從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場(chǎng)去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米。

低溢價(jià)逐漸成為上海土地交易市場(chǎng)的新特征。開年后，上海經(jīng)歷了兩場(chǎng)土拍，2月17日，浦東臨港南匯新城三幅住宅用地完成出讓，地塊由綠地、萬科以及碧桂園三家房企收入囊中，且三幅地塊的溢價(jià)率均低于2%；2月21日，金山板塊3幅宅地出讓，由北京建工、上海建工、華紡與和城地產(chǎn)聯(lián)合體競(jìng)得，其中兩幅底價(jià)成交。

另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，2月21日的土地拍賣實(shí)行了新規(guī)定，此次對(duì)于房企自有資金的審核比此前更嚴(yán)厲，一旦房企報(bào)價(jià)超過自有資金額度，便會(huì)被直接沒收拍賣權(quán)。

比如北京建工所拿地塊拍賣過程中，1號(hào)參拍房企沒有拿到拍賣牌，因?yàn)槭纵唸?bào)價(jià)超過該公司自有資金；3號(hào)房企報(bào)價(jià)超過14億時(shí)，由于同樣原因也被沒收拍賣牌。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項(xiàng)目主管邵明浩指出，金山土拍表露出上海土拍市場(chǎng)兩個(gè)新現(xiàn)象：土地出讓方對(duì)開發(fā)商的資金審查要求沒放松，不僅有拍賣報(bào)價(jià)超出自有資金申報(bào)上限后不能再報(bào)價(jià)的規(guī)定，對(duì)于申報(bào)資金低于起拍價(jià)的直接剝奪了“參賽資格”；參與競(jìng)拍企業(yè)大幅萎縮，部分地塊已經(jīng)出現(xiàn)最后進(jìn)入拍賣環(huán)節(jié)只有一家企業(yè)參與的現(xiàn)象，土地市場(chǎng)降溫已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)。

上海中原地產(chǎn)分析師龔敏卻認(rèn)為，地塊溢價(jià)低主要與較高底價(jià)有關(guān)，并且現(xiàn)在要求開發(fā)商開工時(shí)間必須在12個(gè)月內(nèi)，在今年房地產(chǎn)政策定調(diào)，價(jià)格上漲預(yù)期受阻的背景下，高地價(jià)拿地顯然沒有利潤(rùn)空間。房企拿地結(jié)構(gòu)正發(fā)生微妙變化。

底價(jià)不低的原因

實(shí)際上，上海近兩次土拍的成交樓板價(jià)格并不算低。臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊的競(jìng)拍，最終只有5家房企進(jìn)入競(jìng)拍環(huán)節(jié)，分別為招商、恒基、萬科、港城和綠地。房企舉牌較謹(jǐn)慎，經(jīng)歷三次舉牌后，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)大約持續(xù)了五分鐘，綠地便以15.6億元競(jìng)得臨港南匯新城NNW-C4A-02地塊，樓板價(jià)21180元/平方米，溢價(jià)率0.85%。隨后，萬科以10.35億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-02地塊，樓板價(jià)21370元/平方米，溢價(jià)率1.76%；碧桂園以16.3億獲得臨港南匯新城NNW-C4D-08地塊，樓板價(jià)21086元/平方米，溢價(jià)率0.41%。

正如上海中原地產(chǎn)分析師龔敏所言，總體來看，此次地塊出讓高溢價(jià)現(xiàn)象不再，一方面是土地底價(jià)有所提高，另一方面開發(fā)商在受到自有資金支付土地款的背景下拍地較理性，如金山新城部分樓盤個(gè)案房?jī)r(jià)要達(dá)2.5萬元，而目前地價(jià)1.16萬元，溢價(jià)不到20％，盡管金山樓盤去化速度沒有市區(qū)或軌道交沿線那么快，但該地價(jià)仍是有利可圖的。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，北京建工所拿地塊所處的金山區(qū)金山新城板塊整體住宅市場(chǎng)成交量良好，近一年成交量達(dá)46.14萬平方米。

事實(shí)上，截至2月19日，金山新城板塊住宅存量?jī)H9.54萬平方米，存量去化周期僅2.48個(gè)月，住宅存量不足；受此影響，2017年至今，金山新城板塊僅成交0.34萬平方米住宅項(xiàng)目，成交均價(jià)達(dá)2.01萬元/平方米，相比2016年同期上漲86%，板塊內(nèi)住宅均價(jià)漲幅明顯。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，政府對(duì)于地價(jià)傳導(dǎo)房?jī)r(jià)仍控制嚴(yán)厲，如果出現(xiàn)地價(jià)過快上漲、引起房?jī)r(jià)反彈，后續(xù)更嚴(yán)厲的政策可能還會(huì)出現(xiàn)。地塊位于遠(yuǎn)郊或者比較偏遠(yuǎn)的區(qū)域，底價(jià)相對(duì)于市場(chǎng)而言就已不低，導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度已大幅下降，這個(gè)狀況與政府調(diào)整推地策略、結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系，與2016年9月份以來政府對(duì)于土地配資的整改也有一定關(guān)系，加上私募資金無法進(jìn)入土地前端市場(chǎng)，也倒推房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，21日土拍的地塊面積普遍不大，總價(jià)不高，因此出現(xiàn)了多家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，但局面并不激烈，與此次自有資金審核趨于嚴(yán)格不無關(guān)系。

