，多年來(lái)都是北京外溢剛需的置業(yè)首站，無(wú)論是價(jià)格還是開(kāi)發(fā)程度都當(dāng)之無(wú)愧是環(huán)京樓市的“帶頭大哥”。今年三月，燕郊二手房均價(jià)已達(dá)到29879元/平方米的歷史性高位，比去年同期上漲了66.86%，新房?jī)r(jià)格更是從去年開(kāi)始便出現(xiàn)了一輪“跳漲”，單價(jià)接連“破三萬(wàn)”、部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目“破四萬(wàn)”，漲幅甚至高于北京樓市。

“棒打出頭鳥”，6月2日晚間廊坊市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，明確加碼限購(gòu)，要求非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ツ軌蛱峁┊?dāng)?shù)?年及以上社保證明或納稅證明的，限購(gòu)1套住房。

重壓之下，一度熙攘熱鬧的售樓處，立馬陷入一片死寂。在被稱之為“燕郊樓市晴雨表”的售樓處一條街走一圈，便能感受燕郊樓市的冷暖。相比3月份，如今這里多個(gè)項(xiàng)目的售樓門店大門緊閉，幾個(gè)少數(shù)開(kāi)門接待的售樓門店也是看房者寥寥無(wú)幾，相比此前火熱情景恍若隔世。

在北京青年報(bào)記者的探訪中，水榭花城售樓處的一位置業(yè)顧問(wèn)就透露，“政府打擊的政策太多，尤其是社保要求這一塊讓買房門檻大幅度提高。燕郊的房子已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)比較明顯的降幅，調(diào)整跡象階段。部分購(gòu)房者觀望情緒明顯，而一些著急用錢的業(yè)主和炒房客已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)拋售房產(chǎn)。”

“降幅兩成起跌”基本是燕郊二手房的常態(tài)。鏈家地產(chǎn)燕郊門店的置業(yè)顧問(wèn)小李在陪北青報(bào)記者看房時(shí)表示，二手房成交活躍的首爾甜城、天洋城、福成上上城五期等項(xiàng)目相比3月份時(shí)的歷史最高點(diǎn)，降價(jià)幅度都在萬(wàn)元左右。

小李隨后向北青報(bào)記者介紹了天洋城的一套64平方米一室一廳，報(bào)價(jià)160萬(wàn)，均價(jià)約為2.5萬(wàn)元/平方米。“同戶型的房子3月份我也賣了一套，225萬(wàn)成交的，現(xiàn)在低價(jià)賣房的都是著急套現(xiàn)離場(chǎng)的投資客，您可以輕松抄底。”小李介紹道。

除了天洋城以外，首爾甜城的中介也表示，“我們小區(qū)的房?jī)r(jià)的確降了，年初有許多二手房都是以單價(jià)35000元/平方米左右過(guò)戶的，最近成交的單子只有25000元/平方米左右，部分業(yè)主甚至接受再降價(jià)出讓。”

另外，據(jù)房天下網(wǎng)的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示燕郊樓市的熱度的確在持續(xù)下降。燕郊房產(chǎn)的瀏覽量自三月以來(lái)出現(xiàn)明顯下降，五月瀏覽量較二月下降近80%。

記者根據(jù)房天下網(wǎng)公開(kāi)數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)，從“3.17”限購(gòu)出臺(tái)以來(lái)，燕郊二手房平均成交價(jià)格從三月的31507.65元/平方米下跌到六月的25000元/平方米，整體跌幅超過(guò)20%。

掉頭向下的不僅是燕郊，南城的固安，因?yàn)闄C(jī)場(chǎng)二高速和大興地鐵的南延在去年坐上了樓市上升的“特快專列”，如今也同樣因?yàn)閲?yán)格的限購(gòu)政策，價(jià)格和成交量都如過(guò)山車般一路向下。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年、2016年固安新房成交均價(jià)分別為6740元/平方米、16318元/平方米，而現(xiàn)今，固安新房均價(jià)已來(lái)到27000元/平方米，兩年以來(lái)漲幅超過(guò)400%。個(gè)別樓盤的報(bào)價(jià)甚至一度接近30000元/平方米。但在調(diào)控后，2萬(wàn)元左右的新盤也成交寥寥。

位于固安南某個(gè)以大戶型為主的項(xiàng)目，近期引入了捷克小鎮(zhèn)的概念吸引購(gòu)房人，項(xiàng)目的銷售人員告訴來(lái)訪的北青報(bào)記者，“2月份項(xiàng)目曾打算上半年開(kāi)盤推新，但調(diào)控政策出臺(tái)后，購(gòu)房資格和首付比例的問(wèn)題，讓許多積累的客戶退出了，目前得到的消息是開(kāi)盤可能要到下半年了，具體價(jià)格未定。”

相比新房的遮遮掩掩，固安的二手房也率先開(kāi)始了降價(jià)，房天下數(shù)據(jù)顯示，固安二手房成交均價(jià)從三月的21507.65元/平方米下跌到六月的17000元/平方米，跌幅超過(guò)20%。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，環(huán)京這樣的調(diào)整很正常。因?yàn)榄h(huán)京地區(qū)在過(guò)去的一年左右時(shí)間里，房?jī)r(jià)上漲了100%以上，甚至某些地區(qū)上漲了150%左右，在短期內(nèi)透支了體力，存在短期泡沫。因此隨著調(diào)控的展開(kāi)，環(huán)京房?jī)r(jià)下調(diào)20%甚至以上，才能吸引新的購(gòu)房者出手。

