2月8日，河北省三河市燕郊國(guó)家級(jí)高新區(qū)格外寒冷，迎賓南路的燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)大廳附近聚集了數(shù)百位業(yè)主，他們急于從政府獲得一個(gè)確切的信息：手中的房產(chǎn)證什么時(shí)候能換成不動(dòng)產(chǎn)證。

自2016年12月1日三河市正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記以來(lái)，燕郊地區(qū)部分業(yè)主們?cè)诮灰走^(guò)程中發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證因?yàn)槁渥趩?wèn)題而無(wú)法換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，從而導(dǎo)致無(wú)法交易。截至目前，整個(gè)燕郊至少發(fā)現(xiàn)33個(gè)小區(qū)存在類(lèi)似問(wèn)題。

當(dāng)日，三河市副市長(zhǎng)劉增祿在針對(duì)這一問(wèn)題的現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)上，指定政府工作人員帶著業(yè)主辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，業(yè)主們齊聲叫好。但到窗口時(shí)，卻遭到辦事人員的拒絕，理由是房產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地性質(zhì)并非住宅用地。

這個(gè)緊鄰北京通州區(qū)隸屬河北國(guó)家級(jí)高新區(qū)，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)爆漲，大量產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目變身房地產(chǎn)。由此引發(fā)各類(lèi)土地亂象，在這一輪不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中暴露。

廊坊市國(guó)土系統(tǒng)一位人士透露，無(wú)法落宗的小區(qū)多數(shù)與違規(guī)使用土地有關(guān)。

不動(dòng)產(chǎn)登記引發(fā)的落宗問(wèn)題不僅僅在燕郊，河南、河北、山東、湖南等省市也均發(fā)生，造成的原因也各不相同，但多數(shù)均與土地有關(guān)。

一位廊坊市國(guó)土系統(tǒng)相關(guān)官員表示，類(lèi)似的情況在全國(guó)較為普遍，具體到一個(gè)城市，則屬于個(gè)別現(xiàn)象，但解決起來(lái)比較棘手，比如土地性質(zhì)為工業(yè)用地的，想要完成不動(dòng)產(chǎn)登記，需要把土地性質(zhì)變更為住宅用地，“需要更高級(jí)別的政府來(lái)解決。”

目前燕郊住宅落宗難的問(wèn)題，已引起政府高層注意。在向上級(jí)部門(mén)匯報(bào)有關(guān)情況后，2月9日，國(guó)土資源部在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上表態(tài)，燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記事情正在解決中，部分住宅通過(guò)了解歷史情況、完善手續(xù)等已經(jīng)可以登記，未來(lái)會(huì)陸續(xù)解決不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題。

“副市長(zhǎng)也沒(méi)辦下來(lái)”

2月7日，為了解決燕郊部分小區(qū)無(wú)法落宗問(wèn)題，三河市政府下發(fā)一份《致廣大業(yè)主公開(kāi)信》顯示，目前三河市正在對(duì)全市房地產(chǎn)進(jìn)行全面摸底調(diào)查，“經(jīng)過(guò)反復(fù)查找歷史證資料，目前已經(jīng)認(rèn)定福成五期、福澤頤園14-15號(hào)樓、燕潮家園、祥馨日升、電子城小區(qū)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。”

同時(shí)，三河市政府進(jìn)一步表示，其他小區(qū)正在逐一核查中，結(jié)果將陸續(xù)公布，一周內(nèi)將出臺(tái)具體解決辦法和工作方案。

2月8日，在燕郊不動(dòng)產(chǎn)登記中心，三河市政府副市長(zhǎng)劉增祿也重復(fù)了上述承諾，并表示問(wèn)題將在一周內(nèi)解決。

在業(yè)主們的要求下，劉增祿親自指定福成五期4號(hào)樓一位業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)辦理不動(dòng)產(chǎn)證，此前，廊坊市國(guó)土資源局給業(yè)主們的答復(fù)是：福成五期1、2、3號(hào)樓土地性質(zhì)為工業(yè)用地，4號(hào)樓土地性質(zhì)為綠化用地，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

4號(hào)樓業(yè)主在政府工作人員帶領(lǐng)下到不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口辦理時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員堅(jiān)持認(rèn)為，土地性質(zhì)還未變更過(guò)來(lái)，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

這個(gè)插曲一定程度上反映了想要解題并不容易。不過(guò)，2月9日國(guó)土資源部在發(fā)布會(huì)上的表態(tài)，似乎意味著事情發(fā)生了轉(zhuǎn)機(jī)。國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明表示，燕郊問(wèn)題，現(xiàn)在正在解決。已經(jīng)有一部分住宅通過(guò)了解歷史情況、完善手續(xù)，可以登記了，估計(jì)在不長(zhǎng)的時(shí)間，就會(huì)解決完畢。

無(wú)法落宗的原因

2月8日上午，一位福成上上城五期的業(yè)主表示，其所在小區(qū)共有4棟樓無(wú)法落宗，通過(guò)業(yè)主們自行查詢(xún)得知，1、2、3號(hào)樓土地屬于工業(yè)用地，4號(hào)樓屬于綠化用地，由于土地性質(zhì)問(wèn)題，房屋未落宗而無(wú)法換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證。