但開發(fā)商仍然熱衷于上海土地。一方面，上海房地產(chǎn)交易有回暖趨勢(shì)，鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，2月13日-2月19日這一周，全市住宅成交9.34萬平方米；成交套數(shù)744套。住宅新增供應(yīng)面積11.91萬平方米，新增套數(shù)901套，需求端小幅增長(zhǎng)，供應(yīng)端大幅增長(zhǎng)。

價(jià)格層面，本周上海住宅成交均價(jià)48900元/平方米，表現(xiàn)平穩(wěn)。全市樓市總體呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。

另一方面，張宏偉認(rèn)為，從市場(chǎng)量?jī)r(jià)發(fā)展節(jié)奏來看，由于各級(jí)政府調(diào)控從嚴(yán)執(zhí)行、供應(yīng)端預(yù)售許可證的從嚴(yán)審批、部分投資客退場(chǎng)、開發(fā)商推盤周期集中在4月下半月之后等因素，注定上海商品住宅市場(chǎng)上半年的成交表現(xiàn)是“量跌”的。此時(shí)，房企資金面仍然沒有壓力，實(shí)質(zhì)性大范圍降價(jià)難以出現(xiàn)，因此，轉(zhuǎn)入土拍市場(chǎng)的資金會(huì)越來越多。

房企的微妙轉(zhuǎn)型

一名近兩次都參與了土拍的房企投資部人士認(rèn)為，在城市擴(kuò)容的大背景下，政府也希望房企在郊區(qū)拿地，因此企業(yè)對(duì)地塊的選擇更看重于區(qū)域發(fā)展前景。

事實(shí)上，從上海商品住宅存量面積來看，截至2月20日，上海存量面積雖然僅僅有733萬平方米，但是市場(chǎng)去化速度由去年9月份之前的月均120萬平方米，降低到目前的不到60萬平方米，甚至更低，現(xiàn)在單周的平均交易量已經(jīng)降低至10萬平方米/周，這個(gè)量是2014年年中當(dāng)時(shí)上海樓市調(diào)整期的交易量。同時(shí)，上海商品住宅的市場(chǎng)去化周期也由去年9月份之前的5個(gè)月左右回升到目前的11-12個(gè)月左右。

張宏偉預(yù)計(jì)，隨著交易量持續(xù)走低與預(yù)售許可證加快審批，今年6月份左右上海商品住宅市場(chǎng)去化周期有可能回升至15個(gè)月以上，屆時(shí)，從指標(biāo)意義上上海已經(jīng)存在去庫存壓力，樓市調(diào)整的預(yù)期和下行趨勢(shì)會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化。

但這并不妨礙房企在上海拿地的信心。對(duì)于上海建工在2月21日的土拍以底價(jià)11.2382億元摘得金山區(qū)楓涇鎮(zhèn)JSFJ0101單元04-05、04-07地塊，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海建工在上海項(xiàng)目已不多，而旗下還有園林綠化等分公司，所以這次拿地比較積極，為后續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。其實(shí)，去年12月28日，金山區(qū)、楓涇鎮(zhèn)就與上海建工正式簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，準(zhǔn)備進(jìn)行小鎮(zhèn)更新、升級(jí)的建設(shè)。

邵明浩指出，新城開發(fā)與小鎮(zhèn)開發(fā)的模式差別在于，新城要有產(chǎn)業(yè)，小鎮(zhèn)倒不需要。“新城外來人口導(dǎo)入需要強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)吸納能力，小鎮(zhèn)本來就有原住民，將其城市化就能做得很漂亮。”邵明浩認(rèn)為，新城靠外來人口導(dǎo)入，小鎮(zhèn)靠本地人口轉(zhuǎn)型，所以不足以支撐人口導(dǎo)入的地方，開發(fā)商開始圖謀做小鎮(zhèn)了。

2016年7月，住建部、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，指出2020年前將培育1000個(gè)各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)，引領(lǐng)帶動(dòng)全國(guó)小城鎮(zhèn)建設(shè)，提高建設(shè)水平和發(fā)展質(zhì)量。去年10月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了第一批127個(gè)中國(guó)特色小鎮(zhèn)名單。

中國(guó)城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心理事長(zhǎng)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李鐵此前在公開場(chǎng)合演講透露，開發(fā)商把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)了特色小鎮(zhèn)。“現(xiàn)在很多房地產(chǎn)商打著特色小鎮(zhèn)旗號(hào)，進(jìn)入到這些小鎮(zhèn)，為什么呢？拿地成本比較低。”李鐵說，（特色小鎮(zhèn)）離大城市不遠(yuǎn)，可塑造新的房地產(chǎn)空間，而大城市樓面價(jià)太高了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。