限購(gòu)下環(huán)京商住當(dāng)?shù)?/p>

限購(gòu)升級(jí)讓環(huán)京區(qū)域的房產(chǎn)中介與開(kāi)發(fā)商備受沖擊，然而，與北京全面限購(gòu)不同，環(huán)京地區(qū)納入限購(gòu)范圍的僅僅是普通商品住宅，暫時(shí)并不包括商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，因此，低首付不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓再次成為開(kāi)發(fā)商們攬客的籌碼。

在燕郊發(fā)放小傳單的銷售人員，手里攥著多個(gè)項(xiàng)目的宣傳單頁(yè)，在了解到記者并沒(méi)有購(gòu)房資格后，轉(zhuǎn)而推薦不限購(gòu)的酒店式公寓產(chǎn)品。

“小戶型、低總價(jià)，100萬(wàn)出頭，貸款就貸50-60萬(wàn)月供在6000左右只能貸10年。”這類的商住樓往往比周邊的住宅便宜一些，成了當(dāng)前環(huán)京樓市力推的產(chǎn)品。

據(jù)北青報(bào)記者探盤了解，在環(huán)京商住項(xiàng)目中，因?yàn)椴幌拶?gòu)的賣點(diǎn)，一些項(xiàng)目甚至要求購(gòu)房者同時(shí)繳納裝修費(fèi)和所謂的電商費(fèi)。

“我們的公寓房不限購(gòu)不限貸，還贈(zèng)送精裝修，每平方米只收取1000元，開(kāi)發(fā)商會(huì)按照1500元的標(biāo)準(zhǔn)交房，50平方米以下的房型，只需要交10000元裝修費(fèi)就可以了。”紫竹灣商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售人員表示。

除了捆綁裝修，還有商住項(xiàng)目的銷售人員表示：“現(xiàn)在購(gòu)買會(huì)有團(tuán)購(gòu)價(jià)，但需支付5萬(wàn)元電商費(fèi)才能享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。”

然而，這些項(xiàng)目并未出現(xiàn)“開(kāi)盤即售罄”的火爆情況，很多商住項(xiàng)目開(kāi)盤個(gè)把月以來(lái)，仍有不少房源在售。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，由于北京商住項(xiàng)目被明令禁止，購(gòu)房人擔(dān)心環(huán)京區(qū)域的商住產(chǎn)品也會(huì)遭遇類似的政策加碼，因此在購(gòu)入前十分謹(jǐn)慎，即便不限購(gòu)不限貸，但由于商住始終游離在灰色地帶的硬傷，購(gòu)房人對(duì)其并不積極。

仍有新的投資客在殺入

雖然環(huán)京樓市整體陷入低谷，但也有個(gè)別項(xiàng)目仍有購(gòu)房人在不斷涌入。位于涿州的桃園新都孔雀城是少有的近期開(kāi)盤順?shù)N的住宅項(xiàng)目，由于涿州不要求社保，允許外地戶籍購(gòu)買一套住宅，加上高鐵直達(dá)，使得新的投資客涌入。據(jù)北青報(bào)記者了解，該項(xiàng)目定價(jià)約為12000元/平方米，可以首付30%，但買房需要綁定9萬(wàn)元的車位。

不過(guò)在許多投資者眼中，因?yàn)槿阅苁褂酶軛U買房，因此這樣的價(jià)格和捆綁銷售仍是可以接受的。但對(duì)于大部分已經(jīng)入場(chǎng)的炒房客來(lái)說(shuō)，他們的房子只能賣給那些膽大的接盤者。

一位燕郊當(dāng)?shù)氐臉I(yè)內(nèi)人士表示，目前在燕郊和固安等地，已經(jīng)有部分炒房客開(kāi)始少量購(gòu)入上一批投資客拋售的房產(chǎn)。但受三年社保的影響，采取的是先交錢后過(guò)戶的模式，新舊炒房客和中介之間簽個(gè)三方協(xié)議，然后交錢，并由第三方的公司來(lái)幫助接盤者繳納3年的社保，拿到購(gòu)房資格后再行過(guò)戶。但由于數(shù)量較少，并未對(duì)整體樓市產(chǎn)生影響。不過(guò)，這類方法都是在投資客與投資客之間轉(zhuǎn)手與接盤，剛需并不愿意選擇這類極具風(fēng)險(xiǎn)的方式。

鏈家地產(chǎn)燕郊區(qū)域的一位門店經(jīng)理也表示，雖然不少項(xiàng)目都在降價(jià)出售，但追漲殺跌的習(xí)慣，造成市場(chǎng)上都是觀望的多，出手的少。

該經(jīng)理介紹到，目前著急賣房的一般是兩類人，第一類是純粹的炒房客，怕獲利回吐得太猛；第二類是置換人群，這類人打算在北京或者其他城市買房，隨著環(huán)京樓市的下行，這些人手中的房子在縮水，換房的成本在增加。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則表示，二手房市場(chǎng)并不能完全說(shuō)明環(huán)京樓市現(xiàn)在普遍的市場(chǎng)價(jià)，新盤價(jià)格的指向性更大。此輪限購(gòu)將抑制短期炒房客，消化過(guò)去一年兩年里過(guò)快的漲幅，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，隨著京津冀一體化發(fā)展，各大開(kāi)發(fā)商的不斷涌入，都說(shuō)明環(huán)京樓市的未來(lái)前景仍被普遍看好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。