未落宗，是指土地使用權(quán)人有土地使用數(shù)量支配權(quán)，但沒(méi)有落實(shí)地塊或宗地。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)根據(jù)業(yè)主投訴和現(xiàn)場(chǎng)查詢(xún)記錄不完全統(tǒng)計(jì)，目前燕郊80多個(gè)小區(qū)中，至少有33個(gè)小區(qū)存在無(wú)法落宗的情況。其中多數(shù)為單位家屬樓，由于用地為劃撥，所以整體無(wú)法辦理落宗。

2016年1月份，國(guó)土資源部發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，目前已經(jīng)有18個(gè)省、直轄市、自治區(qū)啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記。2016年12月1日，三河市開(kāi)始正式實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記，未來(lái)無(wú)論一手房還是二手房交易全部換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)證，取代原來(lái)的房產(chǎn)證。原來(lái)購(gòu)房者只拿到房產(chǎn)證，小區(qū)國(guó)有土地使用證統(tǒng)一在開(kāi)發(fā)商手中備存，不動(dòng)產(chǎn)證為國(guó)有土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證二合一。

前述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士介紹，從不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施以來(lái)，廊坊市下轄三河市燕郊地區(qū)小區(qū)無(wú)法落宗主要有四種情況：第一，土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)沒(méi)有繳清；第二，土地性質(zhì)為工業(yè)用地；第三，土地性質(zhì)為集體土地；第四，土地為劃撥土地。

該人士表示，針對(duì)燕郊部分小區(qū)無(wú)法落宗的不同情況，土地本身為住宅用地，開(kāi)發(fā)商拖欠土地出讓金的，只要補(bǔ)交完相關(guān)費(fèi)用后，即可以辦理。

針對(duì)工業(yè)用地、劃撥土地和集體土地性質(zhì)的小區(qū)，目前政府方面并沒(méi)有相應(yīng)方案。但其認(rèn)為，還需要履行相關(guān)土地性質(zhì)變更程序，工業(yè)用地和劃撥土地補(bǔ)交土地出讓金后變更為住宅用地，集體土地還需要履行農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)。

工業(yè)用地和劃撥土地變更用地性質(zhì)，在上級(jí)政府支持下，只要符合城市總體規(guī)劃和用地指標(biāo)，解決難度相對(duì)較小。不過(guò)，目前燕郊已經(jīng)超標(biāo)使用近1200畝住宅用地，而且2016年供應(yīng)指標(biāo)為零，想要騰挪出相應(yīng)的指標(biāo)顯然并不容易。

集體土地想要變更成住宅用地，不僅符合上述幾個(gè)條件，而且還需要符合農(nóng)地轉(zhuǎn)用的相應(yīng)條件，這一審批權(quán)限為河北省甚至更高。“就看上級(jí)政府如何處理了。”

目前暴露出來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題，河北和河南較為嚴(yán)重，河北除了燕郊所屬的廊坊外，石家莊、邯鄲相關(guān)無(wú)法落宗的問(wèn)題也較為突出。而據(jù)河南鄭州當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，鄭州全市經(jīng)開(kāi)區(qū)只有15個(gè)小區(qū)可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，其他市轄區(qū)共有55個(gè)小區(qū)存在落宗難題。

原國(guó)土部地籍司副司長(zhǎng)向洪宜向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者分析，此番國(guó)土部針對(duì)燕郊的不動(dòng)產(chǎn)登記的解決口徑，實(shí)際上是遵循“從松”原則，主要原因在于，一、購(gòu)房者不是責(zé)任方，二、燕郊這種現(xiàn)象存在于全國(guó)范圍內(nèi)。問(wèn)題的源頭在于早年執(zhí)行土地指標(biāo)管理制度的松散，地方政府、國(guó)土資源系統(tǒng)和住建系統(tǒng)整體無(wú)土地指標(biāo)管理意識(shí)。

長(zhǎng)期以來(lái)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、土地和建設(shè)分屬不同部門(mén)審批，其中用地規(guī)劃和項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃歸規(guī)劃部門(mén)；建設(shè)用地審批由國(guó)土部門(mén)審批并頒發(fā)國(guó)有建設(shè)用地使用證書(shū)；項(xiàng)目建設(shè)審批由住建部門(mén)審批并由房管部門(mén)下發(fā)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

房、地權(quán)證分屬不同部門(mén)，一定程度是形成不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中出現(xiàn)各類(lèi)問(wèn)題的根源，無(wú)論是燕郊部分開(kāi)發(fā)商用非宅地土地證辦理房產(chǎn)證，還是鄭州開(kāi)發(fā)商通過(guò)抵押土地向銀行貸款，在項(xiàng)目交工后不解押，最后因土地證被法院查封的現(xiàn)象，均與這種兩證隔離的制度有一定關(guān)聯(lián)。

