從“黑色1月”成交1390套，到“紅5月”成交5753套，再到年終12月成交9000余套，2012年濟(jì)南樓市“龍頭低垂龍尾翹”。據(jù)市建委官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年濟(jì)南新建商品房總成交量超過(guò)7萬(wàn)套，環(huán)比去年上漲1成；二手房共成交2萬(wàn)余套。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，濟(jì)南新建商品住宅均價(jià)呈上半年整體下跌下半年持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，二手房?jī)r(jià)波動(dòng)上漲，目前均價(jià)每平方米約8900元。

新房

下半年連續(xù)微漲全年成交7萬(wàn)余套

“晚出手兩個(gè)月，多花了近4萬(wàn)塊錢。”說(shuō)起自己的買房經(jīng)歷，剛需族劉志云不免后悔。6月份，她在西部一樓盤看到一批促銷房源，均價(jià)每平方米6100元左右，相較開(kāi)盤價(jià)略降。她有些心動(dòng)，但受“抄底”心理驅(qū)使，決定觀望，不曾想下半年幾次加推該樓盤房?jī)r(jià)漸漸漲回到6500元左右。最終，劉志云以總價(jià)60萬(wàn)左右的價(jià)格購(gòu)買了該樓盤一套90平方米左右的房源。“不敢再等了，看今年這個(gè)趨勢(shì)繼續(xù)上漲的可能性很大。”劉志云說(shuō)。

其實(shí)，今年不少濟(jì)南市民與劉志云有相同經(jīng)歷。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月18日公布的全國(guó)70大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上半年濟(jì)南新建商品住宅價(jià)格以跌為主，最大跌幅在4月，下跌0.6%，6月持平后，下半年濟(jì)南房?jī)r(jià)連續(xù)微漲5個(gè)月。

搜房網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月濟(jì)南新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)已超過(guò)9000套，約是年初1月1390套的7倍?？v觀2012年濟(jì)南樓市，每月成交絕對(duì)數(shù)據(jù)昭示回暖。

據(jù)市建委官方每月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：“黑色1月”濟(jì)南成交1390套，創(chuàng)歷史同期新低，龍頭低垂，不少房企“群體歇菜”；2、3、4、月成交3742套、5550套、4786套，小陽(yáng)春吹來(lái)暖風(fēng)，不少房企“冬眠中蘇醒”；5、6月成交5753套、5390套，紅火勢(shì)頭初顯；7、8月成交7266套、6682套，熱夏帶來(lái)熱銷；9、10月成交7326套、7285套，購(gòu)房者觀望減弱，果斷出手，金銀足色；年終11、12月成交7841套、9016套(截至記者發(fā)稿時(shí)數(shù)據(jù))，火爆暖冬，龍尾高翹。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年全年濟(jì)南新建商品房成交量72000余套，比去年的65944套上漲1成。

二手房

均價(jià)波動(dòng)上漲全年成交2萬(wàn)余套

與新建商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)不同，濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)波動(dòng)中持續(xù)上漲。

今年5月份，郝女士看中市中區(qū)桿石橋一棟學(xué)區(qū)房，房東李先生要價(jià)每平方米9300元。郝女士覺(jué)得內(nèi)部裝修稍次，想再等等。9月份沒(méi)有尋到更好房源的郝女士，再找到李先生時(shí)，房?jī)r(jià)已被上調(diào)到9700元。

據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，1月濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)為每平方米7937元。之后波動(dòng)上漲，8245元、8524元、8872元……12月以來(lái)持續(xù)上漲，上周均價(jià)已達(dá)到每平方米8922元。今年總成交量將超過(guò)2萬(wàn)套，比2011年1.6萬(wàn)余套增加4000余套，增幅達(dá)兩成多。

縱觀2012年濟(jì)南二手房市場(chǎng)，成交曲線為開(kāi)口向下拋物線。年初增速上漲，1-6月成交量分別為402套、727套、1572套、1645套、1654套、1772套。7月以2682套的成交量成功登頂，是年初成交量的6倍。之后波動(dòng)微跌，總體處于2000套左右的高位。

“今年濟(jì)南的二手房市場(chǎng)總算是緩過(guò)勁來(lái)了。”王先生是一家品牌連鎖中介公司濟(jì)南區(qū)域的負(fù)責(zé)人，談起今年的生意，王先生很欣慰。他說(shuō)，去年下半年濟(jì)南二手房市場(chǎng)萎靡，成交量逐月下降，零成交成了不少中介店面的“常態(tài)”。2012年以來(lái)，回暖趨勢(shì)明顯，他旗下的幾十家連鎖中介店每月都有累計(jì)六七十套的成交量，加盟店面也有所增多。

存量

新房、二手房皆存量充足

據(jù)濟(jì)南市建設(shè)部門統(tǒng)計(jì)顯示，年初以來(lái)濟(jì)南市批準(zhǔn)預(yù)售的商品房有179168套，其中住宅有48579套。以今年濟(jì)南商品房銷售情況來(lái)看，僅今年的商品房存量還有10萬(wàn)余套，其中住宅約3000套。區(qū)域劃分方面，市內(nèi)六區(qū)不管是從總預(yù)售量、總住宅量還是總成交量來(lái)看，歷下區(qū)皆屬首位。

