組合重拳之下，目前的北京樓市可以說是“風(fēng)聲鶴唳”。

繼“史上最嚴(yán)的3·17新政”出臺(tái)后，北京又在10天內(nèi)連續(xù)密集地發(fā)布了9大“限令”。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)：“幾乎斷絕了所有炒房的可能?！?/p>

據(jù)悉，北京的政策調(diào)控向來被各地市看作風(fēng)向標(biāo)，事實(shí)也確實(shí)如此。北京為房地產(chǎn)調(diào)控打出組合拳后，全國其他城市也正在“爭(zhēng)相效仿”。記者發(fā)現(xiàn)，目前全國已經(jīng)有超過20個(gè)城市發(fā)布了不同程度的調(diào)控政策。

回顧去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，該會(huì)議上曾提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

時(shí)至今年，2017年政府工作報(bào)告中又明確，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。

再看眼下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的動(dòng)作連連，各地市也在逐步跟進(jìn)，這究竟為市場(chǎng)釋放了什么樣的信號(hào)？房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來降溫期？

北京樓市調(diào)控接二連三

繼“認(rèn)房認(rèn)貸”的“3·17新政”發(fā)布實(shí)施后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控正在持續(xù)加碼。10天以來，9大“限令”紛紛出臺(tái)，一套組合拳之下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎已是“七葷八素”。10天，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底經(jīng)歷了什么？

今年的全國兩會(huì)剛落幕不久，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就迎來了“3·17新政”。該政策要求，“認(rèn)房又認(rèn)貸”，并大幅提高二套房的首付標(biāo)準(zhǔn)。居民家庭名下在北京市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

隨后3月21日晚間，工行、建行等16家北京地區(qū)銀行對(duì)外公布，即日起縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。顯然，首套利率提高后，購房者的月供會(huì)顯著增加。

緊接著3月22日，北京地稅局和市住建委又聯(lián)合發(fā)布公告，非京籍者購房納稅從5年上調(diào)至連續(xù)60個(gè)月，進(jìn)一步加強(qiáng)限購力度。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，以往在購房資格審核時(shí)，個(gè)稅只需要連續(xù)5年繳納，一年一次即可，因而一些非京籍購房人實(shí)際只繳納了5個(gè)月的個(gè)稅。而這次發(fā)布的新要求，無疑會(huì)讓部分購房者再無漏洞可鉆。

與此同時(shí)，學(xué)區(qū)房一直是“炒房”的重災(zāi)區(qū)，北京又怎么會(huì)在本輪調(diào)控中放棄整治機(jī)會(huì)？

首先，10平米的平房過道喊價(jià)一兩百萬的時(shí)代可能要成為歷史了。對(duì)于不具備居住條件的過道、車庫、廊道等異形房，北京在3月23日出臺(tái)了“三不政策”：在不動(dòng)產(chǎn)登記中一律不能單獨(dú)辦理過戶等轉(zhuǎn)移登記；在公安機(jī)關(guān)戶口登記環(huán)節(jié)一律不能辦理落戶；在子女就學(xué)環(huán)節(jié)一律不能作為入學(xué)資格條件。

其次，學(xué)區(qū)房“一對(duì)一”入學(xué)，也將增加不確定性。為遏制學(xué)區(qū)房炒作現(xiàn)象，記者從北京市教委處了解到，今年幼升小將繼續(xù)擴(kuò)大多校劃片，并通過隨機(jī)搖號(hào)的方式確定具體的學(xué)校學(xué)位，這就意味著學(xué)區(qū)房的“一對(duì)一”入學(xué)將增加不確定性。

另外，那些想通過假離婚來“騙房”的購房者可能也要“失望”了。以后不僅要“認(rèn)房認(rèn)貸”也要“認(rèn)離”?！蛾P(guān)于加強(qiáng)北京地區(qū)住房信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》中明確，要求針對(duì)離婚一年內(nèi)的房貸申請(qǐng)人，商業(yè)銀行應(yīng)參照二套房信貸政策執(zhí)行；申請(qǐng)住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。

除此以外，以后個(gè)人想買商住房可能也不會(huì)再容易。3月26日，北京公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》。其中明確，商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽?/p>

如果大家認(rèn)為，北京樓市的本輪調(diào)控僅僅是通過限購政策來進(jìn)行投機(jī)需求抑制，那就低估了此次北京樓市的整治決心。配合上述政策，北京住建部在“3·17新政”后，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的違法違規(guī)行為也開展了最嚴(yán)檢查。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售、囤積房源，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、參與炒房、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為都被列為重點(diǎn)檢查內(nèi)容。

記者在北京市住建委處獲悉，北京“3·17”樓市新政實(shí)施以來，北京有關(guān)執(zhí)法部門一共檢查了近50個(gè)商品房銷售項(xiàng)目和173個(gè)中介機(jī)構(gòu)門店，市住建部門已對(duì)6個(gè)開發(fā)企業(yè)涉及違規(guī)“商改住”的項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽。截至3月26日，已經(jīng)有66家中介機(jī)構(gòu)及門店被責(zé)令關(guān)停，91家中介門店自行關(guān)停。

