核心提示|從去年的“9·30”全國掀起一輪限購限貸調(diào)控之后，今年的“3·17”無疑又開啟了一輪調(diào)控風(fēng)暴。

除了增加限購區(qū)域、限制購買套數(shù)、提高首付比例、延長個(gè)稅或社保繳納時(shí)間等常規(guī)政策外，北京、廣州、廈門等城市出臺了之前沒有過的新政。北京的“‘商辦’項(xiàng)目不得賣給個(gè)人”，首先奏響了向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”的序曲；廣州則出臺了單身限購一套房，直接限制了“假離婚”買房者；而廈門的“房產(chǎn)證辦理后，2年內(nèi)不得上市”，更是把想快速套現(xiàn)的投資客拒之門外。這一批新的政策出臺成為新的風(fēng)向標(biāo)。近期記者踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前鄭州房地產(chǎn)市場并未受到限購政策的沖擊，剛需和剛改族仍是購房主力，面對依舊火爆的市場，鄭州房地產(chǎn)政策是否還會(huì)加碼？將會(huì)出臺哪些新政？大河報(bào)記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家為您解讀。

[鄭州不可能]“商辦”不得賣給個(gè)人

3月26日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)等五部門聯(lián)合發(fā)布公告：開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。也就是說，“商辦”項(xiàng)目個(gè)人不得購買，北京的限購不僅僅局限于商品住宅項(xiàng)目了，這在歷史上還是第一次。

對于北京的“商辦”限購政策，鄭州一房企高管認(rèn)為，北京這一針對商辦類物業(yè)的調(diào)控可以說是3·17一系列樓市調(diào)控后的又一重磅升級，是全國最嚴(yán)格調(diào)控措施，其他城市很可能開始新一輪全面封堵商住政策潮。

那么，去年年底開始起，大部分開發(fā)商都涉及的公寓業(yè)態(tài)的開發(fā)，鄭州會(huì)不會(huì)也出臺對商辦項(xiàng)目進(jìn)行限購呢？

據(jù)克而瑞公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到今年2月底，鄭州商業(yè)市場新增供應(yīng)1.67萬㎡，環(huán)比增加447%，成交2.70萬㎡，基本和1月份持平。存量513.3萬㎡，去化周期上漲至88.9個(gè)月，庫存壓力依舊很大。而辦公市場雖然復(fù)蘇，市場較為活躍，成交量7.22萬㎡，環(huán)比增長117%，但是存量仍然有229.4萬㎡，去化周期為34.6個(gè)月，面臨較大的庫存壓力。

“北京的新政是結(jié)合北京的市場現(xiàn)狀而定的。鄭州的商辦市場還處于去庫存階段，限購的可能性不大?！笨硕鹦畔⒓瘓F(tuán)河南區(qū)總經(jīng)理趙爽稱，但是商住公寓市場應(yīng)當(dāng)規(guī)范起來。

對此，河南省房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長趙進(jìn)京表示認(rèn)同，他認(rèn)為，目前鄭州還不適合出臺限購商辦類產(chǎn)品的政策?！班嵵萆虡I(yè)地產(chǎn)庫存較大，去化周期在兩三年以上。去年政府出臺政策解決支持‘商改住’就是為了去商業(yè)地產(chǎn)的庫存。以前的項(xiàng)目是要去庫存，對于以后的要限制，要合理規(guī)劃，控制供給?！壁w進(jìn)京說。

[鄭州有點(diǎn)懸]廣州：單身限購1套廈門：住房滿2年方可交易

3月17日，廣州出臺新政：本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房。首次將“假離婚”進(jìn)行炒房的人拒之門外。

同時(shí)，目前大多數(shù)城市限購政策對每個(gè)家庭限購兩套房，并且都會(huì)提高二套房首付，鄭州甚至提高到60%。而一些剛改者和投資客為了多買房、降低首付款，不惜選擇“假離婚”，媒體戲稱為“中國式離婚”。以鄭州為例，限購政策出臺首個(gè)工作日，離婚高達(dá)201對，是平時(shí)的2倍。他們往往是手拉手，有說有笑地辦理離婚登記。

無獨(dú)有偶，3月24日，廈門發(fā)布新政跟進(jìn)廣州，也發(fā)布了單身（含離異）人士限購1套房的政策。此外，還首次對投資客做了更加嚴(yán)厲的限制：新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。這進(jìn)一步打擊了想通過炒房快速套現(xiàn)的投機(jī)客。

“不可否認(rèn)的是，買房后限制一定的期限不得買賣會(huì)成為今后其他城市升級限購政策的重要一環(huán)，這樣直接將投資客關(guān)在了購房大門之外?！编嵵菀环科蟾吖軐τ浾弑硎?，“由鄭州整體調(diào)控情況來看，一直以來鄭州出臺的政策都略顯溫和，但從鄭州這兩個(gè)月實(shí)際成交量來看，雖然被限制簽約，但也有明顯上漲趨勢，從大部分樓盤認(rèn)籌數(shù)量來看，如若鄭州市放開簽約，那成交量將會(huì)再次創(chuàng)新高，所以，鄭州市政府可能會(huì)考慮出臺這樣的政策?！?/p>