上述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士透露，不動(dòng)產(chǎn)登記曾一度受到燕郊部分開(kāi)發(fā)商的抵制，“國(guó)土部門(mén)在部分小區(qū)進(jìn)行核查、測(cè)繪的時(shí)候，物業(yè)的人都不讓進(jìn)門(mén)。”

不動(dòng)產(chǎn)登記讓土地證和房產(chǎn)證二合一，把權(quán)屬歸屬至國(guó)土系統(tǒng)，一方面為原來(lái)遺留問(wèn)題解決提供了契機(jī)，另一方面，兩證合一，也一定程度彌補(bǔ)了之前兩個(gè)部門(mén)之間形成的監(jiān)管真空和漏洞。

“宅地指標(biāo)用光了”

燕郊多數(shù)無(wú)法落宗的房屋都存在一個(gè)普遍問(wèn)題，即房產(chǎn)證顯示土地性質(zhì)是住宅用地，而在不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢(xún)得到的卻是非住宅用地。在缺乏合法土地證書(shū)的情況下，為何能夠辦理出房產(chǎn)證？這是多數(shù)業(yè)主心中的疑問(wèn)。

上述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士表示，三河市政府組織各部門(mén)對(duì)燕郊各個(gè)問(wèn)題小區(qū)進(jìn)行調(diào)查和核對(duì)，主要存在幾種情況。

第一，屬于歷史遺留問(wèn)題，在國(guó)家實(shí)施招拍掛政策之前，一些單位利用劃撥土地建設(shè)家屬樓，最后辦理了房產(chǎn)證；還有一類(lèi)是集體土地或劃撥用地建設(shè)的各類(lèi)保障房和回遷房，有房產(chǎn)證，但也無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)證。

第二，違規(guī)用地形成的問(wèn)題，一類(lèi)是開(kāi)發(fā)商利用假的土地證書(shū)，在一些官員的幫助下辦理房產(chǎn)證，比如，本來(lái)是綜合用地，卻以住宅用地名義辦理房本；還有一類(lèi)土地性質(zhì)變更過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有補(bǔ)交相應(yīng)土地出讓金，土地被打回原形。

另外，也有地方政府在運(yùn)用商品房用地指標(biāo)時(shí)存在寅吃卯糧現(xiàn)象。廊坊北三縣地區(qū)，常常會(huì)出現(xiàn)業(yè)主辦理完網(wǎng)簽兩年之后才能拿到房產(chǎn)證。其中一個(gè)重要的原因就是，房屋所在的宗地本是非住宅用地，今年的項(xiàng)目用的是明年甚至后年的宅地指標(biāo)。

河北省國(guó)土局一位人士曾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，工業(yè)用地變更為住宅用地必須符合三個(gè)條件：第一，必須符合城市總體規(guī)劃；第二，經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)審批通過(guò)；第三，國(guó)土部門(mén)主管官員簽字。

據(jù)其介紹，這一過(guò)程中，只要符合相關(guān)條件，在區(qū)縣一級(jí)政府就可以進(jìn)行變更。上述廊坊市國(guó)土系統(tǒng)人士表示，土地性質(zhì)變更后，當(dāng)?shù)刈≌玫乜偭坎荒艹^(guò)當(dāng)年商品房住宅用地指標(biāo)。

但燕郊的問(wèn)題是，此前宅地出讓規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出指標(biāo)。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者查詢(xún)燕郊2011年到2016年6年的商品房土地指標(biāo)和出讓情況，每年指標(biāo)和實(shí)際出讓均存在較大差異，比如2011年分別為132.149公頃和47.3936公頃；2013年分別為47.42公頃和209.1849公頃。

6年里，燕郊商品房供應(yīng)指標(biāo)共計(jì)4751.688畝，實(shí)際出讓面積為5942.1075畝，實(shí)際出讓比供應(yīng)指標(biāo)多出1190.4195畝。也就是說(shuō)，截至2016年底，燕郊住宅小區(qū)中，有近1200畝土地雖然名義上為住宅用地，但相關(guān)審批程序還未履行完畢。

而從2014年開(kāi)始燕郊商品房用地出讓斷崖式下降。由2013年209.1849公頃下降至2014年14公頃、2015年10公頃和2016年0出讓。同期，燕郊商品房用地指標(biāo)分別為47.42公頃、66.33公頃、8.21公頃和0指標(biāo)。

實(shí)際上，2008年之后，伴隨著北京房?jī)r(jià)不斷上漲，一直定位為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的燕郊成為北漂置業(yè)的理想之地，房?jī)r(jià)開(kāi)始抬頭，新的房地產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。

在燕郊，有關(guān)產(chǎn)業(yè)園區(qū)變身房地產(chǎn)項(xiàng)目的案例并不鮮見(jiàn)。2011年為了配合燕郊國(guó)家級(jí)高新區(qū)揭牌儀式，當(dāng)?shù)卣豢跉馔瞥霭舜螽a(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。時(shí)至今日，這些項(xiàng)目所在地大半已經(jīng)開(kāi)發(fā)成商品房。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。