據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，2012年10月份掛牌總量為94907套。根據(jù)濟(jì)南市長(zhǎng)期規(guī)劃，明年還將新增、加推不少樓盤。購(gòu)房者完全不用擔(dān)心房源量。

購(gòu)房者

不得不買剛需族是樓市主體

開(kāi)發(fā)商看好、政府呼吁保護(hù)，隨著限購(gòu)、限貸等樓市政策的持續(xù)影響，剛需族已經(jīng)成為樓市購(gòu)買力的中堅(jiān)力量，是開(kāi)發(fā)商回籠資金的救命稻草。無(wú)論是從開(kāi)發(fā)戶型設(shè)計(jì)，或者價(jià)格上，都漸漸向剛性需求靠攏。

近期搜房網(wǎng)年末置業(yè)調(diào)查顯示，首次置業(yè)者占調(diào)查人群的67.7%。二手房搜索調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，90-120平方米兩室戶型最受剛需族青睞。

在高房?jī)r(jià)壓力下，仍有大批人前仆后繼，爭(zhēng)當(dāng)房奴，到底是為什么呢？究其原因，房子是民生之本，再貴也得買。這也是中國(guó)人的普遍心理，有自己的房子才算有家。結(jié)婚要買房、孩子上學(xué)落戶口要買房……對(duì)于這些第一次買房的人們，尤其是剛剛工作沒(méi)多久積蓄不多的年輕人來(lái)說(shuō)，不是要買，而是不得不買。

保障房

無(wú)戶口限制公租房為樓市減壓

11月30日，濟(jì)南正式發(fā)布《濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于明確政府集中建設(shè)公共租賃住房保障標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，通知規(guī)定申請(qǐng)公租房無(wú)收入、戶口限制，只要與工作單位有勞動(dòng)(聘用)合同，并繳納社會(huì)保險(xiǎn)，外來(lái)務(wù)工人員可以申請(qǐng)公租房，最長(zhǎng)租住時(shí)間為5年，可續(xù)租。

截至目前，首批面向申請(qǐng)單位職工的6110套房源，已經(jīng)陸續(xù)搖號(hào)配租。第一批配租公租房人群不日即可入住。據(jù)了解，公租房以拎包入住為標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)施齊全，租金為周邊同類型房屋70%。

“這些申請(qǐng)公租房的單位職工有不少人曾看過(guò)我們的樓盤。”高新區(qū)沁園新居公租房附近一樓盤銷售經(jīng)理表示。廉租房、公租房解決部分人群住房困難，尤其是無(wú)收入、戶口限制的公租房，能在一定程度上減少外來(lái)務(wù)工剛需人群，為樓市減壓。

明年是濟(jì)南市保障性住房工作關(guān)鍵年。按計(jì)劃，濟(jì)南明年新開(kāi)工保障性安居工程1.6萬(wàn)套，基本建成2.4萬(wàn)余套公租房項(xiàng)目。

走勢(shì)

明年房?jī)r(jià)小幅微漲可能性大

山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，當(dāng)前濟(jì)南房?jī)r(jià)雖然小幅上漲，但相對(duì)穩(wěn)定，明年在限購(gòu)等房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行的背景下，房?jī)r(jià)不可能大漲，但小幅上漲可能性較大。

“從濟(jì)南自身特點(diǎn)來(lái)分析，房?jī)r(jià)暴漲可能性極小。未來(lái)3年內(nèi)，濟(jì)南房?jī)r(jià)將持續(xù)微漲。”買房網(wǎng)總裁、濟(jì)南資深房產(chǎn)專家趙魯梁表示。2003年以來(lái)，濟(jì)南房?jī)r(jià)走勢(shì)基本呈現(xiàn)穩(wěn)中上漲狀態(tài)。尤其是國(guó)家實(shí)行限購(gòu)政策以來(lái)，房?jī)r(jià)基本上不會(huì)暴漲，大都是微漲。另外，從濟(jì)南目前房企來(lái)看，中海、萬(wàn)科、綠地等一線房企逐鹿市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，為了搶占市場(chǎng)誰(shuí)都不會(huì)貿(mào)然大幅漲價(jià)。

政策背景

全方位從嚴(yán)調(diào)控樓市

1月31日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶關(guān)于今年六大重點(diǎn)工作部署傳遞出這一信號(hào)：限購(gòu)仍是主旋律。

3月28日，住建部副部長(zhǎng)表示：將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向不動(dòng)搖。

7月1日，40城住房信息聯(lián)網(wǎng)上線，住建部擬擴(kuò)圍全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。

8月20日，樓市調(diào)控政策執(zhí)行不力地區(qū)要問(wèn)責(zé)。

10月8日起，濟(jì)南正式實(shí)施住房公積金新政。11月濟(jì)南住房公積金貸款額度下降3成。

12月18日，國(guó)土部明確房地產(chǎn)調(diào)控明年任務(wù)之一是控異常、防波動(dòng)，將鎖定三類“市場(chǎng)異動(dòng)城市”，其中就有在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房?jī)r(jià)指數(shù)的全國(guó)70個(gè)大中城市中，凡新建商品住宅和二手住宅交易價(jià)格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個(gè)月上漲的城市。

12月28日，山東召開(kāi)全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議。嚴(yán)格落實(shí)差別化房地產(chǎn)稅收、信貸政策和住房限購(gòu)措施，抑制投機(jī)投資性需求，支持合理自住和改善性需求，擴(kuò)大中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)和消費(fèi)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。