調(diào)控劍指房屋居住屬性

如此密集的調(diào)控手段，難怪人們會(huì)把近期的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)描述為：“瘋漲必查”，“逢炒必辦”，“冒頭就打”。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京樓市調(diào)控手段的層層加碼之下，響應(yīng)兩會(huì)精神，抑制投機(jī)性需求和房?jī)r(jià)過快上漲的目的也十分明確。

回顧去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，該會(huì)議上曾提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。

時(shí)至今年，2017年政府工作報(bào)告中又明確，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控。

再看眼下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的動(dòng)作連連，是否說明房地長(zhǎng)市場(chǎng)將迎來降溫期？房屋回歸到居住屬性指日可待？

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有很多違規(guī)行為和亂象，觸犯了行業(yè)底線，這是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定的負(fù)面因素。因而，近期的樓市調(diào)控可以說是有力地打壓這些違規(guī)行為，肅清房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

另一方面，近期北京樓市的密集調(diào)控實(shí)際上體現(xiàn)了兩會(huì)精神?！胺孔邮怯脕碜〉摹边@句話目前已經(jīng)得到了全面落實(shí)。嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)表示。

與此同時(shí)，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，政策會(huì)引導(dǎo)人們的預(yù)期。目前政策收緊，會(huì)降低人們的購房需求，使樓市降溫。

提及房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)迎來降溫期，嚴(yán)躍進(jìn)則對(duì)記者分析表示，近期購房政策的收緊，購房門檻的提高，確實(shí)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫帶來影響。不過，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的周期很大程度上跟市場(chǎng)的自我調(diào)整有關(guān)系。即便是政策不打壓，當(dāng)需求釋放到一定程度也會(huì)自動(dòng)進(jìn)行降溫。

“北京近期密集頒發(fā)了9項(xiàng)政策嚴(yán)控樓市，這是樓市調(diào)控史上非常罕見的?！敝袊鞘蟹康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時(shí)也稱，目前河北的十三市、縣、區(qū)，及天津、天津的武清區(qū)，環(huán)京區(qū)域也已經(jīng)全部納入調(diào)控，政府?dāng)嘟^炒房的決心不可忽略。

不過值得一提的是，受訪專家也提出了自己的擔(dān)憂。謝逸楓認(rèn)為，以目前北京的9項(xiàng)調(diào)控政策為例，短期能夠遏制房?jī)r(jià)上漲的火苗和阻擋投資投機(jī)“炒房”的腳步。

但這9項(xiàng)調(diào)控政策沒有涉及增加新建住宅用地與新建商品房住宅的住宅庫存，也沒有減少購房者買房負(fù)擔(dān)。如果過了此輪調(diào)控的“風(fēng)頭”，即使調(diào)控政策沒有放松，謝逸楓直言，可能仍將無法阻擋買房者的入市決心與房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

多地市收緊性政策仍將持續(xù)

“接下來陸續(xù)會(huì)有新的城市進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控行列、而政策持續(xù)收緊也是大概率事件，可能會(huì)涉及第二套房的首付比例、商業(yè)銀行貸款、甚至限售等做法，而這些都可能對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來影響?！闭劶拔磥矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控導(dǎo)向，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示道。

“未來北京有可能繼續(xù)發(fā)布樓市調(diào)控政策，其他城市也可能會(huì)加大調(diào)控力度?！壁w秀池教授贊同稱。

實(shí)際上，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控向來被各地市作為風(fēng)向標(biāo)。此次北京在10天內(nèi)連發(fā)9道“限令”，在業(yè)內(nèi)專家看來，其他城市的調(diào)控跟進(jìn)勢(shì)在必行。

而據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，事實(shí)也確實(shí)如此。截至目前，全國已經(jīng)有超過20個(gè)城市出臺(tái)了調(diào)控新政。其中包括，廣州、石家莊、鄭州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮(zhèn)江、成都、滄州、句容、嘉興、長(zhǎng)沙、廊坊等地，甚至連國家級(jí)貧困縣安徽臨泉縣也開始進(jìn)行限價(jià)。

下面以3月28日推出調(diào)控政策的部分城市為例進(jìn)一步分析。比如:福州規(guī)定，福州市5城區(qū)戶籍居民家庭購買第二套住房，非本市5城區(qū)戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的，不得上市交易。

廈門則推出限售規(guī)定，具體如:對(duì)無法提供購房之日前4年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納3年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售180平方米及以下商品住房。同時(shí)，廈門開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的差別化住房信貸政策。

對(duì)此，某房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)人士則對(duì)《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者匿名表示：“這次調(diào)控力度之大范圍之廣，短期內(nèi)可能不會(huì)再出現(xiàn)炒房行為了。換房需謹(jǐn)慎，炒房不劃算。”

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則稱，從全國趨勢(shì)看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控相比“9·30”執(zhí)行力度更嚴(yán)，特別是北京為代表的一線城市，信貸全面收緊且持續(xù)“打補(bǔ)丁”。預(yù)期北京、成都、廈門等城市有望再次進(jìn)入樓市的低迷調(diào)整期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。