一位中介負(fù)責(zé)人認(rèn)為，房屋成交量成斷崖式下滑的關(guān)鍵因素是差別化住房信貸政策執(zhí)行力度加大了。

春節(jié)假期前夕和過節(jié)期間，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了南京部分一手樓盤并對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)南京樓市有降溫趨勢(shì)，郊區(qū)一手房和部分二手房的大戶型問津者較少，但好地段的房屋、學(xué)區(qū)房的價(jià)格并未出現(xiàn)大幅降溫，反而保持穩(wěn)步上漲。

記者發(fā)現(xiàn)，新政實(shí)施后，包括北京、深圳在內(nèi)的一線城市和南京等熱門城市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)兩級(jí)化趨勢(shì)，郊區(qū)新房和二手大戶型房屋銷售放緩，好地段、小面積房屋依舊有市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士指出，去年南京樓市迎來了史上最嚴(yán)格的限購限貸政策，而差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大，讓南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量在兩個(gè)月內(nèi)驟降六成，高額首付成為眾多買房人的“攔路虎”。

高額首付成為“攔路虎”

成交量?jī)稍麦E降六成

“從2016年年初一直到九月份，南京的房?jī)r(jià)瘋了似上漲，最多的漲了一兩萬，翻了兩三倍。”一位老南京人感嘆道。

去年六七月份，南京樓市呈現(xiàn)一派繁榮景象。房?jī)r(jià)的漲幅，是很多人所沒有預(yù)料到的。實(shí)際，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來了連續(xù)18個(gè)月的上漲，2015年中旬，原本均價(jià)每平方米幾千元的南京部分地區(qū)的房?jī)r(jià)開始呈現(xiàn)小幅升溫，后一直攀升至每平方米萬元，2016年的三月份至七月份，南京房?jī)r(jià)和成交量均出現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)，八月份成交量開始回落。

而投資客的涌入，讓南京的城市房?jī)r(jià)也迎來了久違的繁榮。

“前年中下旬到去年三四月份，南京突然出現(xiàn)了大量投資者，他們大量買入房子，有人也有批量購買整層的。”一位南京當(dāng)?shù)刂薪橄蛴浾咄嘎丁?/p>

不過，2016年9月份開始，南京樓市開始出現(xiàn)明顯降溫。中國指數(shù)研究院公布的9月份全國百城價(jià)格指數(shù)顯示，南京從8月份的全國房?jī)r(jià)漲幅第14位，到9月份下滑到第23位。

“去年10月份新政出臺(tái)，市場(chǎng)經(jīng)過兩個(gè)月的調(diào)節(jié)，成交量已經(jīng)下降了六成，新的住房信貸政策讓很多人對(duì)買房望而卻步。讓南京樓市驟然降溫，讓房屋成交量斷崖式下滑的關(guān)鍵，還是差別化住房信貸政策執(zhí)行力度的加大。”一位南京當(dāng)?shù)氐闹薪樨?fù)責(zé)人告訴記者。

除了嚴(yán)格限購而外，最為重要的是此次新政進(jìn)一步加大執(zhí)行差別化住房信貸政策的力度。根據(jù)新政，居民家庭首次購買普通住房（指從未購置過住房），按照國家政策，最低首付款比例不低于30%；而對(duì)于有購房貸款記錄、但申請(qǐng)貸款購房時(shí)實(shí)際沒有住房的居民家庭；有1套住房、但沒有購房貸款記錄的居民家庭或相應(yīng)購房貸款已結(jié)清的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例調(diào)整為不低于50%；居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商住房貸款的最低首付款比例調(diào)整為不低于80%。對(duì)于擁有兩套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

“這次限貸政策對(duì)于二手房市場(chǎng)是致命性的，很多原本通過貸款買得起房的人由于高額首付，都放棄了買房的想法。”上述中介負(fù)責(zé)人表示。

在南京本打算購買學(xué)區(qū)房的江女士告訴記者，去年9月份她本看好了一套房，由于賣家出國，她得等到10月份才可以交易，她一邊等這套房的業(yè)主回國，一邊看著其他的。然而這一等，卻出了事。國慶節(jié)過后，南京樓市新政開始執(zhí)行，由于她在外地投資了一套房子，貸款未還清，她在南京購房的首付一下子變?yōu)榘顺?，讓她無力購房。而在此前的幾個(gè)月中，大部分銀行首套房的首付比例是25%到30%。