而鄭州市房管局相關(guān)人員表示，目前鄭州還沒有相關(guān)調(diào)控升級政策出臺的消息。

[新政大猜想]未來鄭州會(huì)出臺哪些限購政策？

截至目前，全國已經(jīng)有大約40個(gè)城市先后出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策，這些城市主要在15個(gè)熱點(diǎn)的一線和二線城市及周圍。

“目前鄭州限購，周邊非限購區(qū)域出現(xiàn)量價(jià)齊升的現(xiàn)象，很多項(xiàng)目開盤即售空，成交均價(jià)也有幾百元的上漲，這將直接拉高鄭州均價(jià)，如果這種態(tài)勢愈演愈烈，不排除鄭州會(huì)擴(kuò)大限購區(qū)域，升級限購政策?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說。

趙爽認(rèn)為，今年的調(diào)控與以往不同的是除了政策執(zhí)行外，還加大了行政監(jiān)管力度，政府對房地產(chǎn)的核心目標(biāo)有兩個(gè)：一是堅(jiān)決抑制投資；二是堅(jiān)決穩(wěn)定房價(jià)。所有的限購政策都是圍繞這兩點(diǎn)制定的?！爸灰繕?biāo)還沒實(shí)現(xiàn)，不僅僅是限購，限貸限價(jià)都會(huì)升級加碼的”。

對此，泉舜集團(tuán)鄭州公司副總經(jīng)理王振東分析稱，從目前市場近期開盤情況匯總來看，單案成交率在市場層面以及操盤方縮量供應(yīng)之后，依然表現(xiàn)樂觀。近三個(gè)月新盤定價(jià)合理的前提下，更出現(xiàn)了開盤當(dāng)天實(shí)際成交500套以上的景象，新一輪調(diào)控可能性大大加劇。從全國范圍新政來看，主要為：城市限購區(qū)域和房產(chǎn)類別外延擴(kuò)大、購房資格審核更嚴(yán)苛、針對新購住房限制交易周期等。“對于鄭州而言，不排除繼續(xù)擴(kuò)大限購行政區(qū)域，重申政策嚴(yán)厲審核制度的辦法，同時(shí)在信貸政策方面也會(huì)有新內(nèi)容出現(xiàn)。”王振東說。

[鏈接]兩周十三城調(diào)控陸續(xù)升級

3月17日

北京：認(rèn)房認(rèn)貸，二套普通自住房首付60%，非普通自住房首付80%；最高貸款期限降至25年；企業(yè)購買的住房需3年以上才能交易。

石家莊：外地人限購一套房，須提供2年內(nèi)連續(xù)繳納12個(gè)月及以上個(gè)人稅證明或社保證明。公積金貸首套房首付比例30%，二套房首付比例60%，第三套及以上不予辦理公積金貸。

廣州：本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房。非本市戶籍居民家庭提供5年連續(xù)繳納個(gè)稅證明或社保證明限購1套。

鄭州：進(jìn)一步加強(qiáng)對非本市戶籍家庭購買住房時(shí)提交的社會(huì)保險(xiǎn)證明、個(gè)人所得稅完稅憑證的審核。

3月18日

長沙：省外戶籍家庭憑在長沙市連續(xù)繳納12個(gè)月以上個(gè)稅或社保證明限購1套新建商品住房；長沙市外湖南省內(nèi)戶籍家庭限購1套新建商品住房。

3月19日

保定：外地人在主城區(qū)限購一套住房，本地人限購三套住房。二套認(rèn)房認(rèn)貸，公積金貸款首付不低于60%。

3月22日

安徽阜陽市臨泉縣：毛坯房均價(jià)控制在每平方米5200元以內(nèi)，裝修房均價(jià)控制在每平方米6000元以內(nèi)。

3月23日

成都：限購由商品住房擴(kuò)大到二手房。在所有限購區(qū)域，購房者必須具有本區(qū)域戶籍或在本區(qū)域穩(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保24個(gè)月以上。

滄州：外地人在主城區(qū)限購1套住房，本地家庭已擁有2套及以上住房的，暫不得購買144平方米以下的普通住房。提高住房公積金貸款首付比例（首套30%、二套60%、三套停止發(fā)放）。

3月24日

廈門：本市戶籍成年單身（含離異）人士限購1套住房。通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后，再次購買住房需滿3年。新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

佛山：沒有住房的非本地居民家庭，在限購區(qū)域購買新建商品住房時(shí)，需提供購房之日前兩年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上的個(gè)稅證明或社保證明，補(bǔ)繳不予認(rèn)定。

杭州：調(diào)整土地出讓競價(jià)方式，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)50%時(shí)，地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售；溢價(jià)率達(dá)70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或以上競買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施面積的程序。

3月26日

中山：非本地戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在中山市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購買1套新建商品住房；對擁有3套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

北京：開發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。