記者了解到，像江女士這種情況的購房者很多，高額首付讓他們望而卻步，最終不得不放棄購房的想法。嚴(yán)格的限購限貸政策，讓原本火熱的南京樓市出現(xiàn)大幅降溫，這種情況持續(xù)了近兩個(gè)月的時(shí)間，去年12月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)降至冰點(diǎn)。

春節(jié)假期還未到，南京市區(qū)的大部分中介門店已經(jīng)呈現(xiàn)冷清的景象。

走進(jìn)位于湖南路的一個(gè)鏈家門店，記者看到僅有一位工作人員玩著手機(jī)。“過年期間大部分人都休息了，年前年后我們門店會(huì)派人值班，不過這段時(shí)間基本不會(huì)有買家上門。”一位銷售人員告訴記者，在春節(jié)前一個(gè)月內(nèi)，總共上門咨詢房屋的人不超過20個(gè)，幾乎沒人看房。

而在一手房市場(chǎng)，由于限價(jià)，南京大部分新樓盤的價(jià)格也已處于穩(wěn)定狀態(tài)。

“去年整個(gè)市場(chǎng)最火爆的時(shí)候，南京一個(gè)月的二手房成交量可達(dá)一萬多套，去年底只有三四千套，春節(jié)前更少。”一位南京當(dāng)?shù)胤课葜薪殇N售人員說。

不過，他透露，從今年1月份開始，南京整個(gè)樓市明顯在升溫，“買學(xué)區(qū)房的人特別多，因?yàn)槲逶路莞鱾€(gè)家庭開始落戶了。”

數(shù)據(jù)顯示，今年1月1日-1月31日南京商品住宅已成交4926套，南京最新商品住宅庫存為24967套，目前全市庫存消化周期為2個(gè)月。另外，今年1月1日-1月31日南京二手房已成交5904套。

一位南京市住建委內(nèi)部人士告訴記者：“去年一年，南京部分地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大，南京市今年將新開工400萬平方米保障房，全面提高居民住房水平，并加快推動(dòng)一部分棚改項(xiàng)目建設(shè)，解決部分城市低收入人群住房困難的問題。”

買房或更難

2017年價(jià)格成兩級(jí)化趨勢(shì)

目前，因庫存較少，消化周期較短，南京一房難求的局面短期內(nèi)依然難以得到根本性改觀。而南京房?jī)r(jià)或在博弈中走向兩極化。

記者在南京走訪幾個(gè)新樓盤發(fā)現(xiàn)，這些樓盤大多在郊區(qū)，均價(jià)在每平方米2萬元-3萬元不等，價(jià)格均較高。

“經(jīng)過去年一年的銷售，南京的新房庫存已經(jīng)很少，最近開盤的新樓盤更是不多，大部分是去年底開盤剩下的尾房。去年，城北新房大規(guī)模銷售庫存告急，目前在售或已售的新房基本布局在江北、城東、河西南，市區(qū)已經(jīng)沒新房。”一位南京當(dāng)?shù)亻_發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。

記者調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前在南京郊區(qū)的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)一定幅度下滑，但市區(qū)房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺。

“目前市場(chǎng)是一房一價(jià)，部分業(yè)主此前購入房子是以投資為主，很多二手房業(yè)主不著急賣會(huì)堅(jiān)持價(jià)格，好地段的、學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒有降，除非業(yè)主非常著急賣，價(jià)格會(huì)有浮動(dòng)。不過，江北、江寧等地區(qū)的二手房會(huì)降一些，部分郊區(qū)的房?jī)r(jià)確實(shí)已經(jīng)出現(xiàn)下滑，很多換房家庭由于高首付也放棄買房，大戶型成交價(jià)格有下降趨勢(shì)”，上述中介負(fù)責(zé)人告訴記者，“部分新房開發(fā)商為了加速資金的回收，也可能會(huì)主動(dòng)降低價(jià)格出售。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。